Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 8 novembre 2022, M. A B, représenté par M^e Courreau, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des suppléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales mis à sa charge au titre des années 2015, 2016 et 2017 ;

2°) de prononcer le rétablissement des déficits reportables des revenus fonciers pour les locations nues à hauteur de -125 433 euros en 2015, de – 3 118 euros en 2016, et de – 155 275 euros en 2017 ;

3°) de mettre à la charge de l’État, outre les dépens, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’évaluation des loyers perçus pour l’appartement n°2 est irrégulière, dès lors que les coordonnées des termes de comparaison ne sont pas indiquées ;

— concernant l’ensemble des loyers reconstitués, la réponse aux observations du contribuable ne comportait pas l’intégralité des pages ;

— le service aurait dû admettre la déduction des provisions pour charges de son revenu foncier ;

— s’agissant également des revenus fonciers, le service aurait dû admettre en déduction certains travaux d’amélioration, qu’il a considérés à tort comme des travaux de reconstruction ;

— s’agissant des bénéfices industriels et commerciaux, l’administration n’apporte pas la preuve qu’il aurait loué un logement meublé à Saint-Leu-la-Forêt ;

— l’administration doit prononcer, en conséquence, le rétablissement des déficits reportables des revenus fonciers.

Par un mémoire en défense du 2 mai 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un courrier du 4 février 2025, le tribunal a informé les parties, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen soulevé d’office tiré de ce que, les résultats fonciers pour les années 2015 et 2016 étant demeurés déficitaires et n’ayant pas donné lieu à des impositions supplémentaires, les conclusions en décharge, en tant qu’elles se rapportent au revenu foncier au titre de ces deux années, sont irrecevables.

Par un courrier du 5 février 2025, le requérant a répondu à ce moyen soulevé d’office.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Viain, premier conseiller,

— les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public,

— les observations de M^e Courreau, représentant M. B.

Considérant ce qui suit :

1. Par une proposition de rectification du 19 novembre 2018 se substituant à celle du 23 août 2018, l’administration fiscale a notifié à M. B des rehaussements à l’impôt sur le revenu dans les catégories des revenus fonciers et des bénéfices industriels et commerciaux au titre des années 2015, 2016 et 2017. M. B a contesté ces impositions par une réclamation contentieuse du 10 décembre 2019, qui a fait l’objet d’une décision d’admission partielle le 17 juin 2021. M. B a contesté les impositions supplémentaires restant à sa charge par une réclamation du 29 octobre 2021, implicitement rejetée. M. B demande au tribunal la décharge de ces impositions.

Sur les conclusions aux fins de décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2015 et 2016 :

2. Les résultats fonciers des années 2015 et 2016 étant demeurés déficitaires et n’ayant pas donné lieu à des impositions supplémentaires, les conclusions présentées par M. B tendant à la décharge de cotisations supplémentaires au titre de ces années sont irrecevables, ainsi que les parties en ont été informées, et doivent dès lors être rejetées.

Sur la régularité de la procédure :

En ce qui concerne les impositions établies au titre des loyers de l’appartement n°2 :

3. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. () / Lorsque l’administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. ». Il résulte de ces dispositions que l’administration doit indiquer au contribuable, dans la proposition de rectification, les motifs et le montant des rehaussements envisagés, leur fondement légal et la catégorie de revenus dans laquelle ils sont opérés, ainsi que les années d’imposition concernées.

4. Lorsque l’administration informe un contribuable qu’elle envisage de réintégrer dans son revenu imposable une somme correspondant à des loyers non déclarés, il lui appartient de préciser, outre l’adresse et le taux de rentabilité moyen des immeubles retenus comme termes de comparaison, pour chacun de ces immeubles, le montant du loyer et la date du contrat de bail le stipulant, les principales caractéristiques physiques desdits immeubles et notamment la surface, le nombre d’étages et le nombre de pièces.

5. En l’espèce, il ressort de la proposition de rectification du 19 novembre 2018 que le service, constatant qu’aucun loyer n’avait été déclaré par M. B concernant l’appartement n° 2 sis au 15 rue des Grandes Tannières à Saint-Leu-la-Forêt, a évalué, au titre des années 2016 et 2017, le loyer annuel par comparaison avec « les appartements de même consistance », sans préciser les caractéristiques physiques principales de ces appartements. Cette omission ne permettait pas à M. B de s’assurer de la pertinence des termes de comparaison retenus et de formuler ses observations de façon utile. Dès lors, l’administration ayant méconnu les exigences prescrites par l’article L. 57 du livre des procédures fiscales en cas de recours à la méthode comparative, la proposition de rectification du 19 novembre 2018 était insuffisamment motivée concernant le chef de rehaussement relatif à l’absence de loyer versé concernant l’appartement n° 2, étant sans incidence à cet égard la circonstance que l’administration a indiqué, postérieurement à la notification de la proposition de rectification, dans sa réponse aux observations du contribuable du 28 février 2019, la désignation de l’appartement ayant servi de terme comparatif.

6. D’une part, au titre de 2016, si M. B demande de fixer le montant de son déficit foncier reportable pour l’année 2016 à la somme de 3 118 euros, il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a déjà fait droit à cette demande, et même au-delà, en considérant que le résultat foncier de l’intéressé au titre de cette année était déficitaire à hauteur de 8 479 euros, somme qui a été imputée en totalité sur le revenu global du requérant, et que le déficit à reporter s’élevait à 27 096 euros. En conséquence, l’irrégularité procédurale mentionnée au point précédent demeure sans incidence pour l’année 2016.

7. D’autre part, au titre de l’année 2017, il résulte de ce qui a été dit au point 5 que M. B est fondé à demander la réduction des bases d’imposition dans la catégorie des revenus fonciers à hauteur de la réintégration par l’administration du loyer relatif à l’appartement numéro 2, soit d’un montant de 6 000 euros, étant relevé que les chiffres évoqués par le requérant, sont erronés en ce qu’ils concernent l’intégralité des rehaussements en matière de loyers perçus et non simplement ceux de l’appartement n° 2.

En ce qui concerne le surplus des impositions :

8. M. B soutient que la réponse à ses observations en date du 28 février 2019 ne comportait pas l’intégralité des pages et verse au dossier une copie de cette réponse, comprenant une page vierge. Toutefois, l’administration fait valoir que M. B a été destinataire, le 3 avril 2019, soit postérieurement à sa demande du 20 mars 2019 par laquelle il signalait à l’administration l’absence de certaines pages dans la réponse au observations, d’un pli contenant, comme indiqué, quatre pages (sept feuilles), et produit le document en question revêtu d’une numérotation continue de la page 1 à la page 7. Par suite, et alors du reste que M. B a accusé réception de ce document, le moyen susanalysé ne peut qu’être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

9. En premier lieu, aux termes de l’article 12 du code général des impôts : « L’impôt est dû chaque année à raison des bénéfices ou revenus que le contribuable réalise ou dont il dispose au cours de la même année ». Aux termes de l’article 28 du même code : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Aux termes de l’article 31 dudit code : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : () b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater ou de celui prévu à l’article 200 quater A ; () a quater) Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ; () e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ; () ". Il résulte de ces dispositions que les dépenses mentionnées au I de l’article 31 du code général des impôts précité ne peuvent être déduites du revenu foncier brut que dans la mesure où les charges alléguées sont dûment justifiées, se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sont effectivement supportées par le propriétaire et sont engagées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. Les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration doivent notamment, pour être admises en déduction, avoir été effectuées par le propriétaire et avoir été réellement payées au cours de l’année d’imposition. Il appartient au contribuable de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges en produisant des pièces justificatives, qui peuvent être constituées de factures, de plans, de photographies et de tous autres éléments permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité des charges supportées. Par ailleurs, au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d’agrandissement ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Ne constituent pas, pour l’application de ces dispositions, des travaux de création de nouveaux locaux d’habitation ou d’accroissement du volume ou de la surface habitable de locaux existants, les travaux qui n’ont pas pour effet de rendre habitables des espaces qui ne l’étaient pas auparavant mais qui se limitent à les aménager, quand bien même ces espaces n’auraient pas été effectivement affectés à l’habitation.

En ce qui concerne la déduction des provisions pour charges de copropriété :

10. Si M. B soutient qu’il est fondé à déduire de ses revenus fonciers des dépenses correspondant à des provisions pour charges, sur le fondement des dispositions précitées du a quater) du 1° du I. de l’article 31 du code général des impôts, il ressort des termes mêmes de ces dispositions que ces dépenses ne peuvent être déduites que s’il y a une copropriété. Or, ainsi que le requérant le reconnaît lui-même dans ses écritures, il est le seul propriétaire du bien immobilier situé au 15, rue des Grandes Tannières à Saint-Leu-la-Forêt. Par suite, c’est à bon droit que l’administration fiscale a refusé la déduction de ces dépenses, dont, de surcroît, le requérant ne justifie pas du caractère déductible.

En ce qui concerne les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration :

11. L’administration a estimé que les travaux de transformation de l’ancienne maison individuelle de M. B sis 15 rue des Grandes Tanières à Saint-Leu-la-Forêt en onze logements avaient conduit à la création de surfaces de logement supplémentaires, la surface habitable de l’ensemble étant de 136 m² selon les éléments figurant sur la déclaration H1 souscrite le 5 septembre 1989, et de 327,5 m² après travaux. Elle a déduit de ces constatations que les travaux en cause devaient être regardés comme correspondant à des travaux de reconstruction et non comme des travaux d’entretien, de réparation ou encore d’amélioration au sens du a) ou du b) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts.

12. Il appartient au contribuable qui entend déduire de son revenu foncier brut les dépenses, constituant, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges, en produisant des pièces justificatives permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée.

13. En l’espèce M. B, ainsi qu’il ressort de l’acte notarié du 24 avril 1998, a acquis un pavillon à usage d’habitation comprenant au rez-de-chaussée un hall d’entrée avec placards, séjour triple avec cheminée, cuisine équipée, deux chambres, salle de bains, water-closets, à l’étage des combles aménageables et un sous-sol en partie aménagé comprenant une cuisine, salle de jeux, chambre avec salle d’eau, cave et garage. Il estime que les dépenses afférentes à l’aménagement des combles et du sous-sol étaient déductibles en tant que dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Toutefois, M. B n’établit pas, alors que la déclaration du 5 septembre 1989 indiquait que seulement 136 m² étaient « affectés exclusivement à l’habitation », et que la surface habitable après travaux est de 327 m2, quelle proportion des combles ou du sous-sol aurait été habitable avant la réalisation des travaux. Par ailleurs, s’il ressort effectivement des tableaux de surface produit par l’architecte en charge des travaux en litige que la « surface d’habitation » était de 323 m2 avant travaux, rien n’indique que cette surface, notamment en ce qui concerne l’espace de rangement et la buanderie au sous-sol, était effectivement habitable avant travaux. Il ressort par ailleurs du compte rendu avec le supérieur hiérarchique du 15 mai 2019 que M. B avait déposé une déclaration de chantier faisant mention de la création de fenêtres, d’une porte-fenêtre, et de l’agrandissement d’une fenêtre façade nord et façade est. De surcroît, la facture de l’entreprise ECIP ne fournit pas de détails précis sur les travaux de maçonnerie réalisés dans les différents logements, ce qui ne permet pas d’exclure que ces travaux aient été d’une ampleur significative. S’agissant de l’étage sous combles, ils ont fait l’objet d’une profonde transformation puisqu’y ont été créés quatre appartements et les travaux d’aménagement ont entraîné la création de nouvelles ouvertures dans la façade. S’agissant du rez-de-chaussée, les travaux réalisés ont permis de scinder l’espace en lots distincts et l’aménagement de l’espace de rangement et de l’ancienne buanderie a nécessité une modification du gros œuvre dès lors notamment que des ouvertures ont été faites dans le mur de l’une des façades latérales. Dans ces conditions, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, les travaux en cause, dont il n’est pas allégué qu’ils seraient dissociables les uns des autres, qui ont eu pour effet de transformer une maison individuelle, dont les combles et le sous-sol n’ont jamais été déclarés comme habitables, en un ensemble de onze logements et qui ont affecté partiellement le gros-œuvre du bâtiment et conduit à un réaménagement interne substantiel doivent être regardés comme procédant d’une reconstruction au sens de l’article 31 du code général des impôts. L’administration a donc estimé, à bon droit, que les dépenses correspondantes ne constituaient pas des charges déductibles pour l’établissement de l’impôt.

En ce qui concerne le loyer du logement meublé sis à Saint-Leu-la-Forêt :

14. Il ressort de la proposition de rectification du 19 novembre 2019 que l’administration fiscale, en se fondant sur les contrats de location fournis par le requérant et ses déclarations 2044 établies au titre des années 2016 et 2017, a, en conséquence du rejet de certaines charges non admises en déduction, rehaussé le bénéfice industriel et commercial tiré d’une location meublée sise 15 rue des Grandes Tanières à Saint-Leu-la-Forêt au nom de M. C. M. B, qui ne conteste pas l’existence de cette location au nom de M. C, se borne à faire valoir, sans du reste assortir son moyen de précision, l’absence de justificatif fourni par l’administration. Par suite, et alors que M. B ne produit lui-même aucun contrat de location relatif à ce logement ni aucune autre pièce probante, c’est à bon droit que le service a rehaussé les bénéfices industriels et commerciaux de M. B au titre des années 2016 et 2017 du montant des charges non admises en déduction.

15. Enfin, si M. B demande au tribunal de prononcer le rétablissement des déficits reportables des revenus fonciers à hauteur de -125 433 euros au titre de 2015, il résulte des points précédents que les réductions des bases d’imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers prononcées par le présent jugement ne concernent pas l’année 2015. Les conclusions présentées par M. B aux fin de rétablissement des déficits reportables au titre de 2015 doivent ainsi être rejetées.

16. Il résulte de ce tout ce qui précède que M. B est seulement fondé à demander la réduction des bases d’imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, au titre de l’année 2017, à concurrence de la somme de 6 000 euros, et, par voie de conséquence, la décharge de l’imposition correspondante.

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative :

17. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’État le versement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Enfin, en l’absence de dépens, les conclusions présentées à ce titre ne peuvent qu’être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : Les bases d’imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, assignées à M. B au titre de l’année 2017, sont réduites à concurrence de la somme de 6 000 euros.

Article 2 : M. B est déchargé des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2017, correspondant à la réduction en bases de l’imposition définie à l’article 1er, ainsi que des pénalités et majorations correspondantes.

Article 3 : L’État versera à M. B une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 11 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Huon, président ;

M. Viain, premier conseiller ;

M^me Froc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

Le rapporteur,

signé

T. VIAIN

Le président,

signé

C. HUONLa greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2215595