Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 7 janvier 2023 et 18 juillet 2023, M. B… A… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2022, à raison d’un logement dont il était propriétaire au 5 allée Louis Chevrolet à Suresnes (92) ;

2°) de mettre à la charge de l’État, outre les dépens, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que la taxe en litige n’est pas due, dès lors que le logement était en vente depuis février 2020 et que sa vacance au 1er janvier 2022 était indépendante de sa volonté.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel en date du 29 juillet 1998 ;

- la décision n° 2012-662 DC du Conseil constitutionnel en date du 29 décembre 2012 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Viain, premier conseiller,

- et les conclusions de M^me Richard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. A… a été assujetti à la cotisation de taxe annuelle sur les logements vacants au titre de l’année 2022, à raison d’un logement dont il était propriétaire sis au 5 allée Louis Chevrolet à Suresnes (92). Il a, par réclamation du 14 novembre 2022, contesté cette imposition. A l’issue du rejet de cette réclamation, M. A… demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les logements vacants dont il est redevable au titre de l’année 2022.

2. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. (…) II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. (…) VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ».

3. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : « (…) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; (…) / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ». Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l’objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts est d’inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d’être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

4. Il appartient au contribuable d’établir que la vacance de son logement au titre de l’année d’imposition est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché.

5. M. A… fait valoir auprès de l’administration fiscale qu’il ne pouvait être assujetti à la taxe sur les locaux vacants, dès lors qu’il avait mis son appartement en vente au prix du marché, mais qu’il n’avait pas trouvé d’acquéreur.

6. Il résulte de l’instruction que M. A… a confié, dès février 2020, un premier mandat à l’agence Mobilité Logement pour un prix de 825 000 euros, soit un montant relativement bas par rapport aux prix retenus dans les mandats ultérieurs. Le 3 octobre 2020, il a signé un mandat avec l’agence Barnes pour un prix de vente de 965 000 euros. Si ce montant est nettement supérieur à celui du premier mandat, il convient de relever que M. A… ne disposait pas encore d’estimations formelles de son bien. Il résulte également de l’instruction qu’en avril 2021, l’agence Barnes a évalué le bien à 925 000 euros et recommandé de ramener le prix à un niveau équivalant à 7 500 euros le mètre carré, en indiquant que des biens voisins s’étaient vendus à 7 700 euros le mètre carré. M. A… a, sans délai, signé un avenant le 14 mai 2021 pour ramener le prix à 925 000 euros. En juin 2021, l’agence IAD a estimé la valeur du bien dans une fourchette comprise entre 880 000 et 900 000 euros, soit un montant proche de celui préconisé par l’agence Barnes. M. A… a alors confié à cette agence un mandat au prix de 925 000 euros, reprenant le niveau de prix conseillé par l’agence Barnes. Constatant l’absence d’offres, il a rapidement consenti à une baisse, deux mois plus tard, en août 2021, ramenant le prix à 895 000 euros, puis a accepté de réduire encore le prix en octobre 2021 à 830 000 euros, soit un prix nettement inférieur aux estimations des agences Barnes et IAD. Enfin, si l’administration s’appuie sur le montant de plusieurs ventes de biens comparables vendus aux alentours, il n’apparaît pas que leur prix au mètre carré, compris entre 6 756 euros et 9 056 euros, soit sensiblement inférieur à celui pratiqué dans les mandats donnés par M. A… aux agences immobilières, et alors au demeurant que certains comparables cités par l’administration ne présentent pas les mêmes atouts. Il suit de là que M. A…, qui a tenu compte dans des délais raisonnables des recommandations successives des agences auxquelles il a fait appel, justifie avoir effectué les démarches suffisantes pour vendre l’appartement en litige.

7. Il résulte de ce qui précède que M. A… doit être regardé comme justifiant que la vacance de l’appartement au 1er janvier 2021 est indépendante de sa volonté. Il est, par suite, fondé à demander la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les logements vacants auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2022.

Sur les frais d’instance :

8. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre une somme à la charge de l’État sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Par ailleurs, en l’absence de dépens, les conclusions présentées à ce titre ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : M. A… est déchargé des cotisations de taxe annuelle sur les logements vacants auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2022 à raison d’un logement qu’il possédait, situé 5 allée Louis Chevrolet à Suresnes (92).

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A… et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Beaufa s, président ;

M. Viain, premier conseiller ;

M^me Froc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Le rapporteur,

Signé

T. VIAIN

Le président,

Signé

F. BEAUFAŸSLa greffière,

Signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.