Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 mars 2022, M. C et M^me B A, représentés par M^e Courant, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 novembre 2021 par lequel le maire de la commune du Tholonet a délivré à la SARL l’Huesti un permis de construire deux immeubles collectifs sur une parcelle sise1581 avenue Paul Jullien ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Tholonet une somme de 2 400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ; en leur qualité de voisin immédiat, ils justifient d’un intérêt pour agir;

— le projet autorisé méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme dès lors que la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire est imprécise et insuffisante s’agissant de l’organisation et de l’aménagement des accès au terrain ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de masse ne précise pas si la servitude d’accès au projet est existante ou doit être créée et n’en indique pas son emprise et ses caractéristiques avec suffisamment de précision ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme ;

— la construction d’un parc de stationnement souterrain constitue une subdivision de lots provenant du lotissement, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-22 et

R. 442-21 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il n’est pas desservi par une voie ouverte à la circulation publique ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UC 10 de ce règlement dès lors qu’il prévoit des constructions de type R+2 et d’une hauteur supérieure à 9 mètres.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 octobre 2022, la SARL l’Huesti représentée par le cabinet Berenger Blanc Burtez-Doucede et associés conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge de M. et

M^me A une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt pour agir de M. et M^me A ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 30 novembre 2022, la commune du Tholonet représentée par M^e Andreani, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. et M^me A une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. et M^me A ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 juin 2024, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Cabal, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet rapporteur public,

— et les observations de M^e Courant, représentant M. et M^me A, D, représentant la SARL l’Huesti et de M^e Dallot, représentant la commune du Tholonet.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 16 novembre 2021, le maire du Tholonet a délivré à la SARL l’Huesti un permis de construire deux bâtiments collectifs et un garage souterrain sur les lots 1, 2, 3 et 4 du lotissement « les terrasses de Langesse » situé 1581 avenue Paul Jullien. M. C et M^me B A ont sollicité le retrait de cet arrêté par un recours gracieux qui a été rejeté le 24 janvier 2022. M. et M^me A demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : () / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. ».

3. Il ressort des pièces du dossier que la notice jointe à la demande de permis de construire initial indique que « les accès aux terrains se feront : / par un accès en limite Est pour le parc de stationnement en sous-sol par une voie en servitude à travers les parcelles B 1435, 1641, 1636 / par deux accès en limite Nord depuis la voie interne du lotissement les terrasses de Langesse ». En outre, le plan de masse fait apparaître les caractéristiques de cette voie d’accès. Par ailleurs, dès lors que M. et M^me A ne contestent pas utilement que la SARL l’Huesti est propriétaire des parcelles précitées, la circonstance qu’aucun de ces deux documents ne précise si cette servitude consentie aux habitants du projet est existante ou à créer, est sans incidence sur le caractère complet du dossier. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier serait incomplet et imprécis sur ce point. Il suit de là que les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () ".

5. Il ressort des pièces du dossier que le dossier joint à la demande de permis de construire comprenait deux photomontages sous deux angles différents qui ont permis au service instructeur de prendre connaissance de l’insertion du projet dans son environnement. Au surplus, il comprenait également deux documents photographiques représentant l’environnement proche et lointain. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ne saurait être accueilli.

6. En troisième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme n’est pas assorti de précisions suffisantes de nature à permettre au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

7. En quatrième lieu, la construction d’un garage souterrain ne constitue pas une subdivision d’un ou plusieurs des lots sur lesquels le projet s’implante. En outre, et en tout état de cause, il ne ressort d’aucune des pièces jointes à la demande qu’une telle subdivision serait prévue. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 431-22 et R. 442-21 du code de l’urbanisme doivent être écartés comme inopérants.

8. En cinquième lieu, aux termes de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme : « Pour être constructible un terrain doit être desservi par un accès et une voirie présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux besoins des opérations projetées, aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de ramassage des ordures ménagères ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet doit être desservi par la route départementale n° 7, par l’intermédiaire de la voie de desserte interne du lotissement et d’une voie d’accès dont il n’est pas utilement contesté qu’elle traverse un lot appartenant à la SARL l’Huesti. Dans ces conditions, la circonstance que la vente des futurs immeubles nécessitera la conclusion d’une servitude de passage est sans incidence sur la légalité du permis de construire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

10. En sixième lieu, aux termes de l’article 3 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : « Modalité de calcul de la hauteur des constructions (article 10 des règlements de zone): / Sauf indications contraires aux règlements de zones, la hauteur des constructions se calcule à partir du terrain naturel avant exhaussement et affouillement. Le terrain naturel de référence est le point médian du sol naturel pris sur l’emprise de la construction ». Aux termes de l’article UC 10 de ce règlement : " La hauteur des constructions ne doit pas excéder : / 9 m hors tout pour l’habitation dans la limite de 1 niveau sur RDC (R+1) () ".

11. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le niveau médian du terrain naturel se situe à la cote +48,96 du niveau général de la France, de sorte que les constructions projetées sont, en tout point, d’une hauteur inférieure à 9 mètres.

12. D’autre part, il ressort de ces mêmes pièces, et notamment des plans de coupe AA’ et BB’ qu’en raison de la déclivité précitée, les constructions prévues disposent de deux rez-de-chaussée distincts, accessibles par des entrées distinctes par les façades Nord et Sud. Dans ces conditions, contrairement à ce qui est soutenu, aucun étage ne s’implante à plus d’un niveau au-dessus du rez-de-chaussée correspondant.

13. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 10 doit être écarté en ses deux branches.

14. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense, que les conclusions à fin d’annulation de la requête de M. et

M^me A doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Tholonet, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. et M^me A demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de M. et

M^me A une somme de 1 000 euros à verser à la commune du Tholonet et une autre somme de 1 000 euros à verser à la SARL l’Huesti au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me A est rejetée.

Article 2 : M. et M^me A verseront à la commune du Tholonet une somme de 1 000 euros et à la SARL l’Huesti une autre somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié M. C et M^me B A, à la commune du Tholonet et à la SARL l’Huesti.

Délibéré après l’audience du 3 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. Cabal, premier conseiller,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.

Le rapporteur,

Signé

P.Y. CABAL

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,