Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistré le 27 juillet 2021 et le 10 janvier 2022, M. B… A…, représenté par M^e Andréani, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 avril 2021 par lequel le maire de Bouc-Bel-Air s’est opposé à la déclaration préalable n° DP 013 015 21 00034 en vue d’une division foncière ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Bouc-Bel-Air de prendre une décision de non-opposition ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bouc-Bel-Air une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

-

le projet de lotissement ne méconnaît pas les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

-

le projet ne saurait méconnaître les dispositions de l’article 3 du règlement de zone UC du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune, dès lors que celui-ci ne s’applique pas aux voies internes des constructions ;

-

le maire ne pouvait valablement fonder son opposition sur l’article 4 des dispositions générales qui méconnaît les dispositions de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme ;

-

le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article 4 des dispositions générales du PLU ;

-

l’arrêté d’opposition du 20 avril 2021 est entaché d’une erreur de droit dès lors qu’il est notamment fondé sur la considération que la commune a fait l’objet d’un arrêté de carence.

Par un mémoire en défense enregistré le 14 avril 2022, la commune de Bouc-Bel-Air, représentée par M^e Gouard-Robert, conclut au rejet de la requête, et à ce que soit mise à la charge de M. A… une somme de 1 600 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.

La clôture d’instruction a été fixée au 2 mars 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Juste,

- les conclusions de M^me Pilidjian, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Dallot, représentant M. A…, et de M^e Gouard-Robert, représentant la commune de Bouc-Bel-Air.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 20 avril 2021, le maire de la commune de Bouc-Bel-Air s’est opposé à la déclaration préalable n° DP 013 015 21 00034 déposée par M. A… et portant sur un lotissement d’un lot à bâtir. Le 6 mai 2021, M. A… a formé un recours gracieux contre cet arrêté, recours que le maire a rejeté implicitement le 6 juillet 2021. M. A… demande au tribunal d’annuler l’arrêté d’opposition ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet comporte une voie de desserte de 4 mètres de large formant, au bout de 30 mètres, un angle droit, avant de donner accès aux quatre constructions existantes. Au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, un tel dimensionnement ne permet pas d’établir que la voie interne serait insuffisante pour permettre l’accès des secours et des véhicules de lutte contre l’incendie. Si l’angle droit formé par cette voie pourrait gêner les manœuvres d’accès aux parcelles situées au fond de l’unité foncière, il ressort du dossier de demande de permis d’aménager que des extensions de la servitude conventionnelle sont prévues, consistant en un allongement de sa longueur totale ainsi qu’en un aménagement de la partie intérieure du virage à angle droit ayant pour conséquence de l’élargir à cet endroit et de favoriser les manœuvres. Par suite, le maire n’était fondé à refuser le permis demandé ni au motif tiré de l’avis des services techniques de la voirie relevant que « le projet de gabarit de la voie carrossable privée desservant les trois propriétés ne permet pas une circulation des véhicules de ces constructions », ni sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 eu égard aux caractéristiques de l’accès.

D’autre part, la voie interne au projet débouche sur la rue du Baou Trouca, une impasse dont l’extrémité est située à quelques dizaines de mètres de l’accès au terrain de M. A…, cette configuration impliquant nécessairement une très faible densité circulatoire ainsi que des vitesses de déplacement réduites pour les véhicules. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que pour s’insérer sur la rue Baou Trouca, les usagers quittant le terrain d’assiette du projet empruntent, après avoir franchi le portail, quelques mètres de voie en terre croisant un chemin piétonnier avant de rejoindre la voie de circulation. Si cette voie est bordée d’arbres de hautes tiges, il n’est pas contesté que les branchages et feuillages de ces arbres sont suffisamment haut pour ne pas obstruer la vision des conducteurs, et que leur espacement de plusieurs mètres permet de voir nettement l’axe et les véhicules qui y circulent. Par suite, le maire de Bouc Bel Air, qui ne produit aucune pièce de nature à établir la dangerosité de la configuration de l’insertion sur la voie publique ou la densité de la circulation automobile, a donc entaché son arrêté d’une erreur d’appréciation en se fondant sur les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 3 du règlement de zone UC du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Bouc Bel Air applicable à la date de l’arrêté attaqué : « 1. Accès (…) Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux besoins des constructions projetées et aux nécessités d’intervention des services publics, notamment la protection civile et le ramassage des déchets. / Les accès sur les voies sont aménagés de façon à ne pas créer de dangers ou de difficultés pour la circulation en particulier en raison de leur position et de leur nombre (…). / 2. Voirie / Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions qui y sont édifiées. Ces voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte et aux nécessités d’intervention des services publics, notamment la protection civile et le ramassage des déchets. (…) ». Selon le lexique du PLU : « La desserte du terrain est constituée par les réseaux ainsi que la voie, le chemin ou la servitude de passage qui permet d’approcher le terrain sur lequel est aménagé l’accès de la construction à édifier. ».

Les dispositions du PLU citées au point précédent n’ont pas vocation à s’appliquer aux voies internes, mais aux voies de desserte, que constitue en l’espèce la rue Baou Trouca ainsi qu’aux accès. Par suite, le maire ne pouvait opposer ces dispositions aux caractéristiques de la voie interne du projet, ce qu’il a fait en se fondant sur l’avis des services techniques de la voirie cité au point 3 du présent jugement. Il s’ensuit que le maire a entaché sa décision d’une erreur de droit en fondant son opposition sur les dispositions de l’article 3 du règlement de zone UC du PLU de la commune.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ». Aux termes de l’article UC2 du PLU : « Pour tout projet à destination d’habitation portant sur une surface de plancher supérieure ou égale à 400 m2, 30 % à minima, de cette surface de plancher et 50 % à minima du nombre total de logements, doivent être affectés au logement locatif social ». L’article 4 des dispositions générales du PLU dans sa version en vigueur à la date de l’arrêté en litige dispose quant à lui que : « Sauf indication contraire établie dans le règlement de chaque zone du PLU, au sein de ces zones, pour tout projet à destination d’habitation portant sur une surface de plancher supérieure ou égale à 400 m², 30%, a minima, de cette surface de plancher et 50 %, a minima, du nombre total de logements, doivent être affectés au logement locatif social (se référer à la définition « Logements Locatifs Sociaux » / titre II du présent règlement). II est précisé qu’en cas de projet créant de la surface de plancher sur une unité foncière comportant de la surface de plancher existante, conservée dans le cadre dudit projet, cette surface de plancher existante est comptabilisée pour le calcul du seuil de 400 m² de surface de plancher à partir duquel un pourcentage minimal affecté au logement social s’impose ».

Les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. L’autorité compétente doit donc refuser le permis d’aménager ou s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

D’une part, la commune de Bouc-Bel-Air soutient que le projet de construction, qui est à l’origine de la division foncière préalablement déclarée, méconnait les dispositions précitées en ce que la surface de plancher existante à retenir dans le cadre du projet contesté est déjà de 566,32 m², dépassant ainsi le seuil de 400m² à partir duquel « 30 % a minima de cette surface de plancher et 50 % a minima du nombre total de logements doivent être affectés au logement locatif social ». Pour ce faire, la commune soutient que la surface de plancher existante ne peut se limiter aux 130 m² de la construction existante sur la seule parcelle BT n° 219, objet de la division foncière, alors que cette parcelle est elle-même issue d’une division préalable de l’ancienne parcelle cadastrée section BT n° 177, qui a donné lieu aujourd’hui à la création par divisions successives de trois autres parcelles cadastrées BT n° 178, 179 et 220, comportant respectivement 122, 122, 117,32 et 75 m² de surface plancher existante. Elle en conclut qu’il conviendrait de tenir lieu de l’ensemble de ces surfaces de plancher, soit 566,32 m2 de l’unité foncière initiale comme surface de plancher existante, dans le cadre de la présente division foncière contestée. Il n’est, toutefois, pas utilement contesté que les unités foncières, ainsi désignées, appartiennent désormais à des propriétaires différents, à l’origine des surfaces de planchers crées et que la seule unité foncière qui est désormais concernée par les dispositions précités du règlement du plan local d’urbanisme est l’unité foncière cadastrée section B n° 219 appartenant à M. A…, où ne se trouve édifiée qu’une seule habitation, d’une surface plancher de 130 m², bien inférieure au seuil de 400 m² à partir duquel s’impose la servitude de mixité sociale prévue par l’article UC2 dudit règlement du plan local d’urbanisme. D’autre part, à ce stade, les caractéristiques du projet, telles qu’elles ressortent des pièces du dossier, ne permettent pas de conclure que la compatibilité de la construction à venir ne pourra être assurée au stade du permis de construire. Par suite, le maire de Bouc-Bel-Air ne pouvait s’opposer à la déclaration préalable de M. A… au motif d’une méconnaissance des dispositions de l’article UC2 et de l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme.

Pour l’application de l’article L. 600-4 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés dans la requête n’est susceptible d’entrainer l’annulation de la décision en litige.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 20 avril 2021 doit être annulé.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. ».

Le présent jugement implique nécessairement, par application des dispositions de l’article L. 911-1 du code de justice administrative, qu’une décision de non-opposition à la déclaration préalable en litige soit délivrée à M. A…. Il y a lieu d’enjoindre au maire de Bouc Bel Air de prendre une telle décision dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté n° DP 013 015 21 00034 en date du 20 avril 2021, par lequel le maire de Bouc Bel Air s’est opposé à la déclaration de M. A…, est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Bouc Bel Air de prendre un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable n° DP 013 015 21 00034 dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A… et à la commune de Bouc Bel Air.

Délibéré après l’audience du 2 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Pecchioli, président,

M. Juste, premier conseiller,

M^me Houvet, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 février 2026

Le rapporteur,

Signé

C. JUSTE

Le président,

Signé

J.L PECCHIOLI

Le greffier,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.