Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 juillet 2021 et 2 janvier 2025, M^me C… D… et M. B… E…, représentés en dernier lieu par M^e Vallée, demandent au tribunal :

1°) de constater l’exception d’illégalité des dispositions du règlement de lotissement modifiées par arrêté du 17 mars 2011 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 24 octobre 2019 par lequel le maire de La Freissinouse a délivré à M. I… le permis de construire n° PC 005059 19 H0014, transféré par arrêté du 16 décembre 2020 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Freissinouse la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— le dossier de demande de permis de construire est entaché d’incomplétude au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— l’implantation de la construction est contraire aux dispositions du règlement du lotissement et du plan local d’urbanisme ;

— les dispositions du règlement du lotissement relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, moins sévères, que celles du règlement du plan local d’urbanisme doivent être écartées par voie d’exception d’illégalité ;

— le permis de construire est illégal en tant qu’il prévoit la réalisation d’un toit terrasse végétalisé interdit par le règlement de lotissement ;

— il est illégal dès lors que la construction crée des vues plongeantes sur leur propriété.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 septembre 2021, M. F… I… doit être regardé comme concluant au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 24 septembre 2021, la commune de La Freissinouse, représentée par M^e Arnaud, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable dès lors qu’elle a été présentée tardivement ;

— les requérants n’ont pas d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 19 novembre 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et précisant la date à partir de laquelle l’instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2.

Par une ordonnance du 28 janvier 2025, la clôture immédiate de l’instruction a été prononcée, en application des articles R. 613-1 et R. 611-11-1 du code de justice administrative.

En application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, les parties ont été invitées, par un courrier du 24 juillet 2025, à produire la déclaration d’achèvement des travaux du lotissement Les Vergers de Saint André.

En réponse à cette mesure d’instruction, cette pièce a été produite le 11 août 2025 et a été communiquée aux parties.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Coppin,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— et les observations de M^e Vallée représentant les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 24 octobre 2019, le maire de La Freissinouse (05000) a délivré à M. F… I… un permis de construire une maison individuelle d’une surface de plancher de 104,40 m2, sur la parcelle cadastrée section B n° 1162, située lotissement « Les Vergers de Saint André » – lot n° 24. Ce permis de construire a été transféré à M^me H… G… et M. E… A…, par un arrêté municipal du 29 décembre 2020. Par un courrier du 13 avril 2021, M^me C… D… et M. B… E… ont sollicité le retrait de ce permis de construire. Par une décision du 2 juin 2021, le maire de La Freissinouse a rejeté leur recours. M^me C… D… et M. B… E… demandent l’annulation de l’arrêté du 24 octobre 2019 et doivent être regardés comme demandant, également, l’annulation de la décision de rejet de leur recours gracieux précité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;/ b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ». Aux termes de l’article R. 431-12 de ce code : « Lorsque le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, les pièces mentionnées au c et au d de l’article R. 431-10 ne sont pas exigées ».

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. Les requérants soutiennent que la photographie produite (PCMI 6), de par son format et son angle de vue, ne permettait pas aux services instructeurs d’apprécier l’insertion paysagère du projet. Toutefois, dès lors que le projet de construction était, comme en l’espèce, situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager le pétitionnaire était dispensé de produire les pièces mentionnées au c et au d de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme en vertu des dispositions précitées de l’article R. 431-12 du même code. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a produit d’autres photographies prises sous des angles différents ainsi qu’un plan de masse et des plans de façades suffisamment précis pour permettre d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Par ailleurs, les requérants ne sauraient, au demeurant, se prévaloir d’une photographie prise postérieurement à la demande de permis de construire pour établir que le projet ne s’insèrerait pas dans le site. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis de construire doit être écarté.

5. En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, auparavant codifié sous l’article R. 123-10-1 du même code : « (…) / Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».

6. D’autre part, aux termes de l’article AUb 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de La Freissinouse dans sa version modifiée le 3 mars 2011 : « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » : « (…) 2) Retrait compte tenu de la hauteur de la construction / La distance D horizontale entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points (D > H) et au minimum de 3 mètres. (…) Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux limites séparatives constituant des limites de zones même en cas d’opérations groupées ». En outre, aux termes du II de l’article 7 du règlement du lotissement, dans sa version approuvée le 17 mars 2011 : « Pour les limites séparatives internes (hors lot 1 à 3 et 20 à 26 en cas d’implantation sur limite) la distance D entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points (D ≥ H/2) et au minimum 3 mètres. (…) ».

7. S’il est constant que le projet respecte les dispositions du règlement du lotissement relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, les requérants soutiennent que ces dispositions, moins sévères que celles du règlement du plan local d’urbanisme sont illégales, devant, ainsi, être écartées. Toutefois, il résulte de ce qui précède que les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives sont régies, d’une part, par le règlement du lotissement pour ce qui concerne les limites séparatives internes au lotissement et, d’autre part, par le règlement du plan local d’urbanisme pour ce qui concerne les constructions du lotissement dans leurs relations avec les parcelles situées à l’extérieur de son périmètre, en l’absence de prescription contraire. Par suite, les règles précitées ne recouvrant pas le même périmètre, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions du règlement du lotissement dans sa version approuvée le 17 mars 2011 sont illégales. Le moyen tiré de l’illégalité, par voie d’exception, du règlement du lotissement doit donc être écarté.

8. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige se situe dans le lotissement « les vergers de Saint André » et ne constitue pas l’une des limites séparatives entre le périmètre du lotissement dont il fait partie et d’autres propriétés. Par suite, le moyen tiré de la violation des dispositions précitées de l’article AUb 7 est inopérant. Ainsi qu’il a été dit précédemment, celles du règlement du lotissement s’appliquent.

9 En troisième lieu, aux termes de l’article 11.4 du règlement du lotissement : « Les Vergers de St André » : « (…) Les toitures terrasses sont interdites sauf pour les garages et annexes partiellement enterrés (…) ».

10. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de coupe, que la toiture terrasse se situe au-dessus d’un garage surmontant lui-même une cave, laquelle annexe est partiellement enterrée. Dans ces conditions, la toiture-terrasse en litige entre dans l’exception prévue à l’article 11.4 précité du règlement du lotissement. Par suite, le moyen tiré de l’illégalité du permis en ce qu’il autorise la réalisation d’un toit-terrasse doit être écarté.

11. En dernier lieu, les autorisations d’utilisation du sol qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, sont accordées sous réserve du droit des tiers ainsi qu’il est rappelé à l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme. Dès lors, la création de vues plongeantes et l’existence d’un trouble anormal de voisinage alléguées par les requérants est sans incidence sur la légalité de la décision contestée. Le moyen est ainsi inopérant à l’appui du recours dirigé contre la décision en litige et ne peut, par suite, qu’être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

13. Aux termes de l’article L.761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La Freissinouse, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants la somme que réclame la commune de La Freissinouse au même titre.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D… et de M. E… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de La Freissinouse au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… D…, à M. B… E…, à M. F… I… et la commune de La Freissinouse.

Copie en sera adressée, pour information, à M^me H… G… et M. E… A…,

Délibéré après l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot, présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025.

La rapporteure,

signé

C. Coppin

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.