Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 décembre 2021 et le 26 juillet 2024, la SCI Les 7 Mains, représentée par la SELARL Delsol Avocats, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices 2014 à 2016, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 et des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la qualification de marchand de biens prévue au 1° du I de l’article 35 du code général des impôts est erronée en l’absence de volonté spéculative ainsi que cela ressort de ses statuts, de la durée de 20 ans du prêt contracté en vue de l’acquisition des biens et de la destination de ces fonds ;

— l’intention spéculative doit être exclue en raison du long délai écoulé entre l’achat du bien intervenu le 18 mars 2008 et les reventes effectuées le 2 août 2013, le 28 février 2014, le 26 octobre 2015 et le 4 novembre 2015 ;

— la mise en vente des biens a été motivée en raison des difficultés financières rencontrées liées aux retard pris par le chantier, aux coûts des travaux et en raison des dissensions entre associés ;

— le fait qu’un des associés soit un professionnel de l’immobilier est sans incidence sur l’appréciation de l’intention spéculative et l’administration n’apporte pas la preuve que M. A effectuait au moment de l’acquisition une activité de marchand de biens ;

— la qualification de marchand de biens est erronée au regard des paragraphes n° 90 et 100 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-10.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 avril 2023, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

— en l’absence de réponse à la proposition de rectification, la charge de la preuve du caractère exagéré des impositions pèse sur la société requérante ;

— les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Ruocco-Nardo, rapporteur,

— les conclusions de M^me Bourion, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Les 7 Mains, constituée le 25 janvier 2008, a acquis le 18 mars 2008 de l’un de ses associés un ancien atelier d’une superficie de 246,18 m² situé dans un ensemble immobilier « Les Ateliers de l’Eglise », à Scionzier, pour un montant de 140 000 euros. Le 9 juillet 2008, elle a obtenu un permis de construire en vue de réaliser des travaux et de diviser ce lot en quatre appartements avec un garage et trois places de stationnement. Le 2 août 2013, elle a cédé l’un des appartements avec garage à un tiers pour un prix de 120 000 euros. Le 28 février 2014, elle a cédé un deuxième appartement avec une place de stationnement à une associée pour un prix de 100 000 euros. Le 26 octobre 2015, elle a cédé un troisième appartement avec une place de stationnement à un tiers pour un prix de 119 000 euros. Le 4 novembre 2015, elle a cédé le dernier appartement avec une place de stationnement à un tiers pour un prix de 119 000 euros. A la suite des déclarations de l’une des associés, la SCI Les 7 Mains a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre de la période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016. Estimant que la SCI Les 7 mains exerçait une activité de marchand de biens, soumise à l’impôt sur les sociétés et la taxe sur la valeur ajoutée, le vérificateur, par une proposition de rectification du 18 décembre 2017, lui a notifié des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre des années 2014 et 2015, avec intérêts et majoration, d’un montant total de 83 956 euros, et une cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés, avec intérêts et majoration, d’un montant de 85 746 euros, au titre de l’exercice 2015, l’exercice 2014 ayant été déficitaire. Les sommes ont été mises en recouvrement le 28 février 2018. La réclamation de la SCI Les 7 Mains du 30 juillet 2018 a été rejetée par une décision du 27 octobre 2021. Par la présente requête, la SCI Les 7 Mains doit être regardée comme demandant la décharge de la cotisation supplémentaires d’impôt sur les sociétés réclamée au titre de l’exercice 2015, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 et des pénalités correspondantes.

Sur la charge de la preuve :

2. Aux termes de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : « Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré. »

3. Si l’administration se fonde sur les dispositions précitées de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales pour soutenir que la charge de la preuve pèserait sur la SCI Les 7 Mains en l’absence de réponse à la proposition de rectification du 18 décembre 2017, ces dispositions sont sans incidence sur l’appréciation de l’assujettissement à l’impôt de la SCI Les 7 Mains.

Sur l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

4. Aux termes du I de l’article 35 du code général des impôts : « Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () ». Aux termes du 2 de l’article 206 du même code, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés : « () les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ».

5. L’application des dispositions précitées est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

6. En premier lieu, ainsi qu’il a été précisé au point 1, il résulte de l’instruction que la SCI les 7 Mains a acquis, le 18 mars 2008, un ancien atelier d’une surface de 246,18 m². Elle a divisé en quatre appartements cet ancien atelier et a procédé à des travaux en vertu d’un permis de construire sollicité le 5 mai 2008 et accordé le 22 juillet 2008. Une fois que les travaux furent terminés, les quatre appartements ont été cédés entre le 2 août 2013 et le 4 novembre 2015. Dans ces conditions, et en l’absence de contestation sur ce point par la société requérante, les cessions consenties par la SCI les 7 Mains ont revêtu un caractère habituel au sens des dispositions du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts.

7. En second lieu, la SCI les 7 Mains conteste l’intention spéculative retenue par l’administration en se prévalant de l’article 2 de ses statuts, lesquels ne font pas état de ce qu’elle exerce une activité d’achat et de revente de biens immobiliers, de la durée de 20 ans du prêt contracté en vue de l’acquisition du bien et de l’objet de ce dernier contracté en vue d’établir une résidence principale à usage locatif. Toutefois, il résulte de l’instruction que l’acte d’acquisition du 22 février 2008, signé par la SCI Les 7 Mains, précise que « l’acquéreur déclare agir dans le cadre d’une opération d’investissement locatif ou de construction-vente » et qu’aucun des biens n’a été mis en location une fois les travaux achevés. Lors de la procédure de contrôle, une co-gérante a déclaré qu’aucun projet de location n’avait été envisagé mais que la SCI avait été constituée afin de transformer l’ancien atelier en quatre appartements destinés à la revente. Au surplus, ainsi qu’il est indiqué au point précédent, l’ancien atelier a fait l’objet d’une division en quatre lots en vue de sa valorisation foncière, laquelle a été sollicitée le 5 mai 2008, soit à une date proche de la date d’acquisition. La circonstance que les biens aient été cédés plus de cinq ans après l’achat n’est pas de nature à exclure toute intention spéculative en l’espèce, dès lors qu’il est constant que les travaux qui devaient être réalisés par les associés ont pris un important retard. Enfin, si la société se prévaut de ce que les cessions ont été justifiées par les difficultés financières qu’elle a rencontrées en raison du coût réel des travaux par rapport à celui qui avait été initialement estimé, la déchéance du prêt, en date du 11 février 2015, qu’elle a contracté est postérieure à la cession des deux premiers lots. Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’administration a retenu que les opérations de cession procédaient d’une intention spéculative.

En ce qui concerne l’interprétation administrative de la loi fiscale :

8. Si la société requérante se prévaut des paragraphes n° 90 et 100 de la documentation administrative référencée BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 publiée le 12 septembre 2012, ces prévisions ne comportent pas une interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

9. Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que la SCI Les 7 Mains a été assujettie à l’impôt sur les sociétés. Par suite, sa requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Les 7 Mains est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les 7 Mains et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.

Délibéré après l’audience du 4 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. L’Hôte, président,

M. Lefebvre, premier conseiller,

M. Ruocco-Nardo, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024.

Le rapporteur,

T. RUOCCO-NARDO

Le président,

V. L’HÔTE

La greffière,

L. ROUYER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de l’industrie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.