Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit n° 2007314 du 4 octobre 2023, le tribunal administratif de Marseille, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par la SCI Floradri, tendant à l’annulation de l’arrêté du

28 juillet 2020 par lequel le maire de la commune de Septèmes-les-Vallons a délivré un permis de construire à M. B. Il a ainsi accordé au pétitionnaire et à l’autorité administrative un délai de quatre mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire.

Par un arrêté du 31 janvier 2024, produit à l’instance le 2 février 2024, le maire de la commune de Septèmes-les-Vallons a délivré un permis de construire modificatif à M. B.

Par un mémoire, enregistré le 17 février 2024, la SCI Floradri, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 juillet 2020 par lequel le maire de la commune de Septèmes-les-Vallons a délivré un permis de construire à M. B ;

2°) d’annuler l’arrêté du 31 janvier 2024 par lequel le maire de la commune de Septèmes-les-Vallons a délivré un permis de construire modificatif à M. B ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Septèmes-les-Vallons, de M. B et de la SCI Kzimmo la somme de 4 800 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le permis de construire modificatif du 31 janvier 2024 ne régularise pas les vices tirés de la méconnaissance de l’article UP1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et de l’article 3.4 des dispositions générales de ce même règlement ;

— il méconnaît l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi, dès lors que le projet en litige a été instruit au regard de la parcelle d’origine, alors qu’il aurait dû être instruit au regard du seul lot B, issu de la division parcellaire postérieure à la délivrance du permis initial ;

— il méconnaît par suite les articles UP4 a), UP7 a) et UP10 b) du règlement du PLUi ;

— il méconnaît l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme, dès lors que les personnes publiques n’ont pas été consultées ;

— il méconnaît l’article UP5 a) du règlement du PLUi ;

— il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

La procédure a été communiquée à la commune de Septèmes-les-Vallons qui n’a pas produit d’observation.

En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, par une lettre du

12 novembre 2024, le tribunal a informé les parties qu’il était susceptible de juger que les moyens tirés de la méconnaissance de l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi et des articles UP4 a), UP7 a) et UP10 b) du règlement du PLUi sont fondés, et les a invitées à présenter des observations sur la possibilité de régulariser ces vices.

Des observations en réponse, enregistrées le 14 novembre 2024, ont été présentées pour la commune de Septèmes-les-Vallons, représentée par M^e Touitou.

Vu :

— le jugement avant-dire droit n° 2007314 du 4 octobre 2023 ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ridings, rapporteure,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M^e Caviglioli, représentant la SCI Floradri, celles de M^e Touitou, représentant la commune de Septèmes-les-Vallons, et celles de M. B.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 juillet 2020, le maire de la commune de Septèmes-les-Vallons a délivré à M. B un permis de construire portant sur la réalisation de quatre logements sur une parcelle, cadastrée BB 0004, située au chemin des Fraises.

2. Par le jugement avant-dire droit n° 2007314 du 4 octobre 2023, le tribunal administratif de Marseille a jugé que les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UP1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et de l’article 3.4 des dispositions générales du même règlement étaient fondés. Le tribunal a décidé, après avoir écarté les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué et imparti au pétitionnaire et à la commune un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement pour justifier avoir procédé à la régularisation du permis de construire.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les vices affectant le permis de construire initial du 28 juillet 2020 :

3. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ».

4. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

5. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. À ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

6. Aux termes de l’article UP 1 h) du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal, dans sa rédaction approuvée le 20 octobre 2022 et applicable au permis de construire modificatif délivré le 31 janvier 2024: " Sont admis les affouillements et exhaussements du sol à condition : Que les parties supérieures ou égales à 2 mètres de haut ne dépassent pas 100m² de surface et qu’ils soient nécessaires : à l’adaptation au terrain des constructions autorisées dans la zone ; ou à l’aménagement de dispositifs techniques induits par ces constructions ; ou à l’aménagement ou restauration de restanques ".

7. Il ressort des pièces du dossier que le projet modificatif en litige prévoit des affouillements supérieurs à 2 mètres. Toutefois, il en ressort également que cette zone de décaissement d’une superficie de 99,4 m2 et qui correspond au garage en sous-sol n’excède pas les 100 m2 autorisés par l’article UP1 h) du règlement du PLUi, cité au point 6, qui autorise les affouillements et exhaussements du sol à certaines conditions dont il n’est ni allégué ni établi qu’elles ne seraient pas respectées en l’espèce. Par suite, il y a lieu de constater que le permis délivré le 31 janvier 2024 a régularisé le vice retenu par le jugement avant-dire droit du

28 juillet 2020.

8. Aux termes de l’article 3.4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal : " En complément des articles 6 à 7 de l’ensemble des règlements de zones, hormis dans le cas où tout ou partie des rampes d’accès sont situées dans la bande des 3m par rapport à la limite séparative, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’un mur de plateforme* d’une hauteur supérieure à 2 mètres par rapport au terrain naturel* et le point le plus proche d’une limite d’une emprise publique* ou d’une voie* ,existante ou future, ou d’une limite séparative* est supérieure ou égale à la différence d’altitude (DA) entre ces deux points soit : = lorsque DA )2m. Cette règle s’applique aussi bien en cas de déblai que de remblais ".

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet modificatif attaqué prévoit un mur de plateforme d’une hauteur supérieure à 2 mètres. En outre, il en ressort aussi que ce mur de plateforme se situe à une distance de 3,93 mètres de la limite séparative, soit la voie de l’autoroute, conformément aux dispositions de l’article 3.4 des dispositions générales du PLUi, cité au point 8, qui imposent une distance entre tout point d’un mur de plateforme d’une hauteur supérieure à 2 mètres par rapport au terrain naturel et le point le plus proche d’une limite d’une emprise publique supérieure ou égale à la différence d’altitude entre ces deux points qui, en l’espèce est de 3,91 mètres. Par suite, il y a lieu de constater que le permis délivré le

31 janvier 2024 a régularisé le vice retenu par le jugement avant-dire droit du 28 juillet 2020.

En ce qui concerne les autres vices :

10. En premier lieu, aux termes de l’article 1.5 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : « Lorsque le terrain d’assiette du projet doit faire ou a fait l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le PLUi sont appréciées au regard de chaque lot issu de la division ». Aux termes de l’article UP4 a) du même règlement : " En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi* de la totalité des constructions* est inférieure ou égale à : en UP2b, 20 % de la surface du terrain* ; () « . Aux termes de l’article UP 7 a) dudit règlement : » " la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres « . Aux termes de l’article UP 10 b) de ce règlement : » La surface totale des espaces végétalisés* est supérieure ou égale à : en UP2b, 60 % de la surface du terrain* ; () ".

11. Il ressort des pièces du dossier que le permis modificatif en litige apporte au projet initial des modifications qui, sans changer la nature même de ce projet, ne se bornent pas à remédier aux deux vices à régulariser, cités aux points 7 et 9. En particulier, les accès, l’aire de retournement, la création d’un garage en sous-sol et la dimension du bâtiment ont été modifiés, sans que ces modifications n’aient toutefois d’incidence sur l’emprise au sol et la surface de plancher du projet initial qui demeurent inchangées. Si la SCI Floradri soutient que le projet de construction ainsi modifié méconnaît l’article 1.5 des dispositions générales du PLUi et, par suite, les articles UP4 a), UP7 a) et UP10 b) du PLUi, cités au point 10, dès lors que le projet modifié a été instruit au regard de la parcelle d’origine, alors qu’une division parcellaire est intervenue postérieurement au permis initial, de tels moyens sont inopérants, eu égard aux droits que le pétitionnaire tient du permis initial à compter du jugement ayant eu recours à l’article L. 600-5-1 et compte tenu de ce qui a été rappelé au point 5 , dès lors que l’emprise au sol et la surface de plancher de la construction ne sont pas modifiées par rapport au permis initial.

12. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ».

13. Si la SCI Floradri soutient, sans plus de précision au demeurant, que le projet modifié méconnaît l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme, cité plus haut, elle n’établit pas que les modifications autorisées par l’arrêté en litige nécessiteraient la consultation préalable d’une personne publique, de services ou d’une commission particulière. Par suite, contrairement à ce que soutient la requérante, l’arrêté attaqué n’est pas intervenu au terme d’une procédure qui méconnaîtrait les dispositions énoncées par l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme lequel se borne à poser un principe général de consultation d’organismes intéressés par un projet.

14. En troisième lieu, aux termes de l’article UP5 a) du règlement du PLUi : " Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions projetée est inférieure ou égale à : [] pour les autres destinations, 7 mètres ".

15. Il ressort des pièces du dossier que la hauteur de la façade Est, mesurée à partir du point le plus bas jusqu’à l’égout du toit, s’élève à 6,87 mètres, conformément aux dispositions de l’article UP5 a) du règlement du PLUi, précédemment énoncé, qui imposent une hauteur inférieure ou égale à 7 mètres.

16. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dispose : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes de l’article UP12 a) du PLUi : " pour accueillir une construction nouvelle, un terrain* doit être desservi par [] une voie*, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire [] aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères ".

17. Les risques d’atteinte à la sécurité publique visés par ce texte sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants du projet pour lequel le permis est sollicité que ceux que l’opération projetée peut engendrer pour des tiers. Pour apprécier si ces risques justifient un refus de permis sur le fondement de ces dispositions, il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, d’abord, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent, ensuite d’estimer, au vu du dossier et de l’instruction de la demande de permis, si des prescriptions spéciales, n’apportant pas au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, ne permettraient pas d’accorder légalement le permis en en assurant la conformité aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

18. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les caractéristiques de la voie réalisée pour desservir le projet modifié, d’une longueur inchangée par rapport au projet initial, ne permettraient pas de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. En outre, le SDIS a rendu un avis favorable au projet le 15 juin 2020. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

19. Il résulte de ce qui précède que les conclusions présentées par la SCI Floradri tendant à l’annulation du permis de construire initial du 28 juillet 2020 et du permis modificatif du 31 janvier 2024 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

20. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la SCI Floradri sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Floradri est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Floradri, à M. A B et à la commune de Septèmes-les-Vallons.

Copie pour information en sera adressée à la SCI Kzimmo.

Délibéré après l’audience du 19 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Hogedez, présidente,

M^me Arniaud, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024.

La rapporteure,

signé

M. Ridings

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.

N°2007314