Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 24 janvier, 18 avril, 18 juillet et 10 octobre 2023, M. B A demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2022, à raison d’une maison dont il est propriétaire située 6 chemin de la Montadette à Marseille (13011), pour un montant de 489 euros.

Il soutient que :

— la maison est vacante du fait de son caractère non-habitable ; il effectue lui-même les travaux de réfection de la maison et justifie que les travaux sont d’une importance suffisante au regard de la valeur vénale du bien, notamment au regard du devis établi au mois de juillet 2023 ; il justifie du caractère involontaire de cette vacance du fait de ses faibles revenus au regard du coût des travaux ainsi que notamment ses problèmes de santé, une réquisition professionnelle au cours de la crise sanitaire, ses charges en tant qu’aidant familial pour sa mère ; c’est donc à tort qu’il a été assujetti à la taxe sur les logements vacants sur le fondement des dispositions de l’article 232 du code général des impôts.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 17 mars et 2 octobre 2023, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les conclusions du requérant ne sont pas fondées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Brossier,

— les conclusions de M. Secchi, rapporteur public,

— et les observations de M. A.

Une note en délibéré, présentée par M. A, a été enregistrée le 18 janvier 2025.

Considérant ce qui suit :

1. M. B A a été assujetti à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022 à raison d’une maison située 6 chemin de la Montadette à Marseille (13011), pour un montant de 489 euros. Sa réclamation en date du 25 novembre 2022 ayant été rejetée par décision du 2 janvier 2023, la requérant demande la décharge de la taxe sur les logements vacants qui lui a été réclamée au titre de l’année 2022.

2. D’une part, aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution comprises dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / IV. – L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième. / V. – Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ».

3. D’autre part, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. Le Conseil constitutionnel a notamment jugé que, d’une part, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur », d’autre part, " ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Le Conseil constitutionnel a également jugé que l’objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts est d’inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d’être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

4. Il appartient au contribuable d’établir que la vacance de son logement au cours de la période litigieuse est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières, ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché.

5. Il résulte de l’instruction que M. A fait état de la vacance depuis 2018 de son bien immobilier, situé au 6 chemin de la Montadette à Marseille, qu’il destine à devenir sa résidence principale. Il indique que ce bien est inhabitable car en chantier et qu’il fait lui-même les travaux, incluant des travaux de gros-œuvre. A cet égard, le requérant verse aux débats plusieurs factures d’achats en rapport avec les travaux qu’il réalise dans la maison depuis 2018, ainsi que des photographies.

6. Toutefois, par ces seuls éléments, M. A n’établit pas l’importance des travaux à réaliser dans le bien en cause au regard du quart de sa valeur vénale, pour laquelle le requérant ne produit aucune pièce permettant de la déterminer précisément. Par ailleurs, le requérant ne produit pas d’élément relatif à sa situation personnelle ou financière permettant de démontrer que la vacance serait indépendante de sa volonté sur la longue période courant depuis 2018. A cet égard, les circonstances qu’il invoque, tirées du fait qu’il réalise lui-même les travaux et qu’il a rencontré des difficultés sur le gros-œuvre de la maison, tirées également de la période de restrictions liée à la crise sanitaire, de sa propre réquisition professionnelle, de son statut d’aidant familial auprès de sa mère et de ses problèmes de santé personnels, présentent un caractère insuffisamment probant. Enfin, si le requérant produit un devis daté du mois de juillet 2023 faisant état de l’ensemble des travaux à mener pour rendre la maison habitable, pour un montant de plus de 335 617 euros, ce devis intervient trop tardivement pour pouvoir qualifier d’indépendante de la volonté du propriétaire une vacance continue depuis 2018, le requérant ne produisant à cet égard aucune pièce relative à sa situation financière.

7. Il résulte de ce qui précède que le requérant n’est pas fondé à demander la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti, au titre de l’année 2022, pour le logement dont il est propriétaire et situé à Marseille 6 chemin de la Montadette. Sa requête doit donc être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Délibéré après l’audience du 16 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,

M. Boidé, premier conseiller,

M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

L’assesseur le plus ancien,

Signé

M. Boidé

Le président,

Signé

J.B. Brossier

La greffière,

Signé

D. Dan

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,