Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 1er août 2023, 22 mars 2024 et 25 septembre 2025, M^me I… K…, M^me B… K…, M^me E… K… et M^me D… K…, (ci-après les consorts K…) représentées par M^e Houda, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler le permis de construire n° PC 971 103 22 R1 111 délivré sur la parcelle AE 692 – lieudit café par le maire de la commune de Baie-Mahault à M. et M^me C… le 6 octobre 2022 ;

2°) d’ordonner l’arrêt des travaux sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans les soixante-douze heures suivant la notification du présent jugement ;

3°) de rejeter l’ensemble des conclusions et prétentions de la commune de Baie-Mahault et des époux C… ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Baie Mahault la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Les requérantes soutiennent que :

- la requête est recevable dès lors que le permis de construire n’a pas fait l’objet d’un affichage conforme faisant courir le délai de recours ;

- elles ont intérêt à agir ;

- aucune démolition d’une construction précédente n’était possible dès lors que la parcelle était vierge ;

- la commune de Baie-Mahault a commis une erreur de droit en attribuant le permis de construire aux époux C… qui ne possèdent aucun titre de propriété ou autorisation d’effectuer des travaux de leur part ;

- l’unanimité des co-indivisaires de la parcelle était requise pour obtenir l’autorisation d’effectuer des travaux ;

- au vu de la fraude commise par les époux C…, la commune de Baie-Mahault devait retirer sa décision ;

- le permis ainsi accordé méconnait les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme et est entaché d’illégalité.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er février 2024, la commune de Baie- Mahault, représentée par M^e Morton conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérantes à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir, à titre principal, que la juridiction administrative est incompétente pour statuer sur la présente requête, le litige étant strictement de droit privé. A titre subsidiaire, aucun des autres moyens n’est fondé.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 19 février et 27 août 2024, les époux C…, représentés par M^e Silo-Lavital, concluent au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la liquidation de la succession de M^me L… M… F… veuve de J… K… est en cours sur la parcelle litigieuse ;

- M. J… K…, frère des requérantes a autorisé sa nièce, M^me C… à construire avec son époux sur l’emplacement strict de sa maison sur la parcelle sur laquelle sa mère lui avait donné autorisation de construire ;

- les autres moyens de la requête sont infondés.

Par une ordonnance en date du 22 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 22 octobre 2025.

Vu :

- l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 12 août 2024 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Biodore,

- les conclusions de M. Sabatier-Raffin, rapporteur public.

Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

M. et M^me C… ont déposé une demande de permis de construire à la mairie de Baie-Mahault le 19 août 2022. Par un arrêté n° PC 971 103 22 R1 111 du 6 octobre 2022, le maire de la commune de Baie-Mahault a délivré le permis sollicité. Par courrier du 25 avril 2023 reçu le 28 avril suivant, les consorts K… ont formé un recours gracieux contre ce permis de construire. En l’absence de réponse, une décision implicite de rejet est née. Par la présente requête, les consorts K… demandent au tribunal d’annuler le permis de construire délivré aux époux C….

Sur la recevabilité de la requête :

D’une part, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». L’article R. 424-15 du même code dispose que : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. (…) / (…) / Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage ». D’autre part, aux termes de l’article A. 424-15 du même code : « L’affichage sur le terrain du permis de construire, d’aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l’affichage de la déclaration préalable, prévu par l’article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. ». Enfin, l’article A. 424-16 du même code dispose que : « Le panneau prévu à l’article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ».

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le délai de recours contentieux contre un permis de construire est de deux mois et court à compter de l’affichage sur le site d’un panneau comprenant les informations mentionnées aux articles A. 424-16 et A.424-17 du code de l’urbanisme. S’il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a bien rempli les formalités d’affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis.

Par ailleurs, le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l’effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contesté indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d’aménager ou un permis de démolir. Dans le cas où l’affichage du permis ou de la déclaration, par ailleurs conforme aux prescriptions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme, n’a pas fait courir le délai de recours de deux mois prévu à l’article R. 600-2, faute de mentionner ce délai conformément à l’article A. 424-17, un recours contentieux doit néanmoins, pour être recevable, être présenté dans un délai raisonnable à compter du premier jour de la période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. En règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le panneau d’affichage installé sur la parcelle concernée par le projet de construction était fixé sur une petite maison en bois et était obstrué par les travaux du chantier sans qu’il soit possible de vérifier les mentions indiquées. Il ressort également des pièces du dossier que, par courrier du 25 avril 2023, les consorts K… ont formé un recours gracieux auprès de la mairie de Baie-Mahault. En l’absence de réponse dans les deux mois suivant la réception de ce recours le 28 avril 2023, une décision implicite de rejet est née le 28 juin 2023. Par suite la requête enregistrée le 1er août 2023 est recevable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ». En outre, aux termes de l’article R. 431-21 du même code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ». L’article A. 424-16 du même code dispose que si le projet prévoit des démolitions, le panneau d’affichage de l’autorisation doit indiquer la surface du ou des bâtiments à démolir.

Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Est par elle-même sans incidence la circonstance que les plans joints à la demande de permis de construire montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants

En l’espèce, les requérantes font valoir que le terrain objet du permis de construire est vierge de toute construction et que c’est à tort que les pétitionnaires, induisant en erreur le service instructeur, ont indiqué qu’une démolition était prévue. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux ne nécessitait par lui-même aucuns travaux de démolition et procède d’une erreur des pétitionnaires qui ont coché la case « démolition » sur le formulaire de demande de permis de construire. Dès lors que cette erreur n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, le moyen ne pourra qu’être écarté.

En second lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire (…) sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». En vertu du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte l’attestation du demandeur qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis de construire.

Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions de l’article R. 423-1 du même code, relatives aux personnes ayant qualité pour déposer une déclaration préalable, doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ces mêmes dispositions, notamment du b) de l’article R. 423-1, qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain en indivision peut être régulièrement présentée par un seul coindivisaire, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment de la demande de permis de construire présentée par les époux C…, « 8. Engagement du (ou des) demandeurs » que les pétitionnaires ont apposé leur signature à la date du 5 août 2022, attestant ainsi, avoir qualité pour demander l’autorisation de construire sollicitée, conformément aux dispositions précitées des articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l’urbanisme. Les consorts K… font valoir que les époux C… ne peuvent se prévaloir de l’autorisation d’un seul coindivisaire de la parcelle AE 692 pour construire sur celle-ci, dès que la succession de l’indivision n’est pas réglée. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment de l’ordonnance rendue le 12 août 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, à la suite de l’assignation par acte du 31 juillet 2023 des pétitionnaires par les requérantes, que : « M^me H… A… épouse C… produit une autorisation donnée le 14 décembre 1996 par M^me K… L… née F… à celle-ci afin qu’elle puisse construire ou aménager sa maison rue Léonard Charlus (Café). A tout cela, il convient d’ajouter que les opérations de partage son en cours. Eu égard à tout ce qui précède, il apparaît que le juge des référés, juge de l’évidence est incompétent (…) en ce qui concerne les opérations de partage de l’indivision F… L… épouse K… ». Par suite, aucune pièce au dossier ne permettant d’établir que les pétitionnaires auraient commis une fraude, en attestant remplir les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, le moyen tiré du défaut de qualité du pétitionnaire pour présenter la déclaration préalable de régularisation doit être écarté.

Il résulte de ce qui précède que la requête des consorts K… doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Baie Mahault, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Baie Mahault. En revanche, il y a lieu de faire droit à la demande des époux C… et de condamner les consorts K… à leur verser solidairement la somme de 1500 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête des consorts K… est rejetée.

Article 2 : Les consorts K… verseront la somme de 1500 euros aux époux C… sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me I… K…, première dénommée, à la commune de Baie-Mahault et à M. G… et M^me H… C….

Délibéré après l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Santoni, président,

M^me Biodore, conseillère,

M^me Sollier, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

La rapporteure,

Signé :

V. BIODORE

Le président,

Signé :

J.-L. SANTONI

La greffière,

Signé :

L. LUBINO

La République mande et ordonne au préfet de la Guadeloupe en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière

Signé :

L. LUBINO