Vu la procédure suivante :

Par une ordonnance du 28 novembre 2022, enregistrée le 1er décembre 2022 au greffe du tribunal, le président de la section du contentieux du Conseil d’État a attribué au tribunal administratif de Grenoble le jugement de la requête présentée par M. et M^me A… B… le 6 juillet 2022.

Par cette requête, enregistrée sous le n° 2208146 au greffe du tribunal administratif de Grenoble, et un mémoire complémentaire enregistré le 30 mai 2023, M. et M^me A… B…, représentés par la SELARL DGM Associés, demandent au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu ainsi que des pénalités correspondantes auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2014 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le prix au mètre carré retenu par l’administration n’est pas comparable avec celui de l’opération d’acquisition immobilière en litige ;

- la société Courchevel Aspen Lodge avait un intérêt à procéder à cette cession à ce prix ;

- ils n’ont pas bénéficié d’une libéralité ;

- la majoration de 40 % pour manquement délibéré n’est pas justifiée.

Par des mémoires en défense enregistrés le 6 avril 2023 et le 25 septembre 2023, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Lefebvre, rapporteur,

- les conclusions de M^me Galtier, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La SARL Courchevel Aspen Lodge, qui exerce une activité de promotion immobilière, a pour associé, à hauteur de 25 % du capital, M. A… B…. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014. A l’issue des opérations de contrôle, l’administration a notifié aux époux B…, par une proposition de rectification du 24 novembre 2016, un rehaussement en matière d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2014 à raison d’une distribution de revenus occultes au profit de M. B…. Ce supplément d’impôt, partiellement maintenu à la suite des contestations des époux B… devant l’administration, assorti des intérêts de retard et de la majoration pour manquement délibéré prévue par le a de l’article 1729 du code général des impôts, a été mis en recouvrement le 30 avril 2019. Les époux B… en sollicitent la décharge après le rejet le 29 mars 2022 de leur réclamation préalable du 4 juillet 2019.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

En vertu du 3 de l’article 158 du code général des impôts, sont notamment imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, les revenus considérés comme distribués en application des articles 109 et suivants du même code. Aux termes de l’article 111 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions en litige : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : / (…) / c. Les rémunérations et avantages occultes (…) ».

En cas d’acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction, ou, s’il s’agit d’une vente, délibérément minorée, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l’avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l’article 111 du code général des impôts, alors même que l’opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l’identité du co-contractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d’autre part, d’une intention, pour la société, d’octroyer, et, pour le co-contractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. Cette intention est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts.

Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un bien en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité de son lieu de situation, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps. Aucune règle du code général des impôts n’impose dans ce cas à l’administration de se fonder exclusivement sur des termes de comparaison portant sur des transactions antérieures à la date de ce fait générateur.

En l’espèce, il résulte de l’instruction que la SARL Courchevel Aspen Lodge, qui a fait édifier un ensemble immobilier sur un tènement lui appartenant en front de neige sur le territoire de la commune de Saint-Bon-Tarentaise, a vendu le 14 novembre 2013 aux époux B… le lot n° A01 de cet ensemble, constitué d’un appartement de type 3 cabine situé au 1er étage, d’une superficie de 65,58 m², exposé nord-est et d’une place de stationnement, pour un prix total de 367 770 euros. Pour déterminer la valeur réelle de ces biens, l’administration fiscale s’est fondée sur la vente, dans le même programme immobilier, en août 2013, d’un ensemble composé d’un garage et d’un appartement de type 3 cabine, au 1er étage, d’une surface de 66,54 m², exposé au sud, à la même date, d’un ensemble composé d’un garage et d’un appartement de type 3 cabine, au 2ème étage, d’une surface de 66,95 m², également exposé au sud et enfin, en septembre 2013, d’un ensemble composé d’un garage et d’un appartement de type 3 cabine, situé au 2ème étage, d’une superficie de 65,58 m², exposé au sud. Les éléments de comparaison retenus portent ainsi sur des biens similaires, présentant des caractéristiques comparables au lot litigieux en termes, notamment, de superficie, de type, de composition et d’étage.

Si les époux B… font valoir qu’une décote de 20 % aurait dû être opérée en plus de celles déjà pratiquées par l’administration, car la cession de l’appartement était indispensable au financement et au lancement de l’opération immobilière, il résulte de l’instruction qu’aucune décote n’a été appliquée pour ce motif aux biens vendus par la SARL Courchevel Aspen Lodge dans la même temporalité, après la signature des premiers contrats de réservation et, en toute hypothèse une telle décote devrait alors être également appliquée aux biens comparables pris en compte par l’administration, relevant d’autant leur prix moyen au mètre carré. Par ailleurs, si les époux B… se prévalent de nombreuses ventes immobilières intervenues sur la même commune pour des prix oscillants entre 3 768 euros par m² et 12 307 euros par m², ces opérations immobilières sont intervenues soit pour des biens situés dans d’autres secteurs de la commune ou sans accès immédiat aux pistes, soit plusieurs années après l’opération en litige, soit pour des biens immobiliers anciens, ce qui leur ôte toute pertinence en vue d’une comparaison. Les autres opérations immobilières dont se prévalent les requérants ont eu lieu pour des prix supérieurs à celui finalement retenu par l’administration fiscale et ne peuvent donc démontrer le caractère exagéré de l’évaluation réalisée par le service. Enfin, les époux B… ne sauraient remettre en cause la pertinence des comparables retenus par l’administration en se prévalant des conclusions générales d’une étude de marché, même réalisée sur la seule station de ski de Courchevel.

L’administration fiscale a ensuite opéré un abattement de 20 % sur la moyenne obtenue à partir des trois ensembles mentionnés au point 5, pour tenir compte de l’exposition moins favorable du bien acquis par les époux B…, et une décote supplémentaire de 6 % pour tenir compte de l’absence de frais de commercialisation s’agissant d’une vente directe, l’amenant à une valeur réelle de l’ensemble de 549 480 euros, soit 8 378 euros par m². Elle a ainsi constaté une différence de 181 710 euros, soit 33,1 %, par rapport au prix de vente. Compte tenu de ce différentiel entre la valeur réelle et le prix de vente du bien cédé par la SARL Courchevel Aspen Lodge aux époux B…, l’administration fiscale a pu estimer que cette société avait procédé à une cession à un prix significativement minoré d’un bien lui appartenant.

Il résulte également de l’instruction que M. B… était, sur la période en cause, détenteur de 25 % du capital de la SARL Courchevel Aspen Lodge et son co-gérant. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les époux B…, la société et M. B… doivent être regardés ayant été comme en relation d’intérêt.

Dans ces conditions, l’administration fiscale doit être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe de l’existence d’une libéralité octroyée par la SARL Courchevel Aspen Lodge à M. B…. C’est alors à bon droit qu’elle a procédé à l’imposition de la somme en litige sur le fondement du c. de l’article 111 du code général des impôts.

Sur les pénalités :

En vertu de l’article 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraînent l’application d’une majoration de 40 % lorsque le contribuable a délibérément entendu se soustraire à l’impôt. Aux termes de l’article L. 195 A du livre des procédures fiscales : « En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs (…), la preuve de la mauvaise foi (…) incombe à l’administration ».

En relevant dans la proposition de rectification du 24 novembre 2016 qu’en sa qualité d’associé-gérant de la SARL Couchevel Aspen Lodge, M. B… ne pouvait ignorer qu’il recevait une libéralité, constitutive d’une distribution de revenus occultes à son profit, l’administration établit l’existence d’une volonté de celui-ci d’éluder l’impôt. Elle justifie ainsi de l’existence de manquements délibérés et de l’infliction de la majoration de 40 % prévue par le a. de l’article 1729 du code général des impôts.

Il résulte de ce qui précède que la requête des époux B… doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête des époux B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A… B… et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. L’Hôte, président,

M. Lefebvre, premier conseiller,

M^me Vaillant, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026.

Le rapporteur,

G. LEFEBVRE

Le président,

V. L’HÔTE

La greffière,

L. ROUYER

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.