Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 juin 2022 et 14 juin 2024, M^mes E A et B D, représentées par Me de Froment, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision implicite de rejet née le 3 juillet 2021 par laquelle le maire de la commune de Couzeix a rejeté la demande préalable indemnitaire de M^mes A et D formulée le 3 mai 2021 ;

2°) de condamner la commune de Couzeix à payer à M^mes A et D la somme de 70 000 euros au titre des préjudices qu’elles ont subis ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Couzeix au profit de M^mes A et D la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— l’autorité de la chose jugée invoquée par la commune n’est pas applicable au litige ;

— la décision de préemption du 11 juillet 2018 est illégale en raison de l’absence d’intérêt général suffisant ;

— la préemption illégale a entraîné la caducité de leur promesse de vente ;

— elles ont subi une perte de chance sérieuse de bénéficier des loyers qu’elles auraient acquis sans la faute de la commune ;

— elles ont subi un trouble dans leurs conditions d’existence;

— elles ont subi un préjudice financier.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 avril 2023, la commune de Couzeix, représentée par M^e Mons-Bariaud, conclut au rejet de la requête et demande qu’il soit mis à la charge des requérantes une somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les conclusions indemnitaires sont irrecevables en vertu du principe de l’autorité de la chose jugée ;

— les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Béalé ;

— les conclusions de M^me Siquier, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Mons-Bariaud, représentant la commune de Couzeix.

Considérant ce qui suit :

1. M^mes A et D ont signé, le 22 mars 2018, un compromis de vente avec l’association La Colonie de Vacances pour l’acquisition, au prix de 450 000 euros, de l’ensemble immobilier dénommé « Château de Coyol », implanté sur les parcelles cadastrées EN n°15 et 16, situées au 13 et 15 route de Coyol sur le territoire de la commune de Couzeix. Par une décision du 11 juillet 2018, le directeur général de l’Etablissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine (EPFNA) a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur la zone U3 de ces parcelles, d’une superficie de 12 205m² pour un prix de 441 120 euros. Par une décision du 7 août 2018, l’EPFNA a décidé de se porter acquéreur de l’ensemble du bien au prix de 450 000 euros auquel s’ajoute une commission de 24 000 euros. L’EPFNA a toutefois renoncé, au cours de l’année 2021, à l’exercice de son droit de préempter. M^mes A et D, en qualité d’acquéreurs évincés, ont adressé le 3 mai 2021 une demande préalable indemnitaire au maire de Couzeix qui a implicitement refusé de faire droit à leurs prétentions. M^mes A et D demandent au tribunal d’annuler cette décision et de condamner la commune de Couzeix à leur verser une somme globale de 70 000 euros en réparation des préjudices qu’elles estiment avoir subis.

2. En premier lieu, toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité et de donner lieu à indemnisation, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain et que soit établi un lien de causalité entre ce dernier et cette faute.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. () ». Aux termes de l’article L. 213-11 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. L’utilisation ou l’aliénation d’un bien au profit d’une personne privée autre que le concessionnaire d’une opération d’aménagement ou qu’une société d’habitations à loyer modéré doit faire l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d’une décision motivée du délégataire du droit de préemption. / Si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner pour d’autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité. / Tout changement d’affectation du bien acquis par l’exercice du droit de préemption, dans la limite des objets prévus à l’article L. 210-1, doit faire l’objet d’une décision de l’organe délibérant de la collectivité. / () Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions visées aux alinéas précédents, le titulaire du droit de préemption doit également proposer l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien. / Le titulaire du droit de préemption n’est tenu de respecter cette procédure que lorsque le nom de l’acquéreur était inscrit dans la déclaration mentionnée à l’article L. 213-2. ».

4. Aux termes de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. () ».

5. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

6. Il résulte de l’instruction, d’une part, que l’ensemble immobilier ayant fait l’objet de la préemption est composé d’un château à rénover, le château de Coyol, de diverses dépendances à caractère de bâtiments, d’une ancienne chapelle, d’un jardin et de terrains pour une superficie totale de 34 439 m², d’autre part, que la décision de préemption du 11 juillet 2018 a été prise en vue de permettre la réalisation d’un projet destiné à préserver et à valoriser le patrimoine bâti de la commune en créant un site d’accueil du public pour des cérémonies, séminaires ou évènements culturels avec possibilité d’hébergement touristique et, enfin, que l’un des objectifs du schéma de cohérence territoriale (SCOT) de l’agglomération de Limoges est de répondre aux besoins de la population en matière de services et d’équipements à une échelle communale et supra-communale. Or, il est constant que, le 22 juin 2018, la commune de Couzeix et l’EPFNA ont signé une « convention opérationnelle d’action foncière relative à la valorisation d’un patrimoine bâti de caractère en cœur de ville » dont l’article 2, après avoir rappelé que le périmètre d’intervention de l’EPFNA correspond aux parcelles EN n°15 et 16, précise que « la commune souhaite utiliser le site pour proposer de nouveaux services à la population en créant un site pour l’accueil du public, pour des cérémonies, séminaires ou évènements culturels. Au regard de la taille du site, la commune envisage également de maintenir une structure d’hébergement touristique ». La signature de cette convention, dont l’objet est notamment de définir les modalités d’intervention de l’EPFNA pour l’acquisition de l’ensemble foncier concerné et les conditions dans lesquelles celui-ci le revendra à la collectivité, doit contribuer à la mise en œuvre du projet de la commune. De plus, à la demande de celle-ci, un bureau de maîtrise d’œuvre a réalisé une étude de faisabilité portant sur l’aménagement du château de Coyol situé sur les parcelles préemptées. Cette étude comporte une description suffisamment précise de la nature du projet envisagé, détaille les travaux nécessaires et comporte les plans du futur projet ainsi qu’une estimation de son coût lot par lot. Dans ces conditions, la réalité du projet pour lequel la préemption litigieuse a été décidée est suffisamment établie. Enfin, la réhabilitation du château de Coyol et de ses dépendances en vue de les mettre à la disposition du public présente un intérêt général suffisant. Dès lors, les requérantes ne peuvent utilement soutenir que la décision de préempter en litige serait entachée d’une illégalité fautive de nature à engager la responsabilité de la commune de Couzeix.

7. En troisième lieu, et en tout état de cause, il résulte de l’instruction que le compromis de vente a été conclu le 22 mars 2018 sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur avant le 10 avril 2018. Or, alors que les requérantes ne démontrent pas avoir obtenu, dans les délais requis, les prêts bancaires nécessaires à l’acquisition du bien, la première décision de l’EPFNA d’exercer son droit de préemption urbain en vue d’acquérir le château de Coyol datant du 11 juillet 2018, est donc postérieure à la caducité du compromis de vente conclu entre les requérantes et l’association propriétaire du bien. Dans ces conditions, les requérantes ne démontrent aucun préjudice résultant de l’abandon du projet de transformation du château par la commune de Couzeix.

8. Il résulte de tout ce qui précède qu’en l’absence tant d’illégalité fautive de la commune que de préjudice présentant un lien de causalité avec l’abandon du projet par l’administration, les conclusions indemnitaires présentées par M^mes A et D ne peuvent qu’être rejetées.

9. Enfin, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Couzeix, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que demande M^mes A et D au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérantes la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Couzeix sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^mes A et D est rejetée.

Article 2 : M^mes A et D Bauer verseront à la commune de Couzeix une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^mes E A et B D et à la commune de Couzeix.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Revel, président,

M. Boschet, premier conseiller,

M^me Béalé, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

Le rapporteur,

J. BEALE

Le président,

F-J. REVELLa greffière,

M. C

La République mande et ordonne

au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Pour expédition conforme

Pour le Greffier en Chef,

La Greffière

M. C

jb