Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Par une requête, enregistrée le 16 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Bleuets », représenté par M^e Valette-Berthelsen, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Courchevel a délivré à la société Scallotas un permis de construire de régularisation, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Courchevel et de la société Scallotas la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le syndicat requérant soutient que :

- le dossier de permis de construire n’est pas sincère sur le libellé de la nature du projet et à la référence du terrain naturel sur les plans ; il est insuffisant et contradictoire s’agissant de l’emprise de la servitude de passage ;

- l’arrêté méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté méconnaît l’article UB 7 du plan local d’urbanisme ;

- l’arrêté méconnaît l’article UB 12 du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 21 février 2023, la commune de Courchevel, représentée par M^e Petit, conclut au rejet de la requête ou, subsidiairement, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de mettre à la charge du syndicat requérant la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le syndicat ne justifie pas du respect de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ;

-

l’intérêt pour agir n’est pas établi au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un jugement n° 2206046 du 17 octobre 2023, le tribunal administratif de Grenoble a, sur la requête présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Bleuets », annulé l’arrêté du 15 mars 2022 par lequel le maire de la commune de Courchevel a délivré à M^me B… C… et à la société Scallotas un permis de construire pour la construction d’un immeuble de six appartements sur un terrain situé 135, route du Petit Moriond, sur une parcelle cadastrée section AH 227, ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux.

Par des décisions n° 492631 et 492653 du 20 mai 2025, le Conseil d’État a annulé le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 17 octobre 2023 et a renvoyé l’affaire à ce tribunal.

Procédure contentieuse après cassation :

Par un courrier du 6 juin 2025, le tribunal a informé les parties de la reprise de l’instance.

Par un mémoire enregistré le 23 septembre 2025, la commune de Courchevel, représentée par M^e Petit, conclut à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et demande que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’il est possible de purger le vice identifié et qu’il doit être fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 3 octobre 2025, M^me C… et la société Scallotas, représentées par M^e Fiat, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et demande que soit mise à la charge des requérants la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que le mur en enrochement est un mur de soutènement qui ne méconnaît pas l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme et qu’en tout état de cause le vice est régularisable.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 novembre 2025.

Vu :

les autres pièces du dossier ;

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Barriol,

- les conclusions de M^me Paillet-Augey, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Giorsetti, représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Bleuets », M^e Marquet, représentant la commune de Courchevel et de M^e Vincent, représentant M^me A… C….

Considérant ce qui suit :

Par des arrêtés du 23 novembre 2009 et du 5 octobre 2010, le maire de la commune de Courchevel a délivré à M^me B… C… et à la société Scallotas un permis de construire et un permis de construire modificatif pour la démolition et la reconstruction d’un ensemble immobilier de six logements sur cinq niveaux à Courchevel 1 650. Ces arrêtés ont été annulés par un jugement du tribunal administratif de Grenoble, confirmé par un arrêt du 28 mai 2013 de la cour administrative d’appel de Lyon, alors que la construction était achevée. Pour régulariser cette construction le maire a délivré un nouveau permis de construire par un arrêté du 16 juillet 2013 qui a été annulé en dernier lieu par la cour administrative d’appel de Lyon. Le maire de Courchevel a délivré un nouveau permis de construire, pour régulariser cette construction, par un arrêté du 15 mars 2022, qui a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Grenoble du 17 octobre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Bleuets ». Par une décision du 20 mai 2025, le Conseil d’Etat a annulé ce jugement en tant qu’il rejette les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et a renvoyé l’affaire au tribunal administratif de Grenoble.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-4 du code d’urbanisme : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. / (…) ».

Si les personnes physiques doivent établir le caractère régulier de la détention de leurs biens respectifs au sens de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, il ne peut en être de même d’un syndicat de copropriétaires pour lequel il n’y a pas lieu de rechercher s’il justifie du caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l’obligation fixée par l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme par le syndicat requérant doit être écartée.

En second lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction. Il en va de même lorsque le requérant est un syndicat de copropriétaires.

En l’espèce, le projet litigieux, qui prévoit la réalisation d’un immeuble d’une surface de plancher de 639 mètres carrés est directement contiguë à la parcelle sur laquelle est édifié l’immeuble Scallotas et dont le tènement est grevé d’une servitude permettant la desserte de cet immeuble. Eu égard à la nature et l’importance de la construction en cause, le syndicat requérant justifie d’un intérêt pour agir au sens de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, même si la construction est achevée depuis plusieurs années. La fin de non-recevoir soulevée à ce titre doit ainsi être écartée.

Sur les conclusions d’annulation :

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis de construire :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits sont insuffisants, imprécis ou comportent des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En premier lieu, il ressort de la notice du dossier de permis de construire que le projet consiste à régulariser une construction « La Scallotas » édifiée en 2010/2011 après la démolition d’un ancien bâtiment construit dans les années 60. Contrairement à ce que soutient le syndicat requérant, le service instructeur n’a pas été induit en erreur quant à la nature du projet qui consiste à régulariser une reconstruction suite aux annulations successives des différentes autorisations d’urbanisme.

En deuxième lieu, les plans en coupe comportent la représentation du terrain naturel avant/après travaux. A cet égard, la circonstance que le bâtiment a été construit en 2010/2011 n’impose pas que le terrain naturel avant travaux dans le dossier de permis de régularisation soit le terrain fini après la réalisation des travaux réalisés en 2010. Ainsi, les différents plans du dossier de permis de construire sur lesquels figure le terrain naturel tel qu’il était avant l’édification de la construction ne sont pas erronés sur ce point.

En troisième et dernier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…) / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. (…). ».

Le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si l’administration et le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

Il ressort notamment du plan de masse que le tènement d’assiette du projet bénéficie d’une servitude de passage sur les parcelles 370 et 588 d’une largeur allant de 4,30 mètres à 2,50 mètres, décidée par un jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 31 mars 2017, qui a été versé dans le dossier de demande de permis de construire (PC18). Il est constant que cette voie est déjà existante et qu’ainsi les services instructeurs ont pu apprécier le caractère suffisant de l’accès alors même que le plan de masse ne matérialise pas avec exactitude l’emprise de la servitude.

Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de permis de construire doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne la sécurité publique :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

Il ressort des photographies produites que les caractéristiques de l’accès, d’une longueur d’environ cinquante mètres et comportant des dégagements, permet le croisement des véhicules et notamment des véhicules de secours et d’incendie sans difficulté particulière. Elles répondent suffisamment aux dimensions et à la destination de la construction comportant six logements, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation et des accès. En outre, le rétrécissement ponctuel en début de voie au niveau de la barrière d’entrée de la voie privée n’empêche pas les véhicules de stationner sur le reste de la voie en toute sécurité. Il ne crée dès lors pas de risque. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne les règles de prospect :

Aux termes du point 1 l’article UB 7 du plan local d’urbanisme applicable : « 7.1.1. Les constructions, doivent être implantées à une distance qui, comptée horizontalement entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative, est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (…) 7.1.3. Peuvent, en outre, être implantés jusqu’en limite séparative sous conditions : 7.1.3.1 – les parties enterrées des constructions et/ou des bâtiments y compris leurs façades ; l’ensemble étant situé sous le terrain naturel ; 7.1.3.2 – les constructions n’excédant pas 3,5 mètres de hauteur et le niveau du terrain naturel en limite, sauf dans le cas de l’application de l’article 7.2.2 (…) ». Aux termes du point II.10.2 des dispositions générales du plan local d’urbanisme, relatif aux modalités d’application des retraits par rapport aux limites de propriété : « Ne sont pas pris en compte : les murs de soutènement (…) ».

La plateforme créée au nord de la construction afin d’aménager des stationnements est une construction à part entière d’une hauteur au-dessus du terrain naturel de 3 mètres et d’une superficie de 45 mètres carrés qui ne présente pas les caractéristiques d’un simple mur de soutènement destiné à contenir les terres. Implantée dans la bande de prospect de 4 mètres, elle ne relève pas des exceptions énoncées par les dispositions générales du plan local d’urbanisme. Au demeurant, cette construction ne relève pas plus de l’exception énoncée au point 7.1.3.2 puisqu’elle dépasse le niveau du sol naturel en limite séparative. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 7 du plan local d’urbanisme doit, par suite, être accueilli.

En ce qui concerne le stationnement :

En vertu de l’article UB 12 du plan local d’urbanisme, est exigée pour les constructions à usage d’habitation supérieures ou égales à 200 m² de surface de plancher et inférieure à 800m², une place par tranche de 100 m² et, dans tous les cas, au minimum une place par logement.

Le projet contesté présente une surface de plancher de 639 m² pour six logements et nécessite donc la création de six places de stationnement. Si la notice évoque la création de cinq places extérieures et deux places intérieures, compte tenu de l’illégalité de la plateforme construite au nord pour le stationnement de trois véhicules, relevée au point 17, le projet ne peut être regardé comme respectant l’article UB 12 du plan local d’urbanisme.

Sur les conséquences des illégalités retenues :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

L’arrêté du maire de Courchevel du 15 mars 2022 accordant un permis de construire à la société Scallotas est entaché des seuls vices tirés de la méconnaissance des articles UB 7 et UB 12 du plan local d’urbanisme de Courchevel. De tels vices peuvent être régularisés, dès lors que les modifications à envisager sont limitées à une partie identifiable du projet et ne lui apportent pas un bouleversement tel qu’ils en changeraient la nature même. Il y a lieu dès lors de limiter à cette partie du projet la portée de l’annulation prononcée.

En application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai de trois mois à compter de la notification de la présente décision pour solliciter la régularisation du permis sur ces points.

Sur les frais de procès :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du requérant, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes demandées par la commune de Courchevel et la société Scallotas au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Courchevel et de la société Scallotas le versement d’une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Courchevel du 15 mars 2022 est annulé en tant qu’il méconnait les articles UB 7 et UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel. La décision de rejet du recours gracieux est annulée dans cette même mesure.

Article 2 : Le délai dans lequel la société Scallotas pourra en demander la régularisation en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme est fixé à trois mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Bleuets », à la commune de Courchevel et à M^me C… en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative.

Copie en sera adressé au procureur de la République près le tribunal judiciaire d’Albertville.

Délibéré après l’audience du 4 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

M^me Beytout, première conseillère,

M^me Barriol, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

La rapporteure,

E. BARRIOL

Le président,

P. THIERRY

La greffière,

ZANON

La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.