Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 11 juillet 2022, la société civile immobilière Imma Foncier, représentée par M^e Lasalarie, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2021 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessible, au bénéfice de la société Marseille Habitat, l’immeuble situé 11, rue Sénac de Meilhan dans le premier arrondissement de Marseille nécessaire au projet de création de logements sociaux ;

2°) de mettre à la charge du préfet des Bouches-du-Rhône la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le signataire des arrêtés des 10 septembre 2021 et 11 octobre 2021 est incompétent ;

— l’arrêté contesté du 11 octobre 2021 a été pris au terme d’une procédure irrégulière dès lors que le dépôt du dossier ne lui a été pas été notifié par l’expropriant, en méconnaissance de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation ;

— les délibérations du conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence des 13 décembre 2018, 28 février 2019 et 20 juin 2019 dont la dernière intègre l’immeuble concerné dans la liste des biens à exproprier au titre de la stratégie de lutte contre l’habitat indigne, sont entachées d’un vice affectant la procédure au terme de laquelle les arrêtés du 10 septembre et du 11 octobre 2021 ont été pris ainsi que d’une erreur manifeste d’appréciation ;

— la déclaration d’utilité publique est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors que l’avis du commissaire enquêteur n’est pas suffisamment motivé et qu’il est entaché d’erreur de fait ;

— l’opération ne présente pas d’utilité publique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 septembre 2023, la métropole Aix-Marseille Provence, représentée par M^e Mialot et Poulard, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Imma Foncier la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les conclusions dirigées contre l’arrêté portant déclaration d’utilité publique du 10 septembre 2021 sont tardives ;

— les moyens invoqués contre l’arrêté de cessibilité ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 août 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 octobre 2024, la société Marseille Habitat, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Imma Foncier la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que le moyen de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Fabre, rapporteure,

— les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique,

— les observations de M^e Lasalarie pour la SCI imma Foncier ;

— les observations de M^e Sophie, représentant la métropole Aix-Marseille Provence,

— les observations de M^e Claveau, représentant la société Marseille Habitat.

Considérant ce qui suit :

1. Dans le cadre de la stratégie de lutte contre l’habitat indigne et dégradé adoptée par une délibération de la métropole Aix-Marseille-Provence du 13 décembre 2018, celle-ci a approuvé par délibération du 20 juin 2019 l’engagement de procédures d’expropriation pour quarante-et-un immeubles, dont un immeuble situé au 11 rue Sénac de Meilhan, dans le premier arrondissement de la commune de Marseille, appartenant à la SCI Imma Foncier. Par un arrêté du 10 septembre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société d’économie mixte Marseille Habitat, concessionnaire d’aménagement, la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans cet immeuble. Par un arrêté du 11 octobre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré l’immeuble cessible immédiatement au profit de Marseille Habitat. La société civile immobilière Imma Foncier a présenté un recours gracieux contre cette dernière décision le 17 mars 2022, qui a été implicitement rejeté par le préfet des Bouches-du-Rhône au bout d’un délai de deux mois. La société Imma Foncier doit être regardée, afin de donner une portée utile à ses écritures, et comme l’a au demeurant précisé son conseil lors de l’audience publique, comme demandant au tribunal d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2021 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessible, au bénéfice de la société Marseille Habitat, agissant au titre d’une concession d’aménagement en vue de l’éradication de l’habitat indigne, l’immeuble situé 11 rue Sénac de Meilhan.

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté de cessibilité du 11 octobre 2021 :

En ce qui concerne les vices propres de l’arrêté de cessibilité :

2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté de cessibilité attaqué a été signé par M. Yvan Cordier, secrétaire général de la préfecture des Bouches-du-Rhône, qui disposait d’une délégation de signature, par l’effet d’un arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 30 juillet 2021, publié au recueil des actes administratifs n° 13-2021-208 du même jour, à l’effet de signer tous actes, arrêtés, décisions, circulaires, rapports et correspondances relevant des attributions de l’État dans le département des Bouches-du-Rhône, à l’exception de certaines matières au nombre desquelles ne figure pas la décision attaquée. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit, dès lors, être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie est faite par l’expropriant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux propriétaires figurant sur la liste établie conformément à l’article R. 131-3, lorsque leur domicile est connu d’après les renseignements recueillis par l’expropriant ou à leurs mandataires, gérants, administrateurs ou syndics. En cas de domicile inconnu, la notification est faite en double copie au maire, qui en fait afficher une, et, le cas échéant, aux locataires et aux preneurs à bail rural ».

4. Il ressort des pièces du dossier que la société requérante a été informée du dépôt du dossier d’enquête parcellaire en mairie de Marseille par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 16 février 2021. Par suite, le moyen tiré de l’absence de notification individuelle du dépôt du dossier d’enquête parcellaire, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne l’exception d’illégalité de la décision portant déclaration d’utilité publique du 10 septembre 2021 :

5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté portant déclaration d’utilité publique du 10 septembre 2021 a été signé par M. Yvan Cordier, secrétaire général de la préfecture des Bouches-du-Rhône, qui, ainsi qu’il a précédemment été indiqué au point 2, disposait d’une délégation de signature, par arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 30 juillet 2021, publié au recueil des actes administratifs du même jour. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté de déclaration d’utilité publique doit, dès lors, être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes du deuxième alinéa de l’article R. 112-19 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le commissaire enquêteur () rédige un rapport énonçant ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l’opération projetée ».

7. A l’issue de l’enquête publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire, le commissaire enquêteur a rendu le 3 mai 2021 son rapport ainsi que ses conclusions comportant un avis favorable sur l’opération, et a suffisamment exposé les raisons déterminant cet avis. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le commissaire enquêteur, qui n’a pas mentionné que l’immeuble en cause serait affecté d’une mesure de police au titre des édifices menaçant ruine, mais a relevé que sa dégradation progressive pouvait mettre en péril la sécurité des immeubles mitoyens et des personnes, n’a pas commis d’inexactitude ou d’erreur de fait. Le moyen tiré de ce que la déclaration d’utilité publique serait entachée d’illégalité dès lors que l’avis du commissaire enquêteur n’aurait pas été suffisamment motivé doit donc être écarté.

8. En troisième lieu, s’agissant des moyens invoqués contre l’arrêté portant déclaration d’utilité publique et tirés de l’illégalité de délibérations antérieures du conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence, l’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative que si cette dernière a été prise pour son application ou s’il en constitue la base légale.

9. D’une part, les actes, déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité, tendant à l’acquisition par voie d’expropriation des immeubles nécessaires à la réalisation du projet d’intérêt général en cause ne sont pas pris pour l’application de la délibération approuvant la convention par laquelle la métropole Aix-Marseille Provence a confié à une société la réalisation de ce projet, laquelle ne constitue pas davantage leur base légale. Ainsi, les moyens tirés de l’illégalité de la délibération du conseil de la métropole du 28 février 2019 approuvant l’avenant à la concession d’aménagement avec la société Marseille habitat qui la prolonge jusqu’au 31 décembre 2021 et qui porte à cinquante le nombre d’immeubles dégradés à exproprier sont inopérants.

10. D’autre part, la délibération du 13 décembre 2018 par laquelle la métropole Aix-Marseille Provence a approuvé la stratégie territoriale durable de lutte contre l’habitat indigne et le lancement de procédures de déclaration d’utilité publique concernant les immeubles frappés d’un arrêté de péril, si elle adopte des orientations politiques et stratégiques générales en vue notamment d’assurer la maîtrise foncière des biens, n’emporte pas de conséquence juridique directe sur la présente procédure d’expropriation de l’immeuble situé 11 rue Sénac de Meilhan. Dès lors, l’arrêté portant déclaration d’utilité publique du 10 septembre 2021, tout comme l’arrêté de cessibilité contesté par voie d’action, ne peuvent être regardés comme ayant été pris pour l’application de cette délibération qui n’en constitue pas davantage la base légale. Par suite, le moyen tiré de l’illégalité de cette délibération est inopérant.

11. Enfin, la société requérante soutient que la délibération de la métropole Aix-Marseille-Provence du 20 juin 2019, qui approuve l’engagement des procédures d’expropriation nécessaires à la lutte contre l’habitat indigne concernant 41 immeubles énumérés, dont celui dont elle est propriétaire, est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors que l’immeuble en cause n’a pas fait l’objet d’une mesure de police constatant le péril qu’il entraîne ou son insalubrité. Toutefois, il ne ressort ni des termes de cette délibération ni des autres pièces du dossier que la métropole ait entendu cantonner les opérations de réhabilitation de l’habitat insalubre aux seuls immeubles frappés d’un arrêté de police, alors que l’objectif poursuivi est de rénover les immeubles dégradés du fait notamment de l’inaction des propriétaires dans le secteur concerné. En l’espèce, il n’est pas sérieusement contesté que l’immeuble acquis par la requérante en 2005 et objet de travaux inachevés, se trouvait dans un état de détérioration générale. Dans ces conditions, la société Imma Foncier n’est pas fondée à soutenir que la délibération du 20 juin 2019 serait entachée d’une erreur manifeste d’appréciation en tant qu’elle approuve l’engagement de la procédure d’expropriation de l’immeuble situé au 11 rue Sénac de Meilhan, et qu’elle vicierait de ce fait la légalité de l’arrêté portant déclaration d’utilité publique. Par suite, le moyen doit être écarté.

12. En quatrième lieu, il appartient au juge, lorsqu’il doit se prononcer sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation, notamment en utilisant des biens se trouvant dans son patrimoine et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

13. Tout d’abord, il ressort notamment du rapport du commissaire enquêteur et il n’est pas contesté que l’acquisition de l’immeuble au moyen d’une procédure de déclaration d’utilité publique est justifiée par son état d’abandon et de délabrement, de nature à mettre en péril la sécurité des immeubles mitoyens et des personnes, à la suite de la réalisation inachevée de travaux de rénovation partielle par son propriétaire. Le projet d’acquisition par la société Marseille Habitat puis la cession à un bailleur social ou privé doit permettre la restructuration complète de l’immeuble afin d’y créer des logements sociaux. Il s’inscrit par ailleurs dans le cadre de la stratégie de lutte contre l’habitat indigne approuvée par la métropole Aix-Marseille Provence en décembre 2018 dans les conditions rappelées au point 10. Dans ces conditions, la circonstance que la parcelle concernée est déjà grevée en totalité d’une servitude de mixité n’est pas de nature à remettre en cause la finalité d’intérêt général du projet. Ensuite, et ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la requérante ne conteste pas sérieusement l’état dégradé et d’abandon de l’immeuble en cause dont le commissaire enquêteur relève, sans qu’une erreur de fait de la part de celui-ci soit démontrée sur ce point, qu’il est susceptible d’engendrer une situation dangereuse pouvant mettre en péril la sécurité des personnes et des biens avoisinants. Par suite, et quand bien même cet immeuble n’aurait pas fait l’objet préalablement d’une mesure de police, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le commissaire enquêteur aurait émis à tort un avis favorable à l’utilité publique du projet. Enfin, pour contester la nécessité de recourir à l’expropriation, la société requérante soutient qu’elle projetait de créer des logements étudiants, que cet objectif n’est pas contradictoire avec celui de créer des logements sociaux, et que le commissaire enquêteur n’a pas tenu compte de son projet alors qu’elle a déjà procédé à des travaux de structure de l’immeuble afin de proposer des logements répondant à l’objectif de mixité sociale. Il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment du rapport du commissaire enquêteur, et il n’est pas contesté que les besoins en logements sociaux de type 2 et 3 dans le quartier concerné sont supérieurs à l’offre actuelle, et la société requérante n’établit ni même n’allègue que son propre projet intégrait de tels logements. Par suite, la SCI Imma Foncier ne démontre pas qu’il existait de ce fait une alternative à l’expropriation envisagée.

14. En cinquième lieu, si la société soutient que l’atteinte portée à son droit de propriété est excessive dès lors qu’elle avait engagé des travaux en 2006 d’un montant de 300 000 euros afin de créer des logements dans le respect de l’objectif de mixité sociale assigné à la parcelle, elle ne l’établit pas, alors notamment que le commissaire enquêteur a relevé qu’elle n’avait pas été en mesure de justifier ni de la conformité, ni de la qualité des travaux entrepris. Par ailleurs, la société requérante ne peut utilement invoquer la circonstance que le prix offert par la société Marseille Habitat pour acquérir l’immeuble serait insuffisant alors que cette question relève de la compétence du juge de l’expropriation.

15. Enfin, en se bornant à soutenir que le coût du projet de réhabilitation de l’immeuble, qu’elle estime à 1 800 000 euros, serait excessif au regard de la valeur des logements du secteur sur le marché, la société SCI Imma Foncier, qui ne justifie pas au demeurant de cette estimation, ne contredit pas utilement l’avis du commissaire enquêteur qui a considéré que le coût de réalisation de la réhabilitation de l’immeuble, d’un montant de 1 063 129 euros, serait diminué dans l’hypothèse retenue de création de six logements sociaux, alors qu’au demeurant, au regard du prix d’acquisition de l’immeuble par la société requérante, celle-ci réaliserait une plus-value. Dans ces conditions, eu égard au but d’intérêt général poursuivi, les inconvénients allégués par la requérante ne sont pas de nature à retirer son caractère d’utilité publique au projet.

16. Par suite, les différents moyens invoqués contre l’arrêté de cessibilité contesté et tirés, par voie d’exception, de l’illégalité de la déclaration d’utilité publique du projet doivent être écartés.

17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée par la métropole Aix-Marseille Provence, que les conclusions présentées par la SCI Immo Foncier à fin d’annulation de l’arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 11 octobre 2021 déclarant cessible l’immeuble situé 11 rue Sénac De Meilhan doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge du préfet des Bouches-du-Rhône, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Immo Foncier une somme de 750 euros à verser à la métropole Aix-Marseille Provence ainsi qu’une somme de 750 euros à verser à la société Marseille Habitat sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er: La requête de la SCI Imma Foncier est rejetée.

Article 2 : La SCI Imma Foncier versera une somme de 750 euros à la métropole Aix-Marseille Provence et une somme de 750 euros à la société Marseille Habitat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Imma Foncier, au préfet des Bouches-du-Rhône, à la métropole Aix-Marseille-Provence et à la société d’économie mixte Marseille Habitat.

Délibéré après l’audience du 6 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Hameline, présidente,

M^me Le Mestric, première conseillère.

M^me Fabre, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025.

La rapporteure,

signé

E. Fabre

La présidente,

signé

M.-L. Hameline

La greffière,

signé

B. Marquet

La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,