Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 24 février 2022 et 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence, représenté par M^e Courant, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 avril 2021 par lequel la maire de la commune d’Aix-en-Provence ne s’est pas opposé à la déclaration préalable présentée par M^me A tendant à une modification de la façade d’une construction située 21 rue Cardinale ;

2°) d’annuler la décision implicite née le 25 décembre 2021 par laquelle la maire de la commune d’Aix-en-Provence a refusé de retirer cet arrêté ;

3°) de mettre à la charge de la commune d’Aix-en-Provence une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la décision en litige est entachée de fraude ;

— elle méconnaît le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 avril 2022 M^me A, représentée par M^e Mathieu, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence de qualité de l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence pour le représenter ;

— les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 octobre 2022, la commune d’Aix-en-Provence, représentée par M^e Andreani, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en l’absence de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence;

— les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 30 avril 2021 sont tardives ;

— les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 31 janvier 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l’instruction.

Un mémoire en défense présenté pour M^me A a été enregistré le 5 juin 2025, postérieurement à la clôture de l’instruction, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Cabal, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet rapporteur public,

— et les observations de M^e Courant, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence, et de M^e Dallot, représentant la commune d’Aix-en-Provence.

Considérant ce qui suit :

1. Par une décision du 30 avril 2021, la maire de la commune d’Aix-en-Provence ne s’est pas opposée à la déclaration préalable présentée par M^me A tendant à une modification de la façade d’une construction située 21 rue Cardinale. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence a sollicité le retrait de cette décision par un courrier du 21 octobre 2021, reçue le 25 octobre suivant. Sa demande a été tacitement rejetée par une décision née le 25 décembre 2021. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence demande au tribunal d’annuler l’arrêté de non-opposition du 30 avril 2021 et de la décision implicite née le 25 décembre 2021 par laquelle la maire d’Aix-en-Provence a rejeté sa demande de retrait.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté des conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 30 avril 2021 :

2. Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Aux termes de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n’est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d’arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. / Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. ». Il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a accompli les formalités d’affichage prescrites par ces dispositions, le juge devant ensuite apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis.

3. Il ressort du constat d’huissier produit, établi le 30 juillet 2021, que M^me A a fait procéder à l’affichage de l’arrêté attaqué sur le terrain d’assiette du projet au plus tard à cette date, que cet affichage était visible depuis la voie publique et comportait notamment les mentions relatives aux voies et délais de recours et aux formalités de notification à mettre en œuvre. Le requérant, en se bornant à contester la régularité de l’affichage, n’apporte aucune précision de nature à permettre d’établir le bien-fondé de son allégation. En outre, s’il soutient que cet affichage n’aurait pas été continu pendant une période de deux mois, il ne produit à l’appui de cette affirmation aucun début de preuve ou d’élément de nature à établir ses dires. Dans ces conditions, alors que le caractère irrégulier et discontinu de l’affichage ne ressort pas des pièces du dossier, l’exercice du recours gracieux n’a pu interrompre le cours du délai de recours contentieux qui a expiré le 30 septembre 2021. Par suite, la requête enregistrée le 24 février 2022 est tardive.

4. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 30 avril doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’annulation de la décision implicite née le 25 décembre 2021 :

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique « . Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code : » La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". En vertu de l’article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente. Par ailleurs, comme le rappelle le dernier alinéa de l’article A. 428-4 du même code, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

6. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme, l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par l’assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée.

7. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’acte de vente du 3 mars 2020, que M^me A est propriétaire de deux lots au sein d’un immeuble situé 23 rue Cardinale et dispose, à ce titre, de la qualité de copropriétaire de cet immeuble. Dès lors que l’opposition aux travaux qu’elle projette par l’assemblée générale est sans incidence sur cette qualité, le moyen tiré de la fraude doit être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article US-2 du règlement plan de sauvegarde et de mise en valeur d’Aix-en-Provence : " Sont autorisés, sous conditions : () / e) l’usage des caves à condition qu’il soit limité à une destination d’entreposage ; () « . Aux termes de l’article US-11.2.6.2 de ce règlement : » Les maçonneries des caves et des fondations doivent être conservées. Les revêtements étanches sur les sols, les murs et voutes sont proscrits. () ".

9. Il ressort des pièces du dossier, ainsi que du « cahier des recommandations et exemples » qui lui est annexé, accessible tant aux parties qu’au juge, que le local en litige est accessible de plain-pied depuis la cour, de sorte qu’il ne peut être regardé comme une « cave » au sens du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il suit de là que ces moyens sont inopérants et doivent être écarté.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la décision implicite née le 25 décembre 2021 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Dans les circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu de mettre à la charge de quelque partie que ce soit des frais au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence est rejetée.

Article 2 : Les conclusions des parties tendant au versement d’une somme au titre de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, rue Cardinale à Aix-en-Provence, à M^me A et à la commune d’Aix-en-Provence.

Délibéré après l’audience du 23 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M. Cabal, premier conseiller,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

Le rapporteur,

signé

P.Y. CABAL

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,