Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoire complémentaire, enregistrés les 21 juillet et 30 août 2022 et 30 avril 2024, la société civile immobilière (SCI) SB1, représentée par M^e Hennequin, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la commune de Puteaux à lui verser les sommes de :

—  2 635 561 euros hors taxe au titre des bénéfices escomptés,

—  14 498,86 euros hors taxe au titre des frais d’avocats exposés,

—  43 890 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité de faire fructifier le capital réservé pour la réalisation de la promesse de vente,

—  103 500 euros au titre du règlement des frais de maîtrise d’œuvre et d’économiste de la construction exposés en pure perte,

—  50 000 euros au titre de la perte d’exploitation,

—  20 000 euros en réparation des difficultés et tracasseries administratives,

— et 5 000 euros au titre de la perte d’image et de notoriété subie,

majorées des intérêts légaux à compter de la date de la première demande d’indemnisation formée le 17 mai 2022, avec capitalisation des intérêts échus à compter de cette même date, en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis résultant du refus du 21 août 2020 de lui accorder le permis de construire d’un immeuble de 16 logements sur un terrain situé 37 rue Marius Jacotot à Puteaux.

2°) de mettre à la charge de la commune de Puteaux la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient dans le dernier état de ses écritures que :

— le refus de permis de construire du 21 août 2020 annulé par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise par un jugement du 14 janvier 2022 constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Puteaux, d’autant plus que les deux premières demandes de permis de construire ont été refusées pour des motifs critiquables ;

— le lien de causalité entre cette faute et la caducité de la promesse de vente est établi dès lors que cette caducité n’est pas intervenue antérieurement au dépôt de la demande de permis de construire et qu’à la date du refus fautif, les conditions suspensives étaient levées à l’exception de celle tenant à l’obtention du permis de construire ;

— les préjudices sont certains dès lors que le projet se serait réalisé sans difficulté ; le refus illégal a entrainé la caducité de la promesse de vente dont elle était bénéficiaire ce qui l’a empêchée de poursuivre l’opération projetée et d’en tirer les bénéfices attendus s’élevant à 2 635 561 euros hors taxe ; elle demande également l’indemnisation de ses frais d’avocat exposés pour faire valoir ses droits et s’élevant à 14 498,86 euros hors taxe ; elle demande 43 890 euros au titre de l’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de faire fructifier les sommes immobilisées pour la réalisation du projet immobilier, 103 500 euros au titre des frais engagés à perte, de maîtrise d’œuvre et de conception et d’économiste de la construction, 20 000 euros en réparation des difficultés et tracasseries administratives, 5 000 euros au titre de la perte d’image et de notoriété subie et 50 000 euros au titre de la perte d’exploitation.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 mars 2023 et 26 juin 2024, la commune de Puteaux, représentée par M^e Peynet, conclut au rejet de la requête et demande à ce que soit mis à la charge de la SCI SB1 le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les conclusions à fin d’indemnisation de l’impossibilité de faire fructifier le capital réservé pour la réalisation de la promesse de vente, des frais de maîtrise d’œuvre et d’économiste de la construction et des tracasseries administratives sont irrecevables dès lors qu’elles sont tardives ;

— la SCI SB1 n’ayant prévu dans la promesse de vente aucune prorogation automatique de la condition suspensive en cas de refus du permis de construire, elle a commis une imprudence fautive exonérant la commune de sa responsabilité ;

— aucun des moyens invoqués n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

— les conclusions de M. Bories, rapporteur public,

— les observations de M^e Ossorio substituant M^e Hennequin représentant la SCI SB1,

— et les observations de M^e Alibay substituant M^e Peynet, représentant la commune de Puteaux.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 21 août 2020, le maire de la commune de Puteaux a refusé de délivrer à la société civile immobilière (SCI) SB1 un permis de construire portant sur la construction d’un immeuble de 16 logements sur un terrain situé 37 rue Marius Jacotot à Puteaux. Par un jugement n°2008867 du 14 janvier 2022, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé l’arrêté du 21 août 2020 et enjoint au maire de la commune de Puteaux de délivrer à la SCI SB1 le permis de construire en litige dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement. Par courrier daté du 11 mai 2022, réceptionné le 17 mai 2022 par la commune de Puteaux, la SCI SB1 a adressé au maire de Puteaux, une demande d’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis et résultant de l’illégalité du refus du permis de construire du 21 août 2020. Sa demande a été rejetée par courrier du 22 juillet 2022.

Sur la recevabilité des conclusions tendant à l’indemnisation des difficultés administratives, de l’impossibilité de faire fructifier le capital réservé pour la réalisation de la promesse de vente et des frais de maîtrise de main d’œuvre et d’économiste engagés :

2. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. / Lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention de la décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle. ».

3. La décision par laquelle l’administration rejette une réclamation tendant à la réparation des conséquences dommageables d’un fait qui lui est imputé lie le contentieux indemnitaire à l’égard du demandeur pour l’ensemble des dommages causés par ce fait générateur, quels que soient les chefs de préjudice auxquels se rattachent les dommages invoqués par la victime et que sa réclamation ait ou non spécifié les chefs de préjudice en question.

4. Par suite, la victime est recevable à demander au juge administratif, dans les deux mois suivant la notification de la décision ayant rejeté sa réclamation, la condamnation de l’administration à l’indemniser de tout dommage ayant résulté de ce fait générateur, y compris en invoquant des chefs de préjudice qui n’étaient pas mentionnés dans sa réclamation.

5. En revanche, si une fois expiré ce délai de deux mois, la victime saisit le juge d’une demande indemnitaire portant sur la réparation de dommages causés par le même fait générateur, cette demande est tardive et, par suite, irrecevable. Il en va ainsi alors même que ce recours indemnitaire indiquerait pour la première fois les chefs de préjudice auxquels se rattachent les dommages, ou invoquerait d’autres chefs de préjudice, ou aurait été précédé d’une nouvelle décision administrative de rejet à la suite d’une nouvelle réclamation portant sur les conséquences de ce même fait générateur. Il n’est fait exception à ce qui précède que dans le cas où la victime demande réparation de dommages qui, tout en étant causés par le même fait générateur, sont nés, ou se sont aggravés, ou ont été révélés dans toute leur ampleur postérieurement à la décision administrative ayant rejeté sa réclamation.

6. La SCI SB1 demande pour la première fois dans son mémoire complémentaire enregistré le 30 avril 2024 les sommes de 20 000 euros en réparation des difficultés et tracasseries administratives rencontrées, de 43 890 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité de faire fructifier le capital réservé pour la réalisation de la promesse de vente et de 103 500 euros au titre du règlement des frais de maîtrise d’œuvre et d’économiste de la construction exposés en pure perte. La société requérante soutient que ces préjudices résultent du refus de permis de construire illégal du 21 août 2020. Cependant, d’une part, elle n’en a demandé réparation ni dans sa demande indemnitaire préalable réceptionnée par la commune de Puteaux le 17 mai 2022 qui a fait l’objet d’une décision de refus exprès mentionnant les voies et délais de recours, réceptionnée le 22 juillet 2022 par la société requérante, ni dans sa requête et son premier complémentaire du 30 août 2022. D’autre part, ces préjudices ne peuvent être regardés comme nés, aggravés ou révélés dans toute leur ampleur postérieurement à l’expiration du délai de deux mois qui a commencé à courir en l’espèce à compter du 22 juillet 2022. Par suite, la demande d’indemnisation de ces nouveaux chefs de préjudice est tardive et irrecevable.

Sur les autres conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la faute :

7. L’arrêté du 21 août 2020 par lequel le maire de Puteaux a refusé de délivrer un permis de construire à la SCI SB1 a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 14 juin 2022 n° 12008867, devenu définitif, en raison de l’illégalité de l’unique motif de refus de permis, tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 11 du règlement du plan local d’urbanisme. Dès lors, en prenant l’arrêté du 21 août 2020, la commune de Puteaux a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et à ouvrir à la SCI SB1 un droit à réparation à raison des préjudices actuels, directs et certains résultant de cette faute. La circonstance que cette faute présenterait le caractère d’une gravité particulière résultant de trois refus de permis de construire successifs de la commune est sans incidence sur la responsabilité de la commune.

En ce qui concerne le lien de causalité :

8. Pour apprécier si la responsabilité de la puissance publique peut être engagée, il appartient au juge de déterminer si le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec une faute de l’administration. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

9. En l’espèce, la SCI SB1 demande l’indemnisation de son manque à gagner qui s’élève à 2 635 561 euros hors taxes au titre des bénéfices escomptés. Elle fait valoir que, disposant de la promesse de vente des vendeurs avec une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire, le refus illégal de permis de construire a rendu cette promesse caduque et l’a empêchée de finaliser l’achat de la parcelle. Toutefois, il résulte de l’instruction que la SCI SB1 a déposé sa dernière demande de permis de construire le 21 avril 2020 alors que la promesse de vente était devenue caduque le 31 mars 2020. Il s’ensuit que ce n’est pas le refus illégal de permis de construire du 21 août 2020 qui est à l’origine de la caducité de la promesse de vente. En outre, la SCI SB1 n’a pas contesté les refus de permis de construire antérieurs des 6 janvier et 26 mars 2020. En se bornant à affirmer que ces deux refus sont critiquables, elle n’établit pas qu’ils seraient à l’origine de son préjudice. Par suite, dans les circonstances de l’espèce, ce préjudice ne revêt pas un caractère direct et certain. En tout état de cause, la production d’un tableau de la société SCI SB1 d’un bilan financier du 7 avril 2020 de la SCI SB1, et d’un relevé de compte de la SCI SB1, tous ces documents n’étant ni signés ni datés, ne permet pas d’établir le montant du préjudice allégué.

10. La SCI SB1 demande 50 000 euros en indemnisation de la perte d’exploitation résultant du refus fautif de permis de construire. Toutefois, elle n’apporte aucun élément permettant d’établir ce préjudice ou son montant ni son lien direct et certain avec l’illégalité fautive.

11. La SCI SB1 demande 5 000 euros au titre de la perte d’image et de notoriété qu’elle aurait subie du fait de l’illégalité fautive du refus de permis de construire. Toutefois, elle n’apporte aucun élément permettant d’établir ce préjudice, son montant et son lien direct et certain avec le refus illégal de permis de construire.

12. Elle demande 14 498,86 euros hors taxe au titre des frais d’avocats exposés pour faire valoir ses droits. Toutefois, les factures produites et notamment celle de la période du 26 janvier 2021 au 31 mars 2022, ne permettent pas de distinguer les frais résultant de la procédure d’indemnisation de ceux résultant de la procédure contentieuse exercée contre le refus illégal, au demeurant indemnisés par les frais liés au litige mis à la charge de la commune de Puteaux par le jugement du 14 janvier 2022. Par suite, la SCI SB1 n’apporte aucun élément permettant d’établir que ce montant serait en lien direct et certain avec l’illégalité fautive.

13. Il s’ensuit que les conclusions indemnitaires présentées par la SCI SB1 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Puteaux qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la SCI SB1 demande au titre des frais liés au litige.

15. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la SCI SB1 la somme que la commune de Puteaux demande au titre des mêmes frais.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI SB1 est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Puteaux présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI SB1 et à la commune de Puteaux.

Délibéré après l’audience du 20 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

La rapporteure,

signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

signé

T. Bertoncini

La greffière,

signé

M. A

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2211216