Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 25 mars 2022 et 6 février 2025, la SARL Les marchands de la cité, représentée par M^e Aubert, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2016 à 2018, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le Conseil d’État a fixé de manière précise la méthodologie à mettre en œuvre pour répartir le prix d’acquisition d’un ensemble immobilier entre la part correspondant au terrain et celle qui concerne les constructions ;

— le service a écarté à tort la première méthode préconisée par la jurisprudence pour procéder à la ventilation entre le prix du terrain et celui de la construction, et tirée de la comparaison avec des ventes de terrains similaires ; contrairement à ce qu’indique le service, des transactions similaires ont été réalisées à des dates proches de celle de l’entrée du bien à son bilan ;

— le service a également écarté à tort la deuxième méthode de calcul consistant à déterminer le coût de la reconstruction à la date d’achat du bien ; en l’espèce, le service n’a apporté aucun justificatif permettant d’écarter cette méthode ;

— le service a ainsi appliqué à tort la troisième méthode ; à cet égard, le service s’est fondé sur la cession de trois biens immobiliers et a examiné dans les bilans du contribuable la répartition terrain-construction en retenant en définitive un taux de 41 % pour le terrain et 59 % pour l’immeuble ; or, ce taux de 41 % ne correspond pas à la réalité, dès lors que l’acte d’achat n’a pas mentionné de vétusté particulière du bien, l’emplacement du bien dans une zone industrielle laissée à l’abandon et les différentes servitudes venant grever la valeur du terrain le dévalorisait très sensiblement et que l’absence de ventilation s’explique par la configuration particulière du bien et la nécessité de n’amortir que ce qui pouvait l’être, à savoir l’immeuble bâti.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 19 novembre 2024 et 7 février 2025, l’administrateur général en charge de la direction de contrôle fiscal d’Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SARL Les marchands de la cité ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Saïh, première conseillère ;

— les conclusions de M. Boriès, rapporteur public,

— et les observations de M^e Aubert, représentant la SARL Les marchands de la cité.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Les marchands de la cité, qui est propriétaire d’un immeuble situé au 317 rue de la Garenne à Nanterre qu’elle a acquis le 17 juin 2005 et a pour principale activité la gestion de ce bien, a fait l’objet d’une vérification de sa comptabilité au titre des exercices clos le 30 septembre 2016, le 30 septembre 2017 et le 30 septembre 2018. A l’issue de cette vérification et aux termes d’une proposition de rectification du 19 décembre 2019, le service lui a notamment notifié des rehaussements à l’impôt sur les sociétés concernant des amortissements excédentaires déduits par ladite société sur la période vérifiée. Par courrier du 14 février 2020, la SARL Les marchands de la cité a contesté les rehaussements ainsi notifiés. Par une réponse aux observations du contribuable en date du 13 mars 2020, le service vérificateur a maintenu ces rehaussements. La SARL Les marchands de la cité a saisi la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires qui, par un avis du 18 mars 2021, s’est prononcée en faveur du maintien des rehaussements notifiés par l’administration. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement par un avis en date du 15 juin 2021 pour un montant total, en droits et pénalités, de 53 393 euros. Par une réclamation du 27 juillet 2021, la SARL Les marchands de la cité a contesté les impositions supplémentaires ainsi mises à sa charge. Sa demande a été rejetée par une décision du 25 janvier 2022. Par la présente requête, la SARL Les marchands de la cité demande au Tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2016, en 2017 et en 2018, ainsi que des pénalités correspondantes.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la charge de la preuve :

2. Aux termes de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : « Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré. /Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement. ».

3. En l’espèce, d’une part, l’administration a notifié le 20 décembre 2019 à la société requérante une proposition de rectification en date du 19 décembre 2019. Par courrier du 30 décembre 2019, reçu le 31 décembre 2019, celle-ci demandait une prorogation du délai pour présenter ses observations. Le délai a ainsi été porté à 60 jours. D’autre part, la société requérante, a présenté ses observations par courrier du 14 février 2020, reçu le 17 février 2020, soit dans le délai de soixante jours qui lui était imparti. Dans ces conditions, dès lors que les redressements n’ont pas été acceptés par la SARL Les marchands de la cité, il appartient à l’administration, dans le cadre de la procédure contradictoire, d’établir le bien-fondé des impositions en litige en application des dispositions de l’article R. 194 du livre des procédures fiscales.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

4. Aux termes de l’article 39 du code général des impôts : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : / (). / 2° Sauf s’ils sont pratiqués par une copropriété de navires, une copropriété de cheval de course ou d’étalon, les amortissements réellement effectués par l’entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d’après les usages de chaque nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation et compte tenu des dispositions de l’article 39 A, sous réserve des dispositions de l’article 39 B. / Les décrets en Conseil d’Etat prévus à l’article 273 fixent les conséquences des déductions prévues à l’article 271 sur la comptabilisation et l’amortissement des biens ; (). « . Aux termes de l’article 38 quinquies de l’annexe III au même code : » 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. / Cette valeur d’origine s’entend : / a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies. (). « . Aux termes de l’article 38 sexies de l’annexe III au même code, dans sa rédaction applicable au litige : » La dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, notamment les terrains, les fonds de commerce, les titres de participation, donne lieu à la constitution de provisions dans les conditions prévues au 5° du 1 de l’article 39 du code général des impôts. ". Il résulte de ces dispositions, d’une part, que la valeur d’origine servant de référence à l’inscription en immobilisation d’un bien acquis à titre onéreux est constituée du prix d’achat, le cas échéant majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et, d’autre part, que les immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, comme les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement. Il en est ainsi des terrains d’assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains.

5. D’une part, lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d’un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d’établir l’insuffisance de cette valeur. Elle doit, pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires. A défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.

6. Lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan. Elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement. Seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

7. Il est loisible au contribuable de démontrer soit que le choix de la méthode retenue par l’administration ou sa mise en œuvre sont erronés au regard des principes ainsi définis, soit de justifier l’évaluation qu’il a retenue en se référant à d’autres données que celles qui lui sont opposées par l’administration.

8. D’autre part, quelle que soit la méthode retenue pour fixer la valeur de la construction et celle du terrain, cette dernière doit être déterminée à la date d’entrée du bien au bilan du contribuable, y compris en cas d’acquisition d’un immeuble existant à des fins de démolition-reconstruction ou de transformation.

9. Aux termes de la proposition de rectification du 19 décembre 2019, adressée à la SARL Les Marchands de la cité, le service a remis en cause le montant des amortissements pratiqués par la contribuable sur le bien immobilier qu’elle avait acquis le 17 juin 2005 au motif qu’elle n’avait pas tenu compte de la part non amortissable représentant la valeur du terrain et en amortissant ainsi l’ensemble du prix d’acquisition. Or, le service a considéré qu’il fallait déterminer la quote-part du terrain incluse dans le prix total d’acquisition de l’ensemble immobilier. Pour évaluer cette quote-part, le service s’est fondé sur la méthode consistant à s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer un taux moyen représentatif de la part du terrain dans le prix global. Le service a ainsi cherché des cessions de biens immobiliers dans une période allant du 17 juin 2003 au 17 juin 2005 pour des biens situés dans le département des Hauts-de-Seine. Puis, il a examiné dans les bilans la répartition terrain-construction. Il a ainsi obtenu une répartition du prix d’acquisition de 59% pour la construction et de 41 % pour le terrain, ventilation qu’elle a alors appliquée s’agissant de l’immeuble de la société requérante.

10. En premier lieu, la société requérante soutient que le service a écarté à tort la première méthode préconisée par la jurisprudence pour procéder à la ventilation entre le prix du terrain et celui de la construction, et tirée de la comparaison avec des ventes de terrains nus similaires en faisant valoir que des transactions similaires ont été réalisées à des dates proches de celle de l’entrée du bien à son bilan. Néanmoins, contrairement à ce que soutient la SARL Les Marchands de la cité, en se prévalant de l’absence de cessions de terrains à Nanterre dans une période allant du 17 juin 2003 au 17 juin 2005 ainsi que dans le secteur géographique de l’ensemble immobilier en litige, le service justifie de l’impossibilité dans laquelle il se trouvait de recourir à la première méthode d’évaluation ci-dessus décrite. Par suite, alors que la société requérante ne se prévaut d’aucune transaction réalisée sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien en cause à son bilan, c’est à bon droit que l’administration a écarté cette première méthode d’évaluation.

11. En deuxième lieu, la société requérante soutient que le service a écarté à tort la deuxième méthode préconisée par la jurisprudence pour procéder à la ventilation entre le prix du terrain et celui de la construction, consistant à déterminer le coût de la reconstruction à la date d’entrée au bilan. Elle fait également valoir que le service a ainsi appliqué à tort la troisième méthode d’évaluation. Toutefois, en se prévalant, sans être sérieusement contredit, de la spécificité du bien, de sa localisation et de la difficulté ainsi, s’agissant d’un immeuble ancien, de déterminer son coût de reconstruction à l’identique, le service a justifié de l’impossibilité dans laquelle il se trouvait de recourir à la deuxième méthode d’évaluation ci-dessus décrite. C’est, par suite, à bon droit que l’administration a écarté cette méthode et s’est fondée, pour évaluer le prix de revient du terrain d’assiette de la contribuable, sur les données comptables issues du bilan d’autres contribuables.

12. En dernier lieu, la société requérante conteste, s’agissant de la méthode utilisée, la répartition du prix d’acquisition de son bien à hauteur de 59 % pour la construction et de 41 % pour le terrain, en faisant valoir que le taux retenu de 41 % ne correspond pas à la réalité en ce que l’acte d’achat n’a pas mentionné de vétusté particulière du bien, l’emplacement du bien dans une zone industrielle laissée à l’abandon et les différentes servitudes venant grever la valeur du terrain le dévalorisait très sensiblement et que l’absence de ventilation s’explique par la configuration particulière du bien et la nécessité de n’amortir que ce qui pouvait l’être, à savoir l’immeuble bâti.

13. Il résulte de l’instruction que la société a acquis le 17 juin 2005 un immeuble à usage industriel sis 317 rue de la Garenne à Nanterre pour un montant de 1 372 000 euros. Cet ensemble immobilier est construit sur une parcelle cadastrée AH n°486 et est composé d’un atelier et de quatre niveaux de bureaux commerciaux. La société requérante a comptabilisé le bien en totalité dans le poste « constructions » amortissant ainsi l’ensemble du prix d’acquisition, ne tenant pas compte, en conséquence, de la part du terrain non amortissable dans le prix d’acquisition. Pour apprécier la quote-part représentant la valeur du terrain, il ressort des motifs de la proposition de rectification que l’administration s’est appuyée sur les données comptables d’autres immeubles inscrits au bilan d’autres contribuables pour déterminer un taux moyen représentatif de la part du terrain dans le prix global. Ainsi, le service a tenu compte d’abord des cessions de biens immobiliers dans une période allant du 17 juin 2003 au 17 juin 2005 pour des biens situés dans le département des Hauts-de-Seine. Elle s’est précisément fondée sur des immeubles, dont les actes de vente ont été établis le 23 décembre 2004, le 7 avril 2005 et le 8 juin 2005, et présentant des caractéristiques comparables s’agissant d’une part de leur localisation, les biens comparables étant situés à Bagneux, à Antony et à Boulogne-Billancourt, d’autre part du type de construction s’agissant d’immeubles à usage de bureaux, et enfin de leur surface qui est proche de celle du bien de la société requérante. Ensuite, le service a examiné dans les bilans la répartition terrain-construction. Elle a alors obtenu une répartition du prix d’acquisition de 59 % pour la construction et de 41 % pour le terrain, ventilation qu’elle a alors appliquée s’agissant de l’immeuble de la société requérante.

14. Il résulte ainsi de l’instruction que l’analyse de l’administration repose sur le type de constructions concernées, leur surface, les adresses des immeubles concernés, leur date d’entrée et leur valeur d’inscription à l’actif et la répartition de cette valeur entre le terrain et la construction. L’administration précise également en défense, sans être sérieusement contestée, qu’elle a tenu compte de la localisation du bien litigieux en ce que la parcelle en cause se situe en zone UG du plan local d’urbanisme de la commune de Nanterre qui est une zone urbaine mixte à dominante résidentielle, qu’elle jouxte les communes de Courbevoie et de La Garenne Colombes, et se trouve dans la zone d’influence du quartier d’affaires de La Défense, à proximité de commerces. L’administration précise également qu’ont été prises en compte les conditions de desserte du terrain dès lors qu’à la date d’acquisition du bien, la prolongation de la ligne T2 du tramway entre La Défense et le Pont de Bezons était actée, que le bien de la société requérante se trouve située près de l’arrêt T2 Les Fauvelles et qu’une ligne de bus desservait déjà le bien à la date de son acquisition par la société requérante. En outre, s’agissant de l’existence de servitudes, elle précise que la société requérante dispose de la possibilité de demander une indemnité et qu’elles ont un effet mineur sur la valeur de la parcelle en litige. Par ailleurs, aucune pollution sur la parcelle n’est à signaler depuis le 16 janvier 2004. Enfin, dans son avis du 18 mars 2021, la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires a émis un avis favorable au maintien des rehaussements notifiés par le service en considérant que « si la zone dans laquelle est situé le bien immobilier était défavorisée lors de son acquisition, celle-ci constituait néanmoins déjà un secteur à vocation attractive, en raison de sa proximité avec le quartier d’affaires de La Défense ». En outre, elle a souligné que « quand bien même la ventilation entre le terrain et le bâtiment n’était pas faite dans l’acte de vente, il appartenait à la société d’en déterminer la répartition ». Enfin, la commission a relevé que la société « n’a produit aucune valorisation pertinente justifiant une valeur du terrain inférieure à celle établie par l’administration, la quote-part de 10 % évoquée en séance n’étant justifié par aucun document probant ». C’est, par suite, à bon droit que l’administration a retenu cette troisième méthode et a considéré que c’est à tort que la société requérante n’a opéré dans sa comptabilité aucune ventilation du prix de revient de l’ensemble immobilier en cause, entre le bâtiment et le terrain d’assiette.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SARL Les marchands de la cité doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Les marchands de la cité est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Les marchands de la cité et à l’administrateur général en charge de la direction de contrôle fiscal d’Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 11 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Saïh, première conseillère,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.

La rapporteure,

Signé

Z. Saïh

Le président,

Signé

T. BertonciniLa greffière,

Signé

N. Magen

La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.