Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 21 juin 2024, la société anonyme Batimur, représentée par M^e Philippe Julien, demande au tribunal :

1°) de condamner le département des Ardennes à lui verser la somme de 1 222 702, 54 euros au titre de l’indemnité d’ajustement due en application de l’article 13.1.c du bail emphytéotique administratif conclu le 28 septembre 2010 ;

2°) de condamner le département des Ardennes à lui régler les intérêts de retard, en application de l’article 13.1.f de ce bail, calculés au taux de l’ESTR majoré de 200 points, à compter de l’expiration du délai de deux mois mentionné dans la mise en demeure et jusqu’à la date de prononcé du jugement ;

3°) de mettre à la charge du département des Ardennes une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le bail emphytéotique administratif du 28 septembre 2010 n’est pas illégal ;

— elle est fondée à solliciter l’application de l’article 13.1.c du contrat tendant au versement d’une indemnisation si le solde du compte d’ajustement dépasse le seuil plafond.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 février 2025, le département des Ardennes, représenté par M^e Soleilhac, conclut :

— à titre principal à ce que l’application du bail emphytéotique administratif conclu le 28 septembre 2010 soit écartée ;

— à titre subsidiaire au rejet des demandes de la société Batimur ;

— à la mise à la charge de la société Batimur d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

— la demande de la société Batimur doit être rejetée dès lors que le bail emphytéotique a été écarté ;

— les moyens soulevés par la société Batimur ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 28 février 2025.

Des mémoires ont été produits par la société Batimur les 14 mars 2025 et 18 avril 2025 postérieurement à la clôture de l’instruction et n’ont pas été communiqués.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code rural et de la pêche maritime ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. A,

— les conclusions de M^me Lambing, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Julien pour la société Batimur et de M^e Siccardi pour le département des Ardennes.

Considérant ce qui suit :

1. La société anonyme (SA) Batimur a conclu avec le département des Ardennes, le 28 septembre 2010, un bail emphytéotique administratif, ayant pour objet la gestion, la maintenance et la rénovation de vingt-sept casernes de gendarmerie du département. Ce bail a été conclu pour une durée de quarante ans. Par courrier en date du 22 janvier 2024, la société Batimur a sollicité le versement d’une indemnité de 961 679 euros en application de l’article 13.1.c du bail. Le département des Ardennes n’a pas répondu à ce courrier. Par le présent recours, la société Batimur demande au tribunal de condamner le département des Ardennes au versement d’une somme de 1 222 702, 54 euros ainsi qu’aux intérêts de retard dus en application des dispositions contractuelles.

Sur l’exception d’illicéité du bail emphytéotique soulevée en défense

2. Aux termes des dispositions de l’article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales, applicables antérieurement à la loi du 14 mars 2011 et issues, avant leur codification par la loi du 21 février 1996, de l’article 13 de la loi du 5 janvier 1988 : « Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural, en vue de l’accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d’une mission de service public ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence (). ». Aux termes de l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel () ».

3. Il résulte de ces dispositions, notamment de la référence qu’elles comportent au bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, que le législateur n’a entendu viser que les contrats dans lesquels le preneur a la charge de réaliser, sur le bien immobilier qu’il est ainsi autorisé à occuper, des investissements qui reviendront à la collectivité en fin de bail, et non de permettre la conclusion, dans le cadre de ce régime, de contrats par lesquels la collectivité confie à un tiers une mission de gestion courante d’un bien lui appartenant.

4. Il résulte de l’article 1er du bail, que celui-ci porte sur « la réalisation et le financement de travaux de rénovation, de mise en sécurité, de grosses réparations, de gros entretien, et le cas échéant d’amélioration et d’extension sur site dans les conditions précisées au Titre II. Ces travaux portent sur des casernes de gendarmerie propriété du Département qui sont décrites à l’article 2 ci-après, et dont la Gendarmerie Nationale est locataire. ». Il résulte des stipulations de son titre 2 que le preneur est « chargé de la direction technique des actions de construction, de rénovation et de réhabilitation et du financement, à ses frais, risques et périls de l’ensemble des travaux », qu’il « est seul responsable à l’égard des tiers de tous les dommages causés par l’exécution des travaux ». Les travaux de rénovation initiale devaient être réalisés durant les quatre premières années et nécessitaient la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Il résulte de l’instruction et notamment de l’annexe 20 du bail que l’investissement total s’établit à hauteur de 31 853 000 euros dont des investissements liés à la rénovation des gendarmeries et à leur amélioration évalués respectivement à 11 088 000 euros et à 4 646 000 euros qui, pour ces derniers, comprennent des travaux économiseurs d’énergie, des aménagements – restructurations et des travaux de sécurité ou d’adaptation réglementaire. Compte tenu de la nature des travaux, qui ont vocation à conférer une plus-value aux ouvrages revenant au département des Ardennes en fin de bail, de leur volume financier et des responsabilités qui sont confiées au preneur, le bail emphytéotique conclu le 28 septembre 2010 n’a pas pour objet de confier une simple mission de gestion courante à un tiers mais relève d’une opération d’intérêt général au sens des dispositions citées au point 2. Si le département fait valoir que le contenu du bail méconnaîtrait les dispositions du code des marchés publics au regard de l’évolution des recettes du fait de l’intégration des quatre nouvelles casernes, cette circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur la licéité du contrat dès lors qu’il n’est pas soumis aux dispositions qu’il invoque. Dans ces conditions, l’exception d’illicéité du contrat opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin de condamnation

5. Aux termes de l’article 13.1 – Compte d’ajustement du bail en litige : « a) principe. Aux fins de gérer les écarts entre les recettes prévues, croissantes selon une progressivité P de 2,6% l’an, et les recettes réelles, qui dépendant des évolutions de l’indice du coût de la construction ( » l’ICC « ), l’emphytéote ouvre un » compte d’ajustement « qui reçoit au crédit les recettes réelles et au débit les dépenses prévues (amortissements des investissements, intérêts sur la part non amortie des investissements, charges annuelles forfaitaires). Au terme normal ou anticipé du bail, le département recevra le solde créditeur ou versera le solde débiteur. Ce compte d’ajustement permettra également de gérer les écarts imprévisibles imputables aux évènements suivants : – modifications législatives qui s’imposeraient à l’emphytéote, ne seraient pas prises en charge au titre des travaux d’amélioration B12 de la gendarmerie nationale et excéderaient la provision prévue à l’annexe 11 / – changement des taux de la TVA ou de leurs assiettes (sur les charges annuelles) / – variations des conditions d’assurances / – taxes ou charges réglementaires nouvelles et imprévues imposées par une réglementation. Le compte d’ajustement est limité, positif ou négatif, à une valeur résiduelle de 20% de » I « , montant de l’investissement initial. La survenance de ce seuil en cours de bail donne lieu, si le département le désire, à un avenant ajustant la durée du financement, sans que cette dernière puisse excéder la date d’expiration du bail. En termes financiers, l’emphytéote et le prêteur ont planifié l’amortissement des investissements sur la base d’une progressivité prévisionnelle des loyers de » P " % l’an, P étant le taux de progressivité défini en annexe 20, soit 2,6 % l’an. Cette planification s’est faite en supposant constantes certaines données pourtant susceptibles de variations dans le temps (taux de TVA, conditions d’assurances, réglementation actuelle, progression des loyers). Pour tenir compte de la réalité des conditions constatées, les parties ont convenu de l’instauration de ce compte d’ajustement dont les modalités de fonctionnement sont décrites ci-après. Au terme normal ou anticipé du bail, le département bénéficiera du solde positif ou sera redevable du solde négatif dudit compte. / b) principes de fonctionnement. Le compte d’ajustement est ouvert dans les livres du prêteur au nom de l’emphytéote. Tous les flux financiers liés à l’application des clauses du bail, notamment : – le versement du canon par débit et l’octroi de la tranche de crédit correspondant au crédit / – le versement des tranches de travaux au débit et l’octroi des tranches de crédit correspondantes au crédit / – les indemnités de rupture du bail, totales ou partielles, en application de l’acte de cession de créances / – les loyers payés par l’Etat / devront obligatoirement transiter par ce compte. Le compte d’ajustement recevra : au crédit : – le montant des loyers effectivement encaissés ; – les éventuels intérêts créditeurs du compte d’ajustement. Le solde en valeur créditeurs seront rémunérés trimestriellement sur la base de l’index Eonia ou T4M sans marge. Le produit de cette rémunération sera porté trimestriellement au crédit du compte d’ajustement ; – et les remboursements ou trop perçus. / au débit, le montant des loyers théoriquement dus (cf annexe 20), comprenant : – le loyer financier dû, somme de l’amortissement de l’investissement et des intérêts de l’investissement restant dû dit la « dette ». Le loyer financier dû correspondant à chacun des trimestres du bail figure au tableau d’amortissement général annexé au bail, annexe 20. Ce sont aussi les échéances des crédits. / – les intérêts débiteurs du compte d’ajustement. Les soldes en valeur débiteurs seront productifs d’intérêts et calculés trimestriellement sur la base de l’index T4M majoré de 100 bp. Le montant sera porté trimestriellement au débit du compte d’ajustement. / – les frais de gestion et rémunération forfaitaire de la société emphytéote / – les frais de maintenance et gestion locative / – les frais d’assurance propriétaire / – le cas échéant, des taxes ou charges supplémentaires nouvelles et imprévues imposées par la réglementation / – le cas échéant, les travaux imposés par une modification législative dans les conditions prévues à l’annexe 11. Il est précisé que les frais de gestion emphytéote, de maintenance, de gestion locative et d’assurance propriétaire sont les forfaits figurant en annexe 20 révisables selon les variations de l’ICC. Ils sont majorés de la TVA en vigueur chaque année, après division par les taux de TVA en vigueur à la date de signature du bail. Si les frais d’assurance propriétaire réels payés par l’emphytéote venaient à progresser plus que l’ICC, les frais d’assurance propriétaire portés au compte d’ajustement seraient les frais réels, tenant compte des variations dans le temps de conditions d’assurances. Par ailleurs, il n’est prévu dans le budget de référence (annexe 20) aucune autre taxe ou charge réglementaire, hormis celles visées ci-dessus. Au cas ou une nouvelle réglementation ou tout autre circonstance viendrait instaurer une taxe non prévue ou une charge nouvelle non récupérable s’imposant à l’emphytéote, cette taxe ou charge serait portée au débit du compte d’ajustement. Tous les ans, l’emphytéote notifie au département les écritures portées au crédit ou au débit du compte d’ajustement, par l’envoi des justificatifs appropriés et notamment la copie des extraits du compte courant de l’emphytéote. Le département peut demander dans les 6 mois suivant la réception des extraits de compte toutes explications et justificatifs sur les écritures imputées au crédit du compte d’ajustement. En cas de désaccord entre les parties, il serait demandé au président du tribunal administratif de faire usage de ses pouvoirs de conciliateur au titre de l’article L. 211-4 du code de justice administrative. / c) Mécanisme d’indemnisation du solde positif ou négatif du compte d’ajustement. Pendant toute la durée du bail, le solde positif ou négatif du compte d’ajustement est limité à 20% de I. « I » correspond à la somme (i) du canon emphytéotique, (ii) du montant total TTC des investissements travaux de rénovation et (iii) du montant total des frais initiaux tels qu’ils figurent au §2 de l’annexe 20. c.1) si le montant du solde positif du compte d’ajustement est supérieur à 20% de I, l’emphytéote verse au département la différence, sauf si le département décide, par avenant et avec l’accord de l’emphytéote, de réduire la durée du financement initialement fixée à 33 ans. c.2) si le montant du solde négatif du compte d’ajustement est supérieur à 20% de I, le département verse à l’emphytéote la différence, sauf si le département décide, par avenant et avec l’accord de l’emphytéote, d’augmenter la durée du financement initialement fixée à 33 ans, sans que cette dernière puisse excéder la date d’expiration du bail. c.3) au terme normal ou anticipé du bail, le département bénéficie du solde du compte d’ajustement s’il est positif ou en est redevable s’il est négatif. En cas de solde positif du compte d’ajustement, l’emphytéote reverse ledit solde dans les deux mois du terme du bail. En cas de solde négatif du compte d’ajustement au terme du bail ou à la date de résiliation (cf. article 18), le département s’engage irrévocablement à payer, dans les deux mois suivant l’envoi d’une facture adressée par l’emphytéote accompagnée d’une copie des extraits de compte, une indemnité dite indemnité d’ajustement finale égale au montant du solde négatif. () f) Modalités de paiement. Le montant de l’indemnité d’ajustement ou de l’indemnité d’ajustement finale due par le département à l’emphytéote en application des paragraphes c.2 et c.3 ci-dessus, sera payé au représentant des prêteurs, conformément à l’acte d’acceptation régularisé et aux stipulations de l’article 13 du bail relatif à la cession de créances, dans un délai de deux mois suivant l’envoi d’une facture adressée par l’emphytéote accompagnée d’une copie des extraits de compte. Le paiement en retard de l’indemnité d’ajustement ou de l’indemnité d’ajustement finale, ou plus généralement de toute somme que le département pourrait devoir à l’emphytéote donnera lieu, sans mise en demeure préalable, à paiement d’intérêts de retard calculés prorata temporis aux taux EONIA majoré de 200 points de base (2%). Ces intérêts seront immédiatement exigibles et décomptés depuis la date d’échéance jusqu’à la date d’encaissement du paiement. Ils seront capitalisés, s’ils sont dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil. Le paiement en retard du remboursement du solde positif du compte d’ajustement par l’emphytéote au département donnera lieu, sans mise en demeure préalable, à paiement d’intérêts de retard calculés prorata temporis aux taux EONIA majoré de 200 points de base (2%). Ces intérêts seront capitalisés, s’ils sont dus pour une année entière, conformément à l’article 1154 du code civil. « . Aux termes de l’annexe n°20 du bail emphytéotique : » 1. Les tableaux d’amortissement () L’équilibre financier du bail se traduit par un tableau d’amortissement, le « Tableau d’Amortissement Général », présentent les sommes portées au débit du compte d’ajustement : les amortissements trimestriels de l’investissement / les intérêts trimestriels sur la part non amortie de l’investissement, au taux fixe retenu pour le bail / les charges annuelles révisées selon une hypothèse de progressivité de l’indice ICC de P% l’an (). 2. L’investissement total : L’investissement total du bail I est () Total = 31 853 000 euros (soit 20% de I = 6 370 600 euros ".

6. Il résulte des dispositions contractuelles que le montant « I » de l’investissement initial prévu au contrat s’élève à 31 853 000 euros et que le seuil de 20% découlant des stipulations précitées s’établit, en valeur absolue, à 6.370.600 euros. Si le solde du compte d’ajustement présente une valeur inférieure à – 6 370 600 euros, le département des Ardennes doit, sur demande documentée de la société Batimur, verser la différence entre ces deux montants.

7. La société Batimur produit à l’instance un relevé de compte mentionnant un solde négatif du compte d’ajustement au 31 mai 2024 s’établissant à – 6 824 859, 05 euros soit une valeur inférieure au seuil précité. Elle sollicite également dans ses écritures l’intégration des échéances de crédit du 5 mars 2024, du 5 avril 2024 et du 5 juin 2024 qui porteraient ce solde négatif à un montant de – 7 593 302, 54 euros. Toutefois, si les stipulations précitées admettent d’intégrer à ce solde des échéances mensuelles d’emprunt exigibles antérieurement à la date du 31 mai 2024, elles n’autorisent pas pour autant d’inclure des sommes, telles que l’échéance d’emprunt du 5 juin 2024, qui demeurent prévisionnelles à cette date. Dès lors, il y a lieu de prendre en compte les échéances mensuelles de mars 2024 et d’avril 2024. La circonstance que la société Batimur n’ait pas transmis le rapport de gestion pour l’année 2023, ne permettant ni à l’ordonnateur ni au comptable de vérifier la créance exigée par la société Batimur, est sans influence sur l’application du mécanisme de versement prévu à l’article 13.1.c du bail dès lors que ce même article 13 en son point f. exige uniquement, pour le paiement, la production d’une facture et d’une copie des extraits de compte.

8. Comme il a été exposé au point précédent, la société Batimur était fondée à solliciter l’intégration des échéances d’emprunt des mois de mars et d’avril 2024. Toutefois, leur montant ne saurait excéder, à défaut d’en justifier, les montants figurant à l’échéancier agrégé produit par la requérante soit 262 092, 64 euros pour mars 2024 et 219 904, 39 euros pour avril 2024.

9. Dans ces conditions, et alors que le département des Ardennes ne conteste pas ces montants, il y a lieu de retenir, en ajoutant ces deux échéances, un solde négatif du compte d’ajustement de – 7 306 856, 08 euros à la date du 31 mai 2024. Si le département oppose que le solde négatif est excessif dès lors que la société Batimur se refuse de procéder à la réévaluation des loyers facturés à l’Etat, il n’apporte aucun élément au débat permettant d’établir la réalité des sommes qui auraient dû être portées au crédit du compte d’ajustement et qui auraient été de nature à réduire le solde négatif invoqué par la société requérante.

10. Il résulte de la soustraction du montant visé au point 6 au solde négatif retenu au point précédent une différence de 936 256, 08 euros dont la société Batimur est fondée à réclamer le versement par le département des Ardennes. Il y a donc lieu de condamner le département des Ardennes à verser ce montant à la société Batimur.

Sur les intérêts de retard contractuellement prévus

11. Il résulte de l’instruction que le solde du compte d’ajustement s’établissait à la date de la mise en demeure du 22 janvier 2024 à – 6 360 878, 60 euros soit une valeur supérieure au seuil défini au point 6. A cette date, la société Batimur n’était pas en droit d’obtenir une indemnité sur le fondement de l’article 13 du bail. Par conséquent elle n’est pas plus fondée à demander que le montant de ladite indemnité soit augmenté des intérêts prévus à l’article 13.1.f du contrat.

Sur les frais de l’instance

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la société Batimur, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, verse au département des Ardennes la somme demandée sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du département des Ardennes une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Batimur et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Le département des Ardennes est condamné à verser à la société Batimur la somme de 936 256, 08 euros.

Article 2 : Le département des Ardennes versera une somme de 1 500 euros à la société Batimur au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions du département des Ardennes sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SA Batimur et au département des Ardennes.

Délibéré après l’audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Olivier Nizet, président,

M^me Bénédicte Alibert, première conseillère,

M. Oscar Alvarez, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

Le rapporteur,

O. A

Le président,

O. NIZETLa greffière,

I. DELABORDE

La République mande et ordonne au préfet des Ardennes en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.