Vu la procédure suivante :

Par une ordonnance du 20 juin 2023, le magistrat chargé de la mise en état du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a sursis à statuer et saisi le juge administratif des questions préjudicielles suivantes :

— les lots du lotissement dénommé le Domaine de la Garenne situé allée des Rouges-gorges à Neuchâtel-Hardelot, propriété de la société Résidences de la Pinède, étaient-ils tous et totalement inconstructibles à la date de la vente au regard de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme '

— ces mêmes lots sont-ils aujourd’hui inconstructibles au regard des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) et en particulier de la nouvelle notion « d’espace déjà urbanisé » '

— l’arrêté de lotir n° LT 062 604 07 00002 du maire de la commune de Neuchâtel-Hardelot du 6 février 2008 est-il en conformité avec les dispositions de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme alors en vigueur '

— quelles sont les règles d’urbanisme applicables aujourd’hui au lotissement des Garennes et celles-ci autorisent-elles la construction de maisons d’habitation dans ce secteur '

Par un mémoire en défense enregistré le 26 octobre 2023, la SCP Argoeuves Soudain, M^e Bruno Soudain et la société Mutuelles du Mans assurances Iard, représentés par M^e Vitse-Bœuf, demandent que soit appelés à la procédure en qualité d’observateurs la commune de Neufchâtel-Hardelot, la communauté d’agglomération du Boulonnais et le syndicat mixte du SCOT du Boulonnais.

Ils soutiennent qu’ils n’ont pas qualité pour soutenir une quelconque position sur les questions posées.

Par des mémoires en intervention enregistrés les 11 décembre 2023 et 19 février 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la commune de Neufchâtel-Hardelot, représentée par M^e Dewattine, conclut à ce qu’il soit jugé que l’arrêté de lotir n° LT 062 604 07 00002 du maire de la commune de Neuchâtel-Hardelot du 6 février 2008 est en conformité avec les dispositions de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme alors en vigueur.

Elle fait valoir que :

— l’arrêté de lotir a été délivré et il est devenu définitif ;

— les terrains en cause se situent bien dans la continuité de l’agglomération existante.

Par un mémoire enregistré le 11 décembre 2023, la société Résidences de la Pinède, représentée par M^e Bodart, s’associe aux questions préjudicielles posées.

Elle soutient que :

— la circonstance que l’arrêté de lotir est définitif ne fait pas obstacle à ce que le juge administratif, saisi par voie préjudicielle, se prononce sur sa légalité ;

— les questions posées peuvent être interprétées comme tendant à dire si les dispositions du plan local d’urbanisme en cours lors de l’acte de vente du 29 octobre 2009 étaient conformes à la loi Littoral et si les règles d’urbanisme applicables ce jour au lotissement le sont également.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 janvier 2024, la société Domaine de la Garenne, représentée par M^es Balaÿ et Roels, s’associe aux questions préjudicielles posées.

Elle soutient que :

— elle s’en rapporte à la justice ;

— les lots ne sont pas inconstructibles dès lors que plusieurs d’entre eux sont construits et que les autres demeurent constructibles en raison de l’arrêté de lotir délivré en 2008.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 février 2024 par une ordonnance du 16 janvier 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de procédure civile ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Leguin,

— les conclusions de M^me Grard, rapporteure publique,

— les observations de M^e Bodart, représentant la société Résidences de la Pinède, de M^e Balaÿ, représentant la société Domaine de la Garenne, de M^e Playoust, substituant M^e Vitse-Bœuf, représentant la SCP Argoeuves Soudain, M^e Bruno Soudain et la société Mutuelles du Mans assurances Iard et les observations de M^e Wecxsteen, substituant M^e Dewattine, représentant la commune de Neufchâtel-Hardelot.

Considérant ce qui suit :

1. Saisi par la société Résidences de la Pinède d’un litige tendant à obtenir, à titre principal, l’annulation de la vente immobilière conclue le 29 octobre 2009 avec la société Domaine de la Garenne pour 15 lots à bâtir, cadastrés section AP 294, 295, 267, 268, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 284, 285 et 959, situés sur le territoire de la commune de Neufchâtel-Hardelot, et à titre subsidiaire, la résolution judiciaire de cette vente pour vice caché ou défaut de délivrance, outre la condamnation de M^e Bruno Soudain, de la SCP Argoeuves Soudain et de la société Mutuelles du Mans assurances Iard à l’indemniser de ses préjudices, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a, par une ordonnance du 20 juin 2023, sursis à statuer sur ce litige et saisi le juge administratif de questions préjudicielles relatives à la constructibilité des terrains acquis par la société Résidences de la Pinède, tant à la date de leur acquisition qu’à l’heure actuelle, compte tenu de l’interprétation à donner des différentes versions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Sur l’intervention :

2. La commune de Neufchâtel-Hardelot, bien qu’elle ne soit pas partie à l’instance qui a donné lieu à l’ordonnance de sursis à statuer du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, a intérêt à ce que la validité de l’arrêté de lotir qu’elle a délivré le 6 février 2008 soit reconnue. Par suite, son intervention à la présente instance est admise.

Sur les questions préjudicielles posées :

3. Aux termes de l’article 49 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 27 février 2015 relatif au Tribunal des conflits et aux questions préjudicielles : « Toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction. / Lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ».

4. Si, en application du principe de la séparation des autorités administratives et judiciaires, la juridiction administrative est tenue de se prononcer sur les questions préjudicielles qui lui sont renvoyées par l’autorité judiciaire, il est fait exception à cette règle au cas où la juridiction administrative est elle-même incompétente, soit totalement, soit seulement à titre partiel, pour connaître de la question préjudicielle soumise à son examen. Le cas échéant, il appartient au juge administratif d’interpréter la question posée dans un sens qui lui permet, dans la limite de sa compétence, d’y répondre en apportant au juge judiciaire un éclairage utile.

5. En premier lieu, s’il n’appartient pas au juge administratif de se prononcer sur les droits à construire dont pourrait bénéficier un administré, il lui appartient d’apprécier la conformité de l’arrêté de lotir n° LT 062 604 07 00002 du maire de la commune de Neufchâtel-Hardelot du 6 février 2008 au regard des dispositions de l’article L. 146-4 I du code de l’urbanisme dans leur version en vigueur à la date de l’arrêté.

6. Aux termes du I de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur le 6 février 2008 : « L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ». Il résulte de ces dispositions que l’extension de l’urbanisation en zone littorale n’était possible qu’à la condition de se réaliser soit dans le prolongement direct d’une zone urbaine existante, soit dans le cadre d’un hameau nouveau. Les agglomérations et villages existants s’entendent des zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions. Les hameaux nouveaux intégrés à l’environnement correspondent pour leur part à une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

7. En l’espèce, le Domaine de la Garenne n’a pas été conçu comme un hameau nouveau mais comme une extension de l’urbanisation située dans le prolongement de la zone urbaine existante. Toutefois, il ne s’inscrivait pas en continuité avec un secteur déjà urbanisé caractérisé par un nombre et une densité significatifs de constructions.

8. Eu égard, d’une part, au seul rapport de compatibilité prévu par l’article L. 111-1-1 du code de l’urbanisme entre les documents d’urbanisme qu’il mentionne et entre ces documents et les règles spécifiques à l’aménagement et à la protection du littoral et, d’autre part, au rapport de conformité qui prévaut entre les décisions individuelles relatives à l’occupation ou à l’utilisation du sol et ces mêmes règles, la circonstance qu’une telle décision respecte les prescriptions du plan local d’urbanisme ne suffit pas à assurer sa légalité au regard des dispositions directement applicables des articles L. 146-1 et suivants de ce code.

9. Il en résulte que l’arrêté de lotir délivré le 6 février 2008 n’était pas conforme aux dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, quand bien même le plan d’occupation des sols alors en vigueur aurait ouvert cette zone à l’urbanisation en la classant en zone 40 NA.

10. En second lieu, aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa version actuelle : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. / L’autorisation d’urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Elle est refusée lorsque ces constructions et installations sont de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages. ».

11. Il résulte de ces dispositions que l’extension de l’urbanisation en zone littorale n’est possible qu’à la condition de se réaliser soit dans le prolongement direct d’une zone urbaine existante, soit dans le cadre d’un secteur déjà urbanisé autre qu’une agglomération ou un village. Les agglomérations et villages existants s’entendent des zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions. Les secteurs déjà urbanisés autres que les zones urbaines se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. Il est possible d’y densifier l’urbanisation qu’à la double condition qu’ils soient identifiés comme tels par le schéma de cohérence territoriale (SCoT) et délimités par le plan local d’urbanisme (PLU), à la seule fin de permettre l’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et l’implantation de services publics, à l’exclusion de toute extension du périmètre bâti et sous réserve que ce dernier ne soit pas significativement modifié.

12. En l’espèce, le Domaine de la Garenne n’est pas identifié par le SCoT comme un secteur déjà urbanisé au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. La modification du SCoT adoptée le 19 mai 2021 identifie une partie seulement du Domaine de la Garenne, à laquelle appartiennent les parcelles 294, 295, 267, 268, 285 et 959, comme appartenant à l’enveloppe urbaine de Neufchâtel-Hardelot. Dans le prolongement de l’adoption de cette modification du SCoT, la communauté d’agglomération du Boulonnais a, par une délibération du 29 juin 2023, modifié le plan local d’urbanisme intercommunal et classé ces parcelles en zone urbaine UCb II. Toutefois, par un jugement du 1er juillet 2024 n° 2110050, pour lequel un appel est pendant, le tribunal administratif de Lille a annulé le SCoT en tant qu’il maintenait certaines parcelles du Domaine de la Garenne dans l’enveloppe urbaine pour méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Les parcelles 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278 et 284 quant à elles sont classées en zone naturelle au plan local d’urbanisme, zone dans laquelle les seules constructions admises sont les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière ou d’exploitation de carrière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, les constructions et installations à usage d’activités agricoles, les abris de pâture et l’extension des constructions existantes dans la limite de 30 m² de surface de plancher.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de la commune de Neufchâtel-Hardelot est admise.

Article 2 : Il est déclaré que l’arrêté de lotir n° LT 062 604 07 00002 du maire de la commune de Neuchâtel-Hardelot du 6 février 2008 n’était pas conforme aux dispositions de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme alors en vigueur, que les parcelles 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278 et 284 sont classées en zone naturelle au plan local d’urbanisme intercommunal aujourd’hui en vigueur, zone dans laquelle les seules constructions admises sont les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière ou d’exploitation de carrière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, les constructions et installations à usage d’activités agricoles, les abris de pâture et l’extension des constructions existantes dans la limite de 30 m² de surface de plancher, que si les parcelles 294, 295, 267, 268, 285 et 959 ont été identifiées au SCoT comme appartenant à l’enveloppe urbaine de Neufchâtel-Hardelot et classées au PLU en zone urbaine depuis le 29 juin 2023, cette identification au SCoT a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Lille du 1er juillet 2024 pour méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, à la société Résidences de la Pinède, à la société Domaine de la Garenne, à la SCP Argoeuves Soudain, à M^e Bruno Soudain, à la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à la commune de Neufchâtel-Hardelot, à la communauté d’agglomération du Boulonnais et au syndicat mixte du schéma de cohérence territoriale du Boulonnais.

Délibéré après l’audience du 26 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Leguin, présidente,

M. Perrin, premier conseiller,

M. Boileau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

La présidente – rapporteure,

signé

AM. LEGUIN Le magistrat (plus ancien

dans l’ordre du tableau)

signé

D. PERRIN

La greffière,

signé

S. SING

Pour expédition conforme,

La greffière,