ARRÊT N°

MW/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 -

ARRÊT DU 14 MARS 2023

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

Contradictoire

Audience publique du 12 janvier 2023

N° de rôle : N° RG 22/00286 – N° Portalis DBVG-V-B7G-EPJH

S/appel d’une décision du JUGE DE L’EXPROPRIATION DE BESANCON en date du 11 janvier 2022 [RG N° 21/01073]

Code affaire : 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

S.C.I. AFH C/ COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, Société TERRITOIRE 25

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. AFH

RCS n°479 293 144

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Caroline OHANA de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

Représentée par M^e Guillaume GHAYE de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET :

Le Commissaire du Gouvernement,

sise [Adresse 2]

TERRITOIRE 25

sise [Adresse 4]

Représentée par M^e Valentin RICHE, avocat au barreau de MONTBELIARD

INTIMÉS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier.

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre

ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 janvier 2023 a été mise en délibéré au 14 mars 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Par arrêté du 16 février 2021, modifié le 5 mars 2021, le Préfet du département du Doubs a déclaré d’utilité publique les travaux d’aménagement de la [Adresse 7] à [Localité 6], et a déclaré cessibles les biens immobiliers dont l’acquisition était nécessaire à sa réalisation. L’exécution de ce projet a été confiée par la commune de [Localité 6] à la société publique locale Territoire 25.

L’emprise des travaux d’aménagement s’étendait à un centre commercial, dans lequel la SCI AFH possédait six lots de copropriété composés de locaux commerciaux, locaux annexes, bureaux, rampe d’accès, réserve et locaux techniques, d’une surface totale de 2 518 m², dont 1 223 m² de surface de vente. Ces locaux étaient donnés à bail commercial à la SARL Hexa Frais, qui y exploitait un supermarché de proximité.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 8 mars 2021.

Les 17 février et 26 mars 2021, la société Territoire 25 a notifié à la SCI AFH une offre indemnitaire globale portant sur un montant de 584 000 euros, soit une indemnité principale de 530 000 euros et une indemnité de remploi de 54 000 euros.

La SCI AFH ayant refusé cette offre, la société Territoire 25 a, par mémoire du 8 juin 2021, saisi le juge de l’expropriation du département du Doubs aux fins de fixation des indemnités d’expropriation conformément à son offre.

Il a été procédé au transport sur les lieux le 21 décembre 2021.

La société Territoire 25 a maintenu son offre d’indemnisation à hauteur de la somme globale de 584 000 euros, en faisant notamment valoir :

— que le centre commercial était vétuste, largement inoccupé et délaissé par la clientèle ;

— que la surface de vente proprement dite représentait 1 223 m², et qu’il convenait de pondérer les surfaces en fonction de leur utilisation ;

— que l’application de la méthode par comparaison avec des cessions récentes dans un secteur géographique proche permettait de retenir un prix moyen de 330 euros du m² pour une surface pondérée de 1 604 m² ;

— que l’expertise sur laquelle se fondait la SCI AFH ne pouvait être retenue, comme contenant des erreurs de surface et de pondération, et comme ayant été établie en 2004, de sorte qu’elle ne tenait pas compte de la vétusté des locaux, dépourvus d’améliorations depuis 2010.

La SCI AFH a réclamé la fixation de l’indemnité à la somme globale de 1 255 000 euros, soit 1 140 000 euros pour l’indemnité principale, et 115 000 euros pour l’indemnité de remploi. Elle a exposé :

— que son bien avait été évalué en 2004 à 970 000 euros, et que cette valeur devait être réactualisée en fonction de la variation du coût de la construction à la somme de 1 323 080 euros ;

— qu’en utilisant la méthode par capitalisation des revenus et un taux moyen de rendement de 11 %, ce bien pouvait être évalué à 1 141 382,36 euros ;

— que la méthode par comparaison, avec application d’une pondération correcte, aboutissait quant à elle à une estimation de 1 146 967 euros ;

— qu’elle subirait une perte de loyer pendant 80 mois, soit jusqu’au terme prévu du bail, du fait de la disparition des locaux, soit un préjudice de 821 140,58 euros.

Le commissaire du gouvernement a conclu à la fixation de l’indemnité à 606 000 euros, soit 550 000 euros pour l’indemnité principale et 56 000 euros pour l’indemnité de remploi. Appliquant la méthode par comparaison, il a retenu une valeur de 452 euros le m², qui devait être appliquée aux surfaces résultant du rapport de mesurage effectué par le cabinet Delplanque Meunier à la demande de l’expropriant.

Par jugement rendu le 11 janvier 2022, le juge de l’expropriation a :

— fixé les indemnités dues par la SPL Territoire 25 à la SCI AFH au titre de l’expropriation des lots n° 14, 32, 45, 46, 48 et 49 du volume 100 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] (Doubs) cadastrée section BP n° [Cadastre 3], à :

* 627 164 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 63 716 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamné la SPL Territoire 25 aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a retenu :

— qu’il n’était pas contesté que la date de référence à prendre en compte était celle de la dernière approbation de modification du PLU de la commune de [Localité 6] par délibération intervenue le 9 juillet 2018 ;

— qu’il n’était pas justifié d’estimer le bien en appliquant à une valorisation remontant à 2004 le taux de variation de l’indice du coût de la construction, sans tenir compte du contexte économique et de l’état actuel du bien, notamment en cas d’absence d’entretien et d’amélioration ayant pour effet d’en diminuer le prix ;

— que la méthode dite du revenu ne pouvait pas être retenue en l’absence de justification du taux de rendement appliqué, et du fait que les liens familiaux unissant les associés de la société propriétaire et de la société locataire avaient pu influer sur le montant des loyers ;

— que la méthode par comparaison devait être privilégiée en présence de termes de comparaison récents et concernant des biens comparables quant à leur consistance, leurs caractéristiques et leur situation géographique ; qu’en l’espèce le commissaire du gouvernement versait quatre termes de comparaison relatifs à des ventes intervenues entre décembre 2017 et septembre 2020, dont trois dans le même centre commercial ; que les locaux litigieux avaient été acquis le 16 juillet 2010 pour 380 000 euros, et que la visite des lieux avait confirmé un état d’entretien minimal et l’absence d’investissement de nature à en augmenter la valeur ; qu’il résultait des termes de comparaison une valeur médiane de 452 euros du m², comme indiqué par le commissaire du gouvernement ; que la société Territoire 25 estimant quant à elle la valeur du m² à 330 euros, il devait être retenu une valeur de 391 euros ; que l’application de cette valeur ne devait cependant pas être cantonnée à la seule superficie de vente, mais également aux autres locaux, avec application des pondérations usuellement pratiquées en la matière, soit 0,50 pour les aires de réception de marchandises, chambres froides, laboratoire de boulangerie, couloir, débarras et réserves du rez de chaussée, 0,50 pour les bureaux, 0,10 pour les locaux techniques, monte-charges et escaliers, et 0,20 pour les autres locaux du sous-sol, soit une surface pondérée totale de 1 604 m² ;

— que l’indemnité de remploi devait être calculée selon les les modalités prévues à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La SCI AFH a relevé appel de cette décision le 17 février 2022.

Par conclusions récapitulatives dites n°2 (en réalité n°3) transmises le 6 janvier 2023, l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les indemnités dues par la SPL Territoire 25 à la SCI AFH au titre de l’expropriation des lots n° 14,32, 45, 46, 48 et 49 du volume 100 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] (25) cadastrée section BP n°[Cadastre 3], à 627 194 (sic) au titre de l’indemnité principale et à 63 716 (sic) au titre de l’indemnité de remploi ;

— de fixer l’indemnité principale due à la société AFH à la somme de 1 140 000 euros hors droits et charges ;

— de fixer à la somme de 112 500 euros l’indemnité de remploi ;

— de débouter la société Territoire 25 de son appel incident, et plus généralement de toutes ses

demandes fins et prétentions ;

— de condamner Territoire 25 à verser à la SCI AFH la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Territoire 25 aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Caroline Ohana.

Par conclusions récapitulatives et responsives transmises le 27 décembre 2022, la société Territoire 25 demande à la cour :

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Vu le code de procédure civile ;

— de débouter la SCI AFH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par la SPL Territoire 25 ;

— de réformer le jugement du 11 janvier 2022 (n°RG 21/01073) en ce qu’il a retenu une valeur de 391 euros au mètre carré et fixé l’indemnité d’expropriation revenant à la SCI AFH à la somme de six cent vingt-sept mille cent soixante-quatre euros (690 164 euros) (sic) décomposée comme suit :

o Indemnité principale : 627 164 euros ;

o Indemnité de remploi : 63 716 euros ;

En conséquence, statuant à nouveau :

— de fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la SCI AFH, toutes causes de préjudice confondues, à la somme de cinq cent quatre-vingt-quatre mille euros (584 000 euros) décomposée comme suit :

o Indemnité principale : 530 000 euros ;

o Indemnité de remploi : 54 000 euros ;

— de condamner la SCI AFH à verser à la SPL Territoire 25 une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCI AFH aux entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions transmises le 27 octobre 2022, le commissaire du gouvernement demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une indemnité principale de 627 164 euros et une indemnité de remploi de 63 176 euros pour un total de 690 164 euros ;

— de fixer :

* l’indemnité principale représentative de la valeur vénale à 500 000 euros ;

* l’indemnité de remploi à 48 500 euros ;

soit une indemnité totale de 548 500 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il sera constaté qu’aucune des parties ne conteste le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la date de référence au 9 juillet 2018. Toutefois, cette date, qui constitue un chef de décision obligatoire, n’ayant pas été reprise au dispositif du jugement, celui-ci sera complété par sa mention.

Il n’y a par ailleurs pas de contestation sur la surface des locaux, sur leur consistance, ni sur leur état. A cet égard, il n’est pas démontré la réalisation par la SCI AFH de travaux d’amélioration depuis l’acquisition qu’elle a faite des biens en 2010, étant rappelé que les travaux d’entretien exécutés par le preneur à bail n’ont pas pour effet d’améliorer le bien, mais simplement de le conserver en état en évitant sa dégradation.

Le litige subsistant à hauteur d’appel porte, d’une part, sur la méthode à appliquer pour la fixation des indemnités d’expropriation dues à la SCI AFH, d’autre part sur le montant à retenir pour celles-ci.

Sur la méthode d’évaluation des indemnités d’expropriation

Il convient d’emblée d’écarter, comme l’a à bon droit fait le premier juge, la méthode proposée par l’appelante consistant à appliquer à la valeur du bien telle que résultant d’une évaluation effectuée en 2004 la variation de l’indice du coût de la construction. Cette méthode ne correspond en effet à aucune réalité concrète pour ne tenir compte ni de l’état réel du bien, ni du contexte économique actuel, lesquels influent bien évidemment sur la valorisation de l’immeuble.

Si la méthode par capitalisation des revenus peut être employée pour la fixation des indemnités d’expropriation, encore faut-il que soit déterminé de manière pertinente le taux de rendement servant de base au calcul, ce taux devant être le reflet fidèle du marché locatif local, et être obtenu en conséquence au terme d’une analyse précise de celui-ci au moyen d’éléments de comparaison adéquats. En l’occurrence, la SCI AFH se réfère à un taux de 11 % dont elle indique, en se fondant sur une seule procédure de rectification anonymisée, qu’il correspond au taux moyen appliqué par le service des impôts de [Localité 5] dans le cadre de la rectification de la valeur des locaux commerciaux imposables à l’impôt de solidarité sur la fortune. Or, à supposer même que ce taux puisse être représentatif du marché immobilier local de [Localité 5], ce que la prise en compte d’un élément unique de comparaison ne permet pas, il ne saurait en tout état de cause être considéré que ce taux soit également applicable au marché locatif local de [Localité 6], qui est une ville distincte présentant des particularités démographiques et économiques qui lui sont propres, peu important à cet égard que la commune de [Localité 5] n’en soit éloignée que d’une vingtaine de kilomètres. C’est donc à juste titre que le premier juge a écarté l’application de la méthode d’évaluation des indemnités d’expropriation par la capitalisation des revenus.

Faute d’alternative utile, le jugement entrepris sera approuvé d’avoir retenu, pour fixer les indemnités dues à la SCI AFH, la méthode par comparaison, qui devait être privilégiée en présence de la production par le commissaire du gouvernement de termes de comparaison pertinents.

Sur le montant des indemnités d’expropriation

1° Sur l’indemnité principale

a) Sur la pondération des surfaces

Il est constant que les locaux expropriés présentent une surface totale de 2 518 m², dont 1 223 m² de surface de vente.

Au regard de leur destination particulière, qui leur confère une valeur inférieure à celle des locaux principaux que constituent ceux affectés à la vente, les divers locaux annexes doivent être affectés d’un coefficient de pondération, dont le taux doit prendre en compte leur affectation réelle, mais aussi leur situation partiellement en sous-sol, ce qui implique une accessibilité moindre.

Le premier juge a procédé à une juste appréciation de la réalité de l’état des lieux en appliquant aux locaux litigieux les taux habituellement retenus en la matière, à savoir 0,50 pour les aires de réception de marchandises, chambres froides, laboratoire de boulangerie, couloir, débarras et réserves du rez de chaussée, 0,50 pour les bureaux, 0,10 pour les locaux techniques, monte-charges et escaliers, et 0,20 pour les autres locaux du sous-sol, ce qui l’a conduit à retenir au final une surface pondérée totale de 1 604 m², qui sera prise en considération comme base pour la détermination de l’indemnité principale. Il n’y a en effet pas lieu de retenir la contestation de la SCI AFH, qui, pour porter à 1 685 m² la superficie après pondération, se réfère à l’expertise [P] réalisée en 2004, dont la particulière ancienneté ne permet pas de retenir la pertinence, et dont certains des taux de pondération employés apparaissent surévalués au regard de ceux habituellement appliqués pour des locaux de même nature et situation, tels qu’ils ressortent notamment de la cote Callon.

b) sur les termes de comparaison

* Le premier terme de comparaison invoqué consiste dans la vente, le 19 décembre 2017, d’un supermarché à l’enseigne Lidl sis à [Localité 6], dont la surface ressort selon déclaration d’un local à usage professionnel ou commercial versée aux débats à 2 332 m², soit 1 157 m² de locaux couverts, se répartissant eux-mêmes pour 728 m² en surface de vente et 429 m² en surface secondaire, et 1175 m² d’espaces de stationnement.

La vente s’est faite au prix de 500 000 euros HT, soit 599 999,97 euros TTC, étant précisé dans l’acte que le vendeur avait déclaré opter pour la TVA sur la marge.

C’est vainement que la SCI AFH soutient que le prix à prendre en considération au titre de la comparaison s’entendait du prix TTC, soit 599 999,97 euros, au motif que la TVA sur la marge n’était pas déductible par application des dispositions de l’article 297 D du code général des impôts, alors que ce texte concerne le régime spécial applicable aux biens d’occasion, oeuvres d’art, objets de collection et antiquités, soit un domaine étranger au cas d’espèce, la TVA sur la marge en matière immobilière étant en effet régie par l’article 268 du code général des impôts.

Pour permettre une comparaison utile, il convient de pondérer les surfaces de l’immeuble vendu, en appliquant un coefficient de 1 aux 728 m² de surface de vente, un coefficient de 0,5 aux locaux annexes, en l’absence de précisions plus amples sur leur consistance et leur situation exactes, et un coefficient de 0,3 pour les emplacements de stationnement.

La surface pondérée s’établit ainsi à 1 295 m², de sorte que le prix de vente, rapporté à cette surface, s’établit à 386 euros du m².

* Le deuxième terme de comparaison consiste dans une vente intervenue le 29 octobre 2018 et portant sur un local affecté à l’exploitation d’un commerce de tabac presse papeterie, situé dans le même centre commercial, et d’une surface totale de 160,97 m², composée d’un espace public avec vitrine et de locaux annexes (réserve, bureau, sanitaires).

La vente s’est faite pour un prix de 105 000 euros. Contrairement à ce que soutient la SCI AFH dans le cadre des autres termes de comparaison, seule la somme versée au vendeur au titre de l’indemnité principale doit ici être prise en considération, à l’exception de celles représentatives de l’indemnité de cession anticipée et de l’indemnité complémentaire pour pertes de revenus, lesquelles rémunèrent des préjudices distincts. Au demeurant, pour la fixation d’une indemnité principale, il est logique que la comparaison se fasse avec les seules indemnités principales réglées dans le cadre d’autres cessions.

Il sera constaté que l’acte produit aux débats, qui se borne à mentionner la surface totale des locaux cédés, est totalement muet quant à la détermination des superficies respectivement affectées aux locaux principaux et aux locaux annexes, de sorte qu’il ne peut en l’état être appliqué à cette surface la pondération qui permettrait une comparaison utile avec le bien litigieux. Il sera simplement relevé que, rapporté à la surface totale, le prix de vente s’établit à 652 euros du m², lequel est nécessairement sous-évalué dès lors que le principe d’une pondération des sufaces annexes n’est pas contestable.

* Le troisième terme de comparaison consiste dans une vente intervenue le 30 juin 2020 concernant un local à usage de café bar, situé dans le même centre commercial des Hexagones, d’une surface totale de 140,04 m², dont 85 m² de surface de vente (65 m² au rez-de-chaussée, et 20 m² à l’étage), soit une superficie résiduelle de 55,04 m² pour les locaux annexes, affectés au stockage, au bureau et aux sanitaires).

Le prix de vente à retenir est de 66 000 euros correspondant à la seule indemnité principale, la même observation que précédemment devant être faite sur ce point.

Compte tenu de leur nature, et en l’absence de détail précis sur la configuration exacte des locaux annexes, ceux-ci doivent être pondérés selon un coefficient de 0,5, ce qui ramène la surface totale pondérée à 112,52 m², de sorte que le prix de vente, rapporté à cette superficie, s’établit à 586 euros du m².

* Le quatrième et dernier terme de comparaison consiste dans une vente intervenue le 9 septembre 2020 relativement à des locaux à usage de cabinet médical et infirmier situés dans le même centre commercial, d’une surface totale de 214,62 m², répartie entre deux lots composés chacun d’une salle d’attente et de trois salles de consultation ainsi que de locaux annexes constitués de locaux techniques, cuisine et sanitaires.

Le prix de vente à retenir est de 393 000 euros, obtenu par l’addition des indemnités principales dues pour chacun des lots, à l’exclusion des indemnités complémentaires.

Là-encore, l’acte de vente ne permet pas de déterminer les superficies respectivement affectées aux locaux principaux et aux locaux annexes.

Il sera donc indiqué que, rapporté à la surface totale, le prix de vente s’établit à 1 831 euros du m², lequel est nécessairement sous-évalué dès lors que le principe d’une pondération des sufaces annexes n’est pas contestable.

Ce dernier terme de comparaison devra toutefois être écarté du fait de sa totale disproportion avec les autres, laquelle s’explique par la destination spécifique de ces locaux, qui est par nature profondément différente de celle concernée par le bien litigieux et par les locaux objets des autres termes de comparaison, s’agissant non pas d’une activité de vente mais d’une activité de consultation médicale.

La moyenne entre les trois termes de comparaison pertinents fait apparaître un prix médian au m² de 541 euros, lequel est cependant légèrement sous-évalué du fait de l’absence de pondération de la surface du deuxième terme de comparaison, qui en réduit mécaniquement l’impact.

Compte tenu de la surface très supérieure du fonds litigieux par apport à tous ceux concernés par les termes de comparaison, de la durée écoulée depuis les ventes de référence, et du fait que les locaux sont en l’espèce occupés, à la différence des deux premiers termes de comparaison, la cour déterminera l’indemnité principale sur la base d’une valeur de 500 euros du m².

L’indemnité principale sera en conséquence fixée à la somme de 802 000 euros (1 604 m² x 500), le jugement entrepris étant infirmé en ce sens.

2° Sur l’indemnité de remploi

Il n’y a pas de contestation sur le mode de calcul de celle-ci, qui sera fixée à 81 200 euros selon détail suivant :

20 % sur la fraction inférieure ou égale à 5 000 euros, soit 1000 euros

15 % sur la fraction comprise entre 5000 euros et 15 000 euros, soit 1 500 euros

10 % sur la fraction comprise entre 15 000 euros et 802 000 euros, soit 78 700 euros

La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur les autres dispositions

Le jugement querellé sera confirmé s’agissant des dépens.

La société Territoire 25 sera condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et condamnée à verser à la SCI AFH la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Complète le dispositif du jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge de l’expropriation du département du Doubs par la mention suivante :

'Fixe la date de référence au 9 juillet 2018 ;'

Confirme le jugement déféré en sa disposition relative aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Fixe les indemnités dues par la SPL Territoire 25 à la SCI AFH au titre de l’expropriation des lots n° 14, 32, 45, 46, 48 et 49 du volume 100 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6] (Doubs) cadastrée section BP n° [Cadastre 3], à :

* 802 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 81 200 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Condamne la SPL Territoire 25 aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SPL Territoire 25 à payer à la SCI AFH la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Monsieur Wachter, président de chambre et par Madame Leila Zait, greffier.

Le greffier Le président