Vu les procédures suivantes :

I. – Par une requête n° 2211041 et des mémoires, enregistrés les 16 novembre 2022, 17 et 22 mars 2023 et 12 avril 2023, M. E C demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 novembre 2021 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire autorisant la démolition d’un bâtiment à usage de stationnement et la construction d’un immeuble comprenant trois logements, sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

2°) d’annuler l’arrêté du 27 octobre 2022 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire modificatif sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

3°) de rejeter les conclusions présentées par la SARL SOPIM au titre des frais d’instance.

Il soutient que :

— le permis de construire contesté n’a été affiché sur le terrain qu’aux environs du 1er août 2022 ;

— il a intérêt à agir à l’encontre du permis de construire contesté dès lors, d’une part, qu’il est le voisin immédiat du projet et, d’autre part, que celui-ci en R+3 créera des vues qui lui causeront une perte de jouissance de vue, d’intimité et d’ensoleillement, causera des nuisances sonores résultant des cinq places de stationnement placées sous le porche du nouveau bâtiment et causera une dépréciation conséquente de la valeur de son bien immobilier ;

— le dossier de demande de permis de construire est insuffisant dès lors que la notice architecturale ne fait pas état des constructions avoisinantes ;

— le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de connaître la hauteur réelle du projet ;

— les insuffisances du dossier de demande de permis de construire concernant, d’une part, la notice architecturale, qui ne fait pas état des constructions avoisinantes et, d’autre part, la hauteur réelle du projet sont constitutives de fraudes ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière dès lors qu’il ne prévoit que trois places de stationnement de 2,30 mètres de large et deux autres d’une largeur inférieure aux dimensions imposées par le règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet méconnaîtra la servitude de passage et de réseaux dont il bénéficie sur la parcelle cadastrée BE n° 306 lors des travaux et à l’avenir, cette servitude ne sera plus conforme à celle existante, ce qui méconnaît les dispositions de l’article 701 du code civil ; le projet risque d’entraîner des frais supplémentaires dus au remplacement du sol et du portail et pour l’entretien, les réparations et le risque de dégradation de son immeuble remis à neuf ;

— le projet comporte des risques pour la sécurité des personnes dès lors que, d’une part, le passage actuellement de 6,40 mètres de largeur passera à trois mètres ce qui entrainera des difficultés pour entrer et garer son véhicule, alors même qu’il se trouve en situation de handicap et que, d’autre part, la hauteur de cet accès ne permettra pas l’accès des véhicules des services d’urgence, notamment les pompiers.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 mars et 3 avril 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) SOPIM, représentée par M^e Polubocsko et M^e D’Andrea, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge du requérant en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors que le requérant n’apporte pas la preuve, conformément aux dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il possède ;

— les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 septembre 2024, la commune d’Ozoir-la-Ferrière, représentée par M^e Piton, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 700 euros soit mise à la charge du requérant en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

II. – Par une requête n° 2211106 et un mémoire, enregistrés le 17 novembre 2022 et le 6 mars 2023, M^me F D demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 novembre 2021 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire autorisant la démolition d’un bâtiment à usage de stationnement et la construction d’un immeuble comprenant trois logements, sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

2°) d’annuler l’arrêté du 27 octobre 2022 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire modificatif sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

3°) de rejeter les conclusions présentées par la SARL SOPIM au titre des frais d’instance.

Elle soutient que :

— le permis de construire contesté n’a été affiché sur le terrain qu’aux environs du 1er août 2022 ;

— elle a intérêt à agir à l’encontre du permis de construire contesté dès lors, d’une part, qu’elle est la voisine immédiate du projet et que, d’autre part, celui-ci en R+3 créera des vues qui lui causeront une perte de jouissance de vue, d’intimité et d’ensoleillement, causera des nuisances sonores résultant des cinq places de parking placées sous le porche du nouveau bâtiment et causera une dépréciation conséquente de la valeur de son bien immobilier ;

— le dossier de demande de permis de construire est insuffisant dès lors que la notice architecturale ne fait pas état des constructions avoisinantes ;

— le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de connaître la hauteur réelle du projet ;

— les insuffisances du dossier de demande de permis de construire concernant, d’une part, la notice architecturale, qui ne fait pas état des constructions avoisinantes et, d’autre part, la hauteur réelle du projet sont constitutives de fraudes ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière dès lors qu’il ne prévoit que trois places de parking de 2,30 mètres de large et deux autres d’une largeur inférieure aux dimensions imposées par le règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet méconnaîtra la servitude de passage et de réseaux dont elle bénéficie sur la parcelle cadastrée BE n° 306 lors des travaux et à l’avenir, cette servitude ne sera plus conforme à celle existante, ce qui méconnaît les dispositions de l’article 701 du code civil ; le projet risque d’entraîner des frais supplémentaires dus au remplacement du sol et du portail et pour l’entretien, les réparations et le risque de dégradation de son immeuble remis à neuf ;

— le projet comporte des risques pour la sécurité des personnes dès lors que, d’une part, le passage actuellement de 6,40 mètres de largeur passera à trois mètres ce qui entrainera des difficultés pour entrer et garer son véhicule, et que, d’autre part, la hauteur de cet accès ne permettra pas l’accès des véhicules des services d’urgence, notamment les pompiers.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 février et 3 avril 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) SOPIM, représentée par M^e Polubocsko et M^e D’Andrea, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors que la requérante n’apporte pas la preuve, conformément aux dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle possède ;

— les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 septembre 2024, la commune d’Ozoir-la-Ferrière, représentée par M^e Piton, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 700 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

III. – Par une requête n° 2211318 et un mémoire, enregistrés le 19 novembre 2022 et le 20 mars 2023, M^me B A demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 9 novembre 2021 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire autorisant la démolition d’un bâtiment à usage de stationnement et la construction d’un immeuble comprenant trois logements, sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

2°) d’annuler l’arrêté du 27 octobre 2022 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire modificatif sur un terrain situé rue du Repos à Ozoir-la-Ferrière ;

3°) de rejeter les conclusions présentées par la SARL SOPIM au titre des frais d’instance.

Elle soutient que :

— le permis de construire contesté n’a été affiché sur le terrain qu’aux environs du 1er août 2022 ;

— elle a intérêt à agir à l’encontre du permis de construire contesté dès lors, d’une part, qu’elle est la voisine immédiate du projet et que, d’autre part, celui-ci en R+3 créera des vues qui lui causeront une perte de jouissance de vue, d’intimité et d’ensoleillement, causera des nuisances sonores résultant des cinq places de parking placées sous le porche du nouveau bâtiment et causera une dépréciation conséquente de la valeur de son bien immobilier ;

— le dossier de demande de permis de construire est insuffisant dès lors que la notice architecturale ne fait pas état des constructions avoisinantes ;

— le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de connaître la hauteur réelle du projet ;

— les insuffisances du dossier de demande de permis de construire concernant, d’une part, la notice architecturale, qui ne fait pas état des constructions avoisinantes et, d’autre part, la hauteur réelle du projet sont constitutives de fraudes ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière dès lors qu’il ne prévoit que trois places de parking de 2,30 mètres de large et deux autres d’une largeur inférieure aux dimensions imposées par le règlement du plan local d’urbanisme ;

— le projet méconnaîtra la servitude de passage et de réseaux dont elle bénéficie sur la parcelle cadastrée BE n° 306 lors des travaux et à l’avenir, cette servitude ne sera plus conforme à celle existante, ce qui méconnaît les dispositions de l’article 701 du code civil ; le projet risque d’entraîner des frais supplémentaires dus au remplacement du sol et du portail et pour l’entretien, les réparations et le risque de dégradation de son immeuble remis à neuf ;

— le projet comporte des risques pour la sécurité des personnes dès lors que, d’une part, le passage actuellement de 6,40 mètres de largeur passera à trois mètres ce qui entrainera des difficultés pour entrer et garer son véhicule, et que, d’autre part, la hauteur de cet accès ne permettra pas l’accès des véhicules des services d’urgence notamment les pompiers.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 15 mars 2023 et 3 avril 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) SOPIM, représentée par M^e Polubocsko et M^e D’Andrea, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors que la requérante n’apporte pas la preuve, conformément aux dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle possède ;

— les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 septembre 2024, la commune d’Ozoir-la-Ferrière, représentée par M^e Piton, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 700 euros soit mise à la charge de la requérante en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code civil ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Dutour, conseillère,

— les conclusions de M^me Blanc, rapporteure publique,

— et les observations de M. C, de M^me D et de M^e D’Andrea, représentant la SARL SOPIM.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 novembre 2021, le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré à la SARL SOPIM un permis de construire autorisant la démolition d’un bâtiment à usage de stationnement et la construction d’un immeuble comprenant trois logements, sur un terrain situé rue du Repos, parcelles cadastrées section BE n° 306 et n° 309, voisines de celle sur laquelle les requérants sont propriétaires de biens immobiliers. Par des courriers du 31 août 2022, M. C, M^me D et M^me A ont formé à l’encontre de cette décision des recours gracieux, rejetés par la commune d’Ozoir-la-Ferrière par des courriers des 22 et 27 septembre 2022. Par un arrêté du 27 octobre 2022, le maire d’Ozoir-la-Ferrière a ensuite délivré à la SARL SOPIM un permis de construire modificatif. Par la requête n° 2211041, M. C demande l’annulation des arrêtés des 9 novembre 2021 et 27 octobre 2022. Par la requête n° 2211106, M^me D demande l’annulation des arrêtés des 9 novembre 2021 et 27 octobre 2022. Par la requête n° 2211318, M^me A demande l’annulation des arrêtés des 9 novembre 2021 et 27 octobre 2022.

2. Les requêtes n° 2211041, n° 2211106 et n° 2211318 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu, dès lors, de les joindre pour qu’il y soit statué par un même jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; () « . Aux termes des dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : » Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".

4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. Les requérants soutiennent que le service instructeur n’a pas été mis à même de pouvoir apprécier la conformité du projet en litige à la réglementation applicable en raison notamment de l’insuffisance de la notice architecturale qui ne fait pas état des constructions avoisinantes. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les pièces du dossier de demande de permis, en particulier les documents photographiques, le document graphique d’insertion du projet dans son environnement et l’extrait de plan cadastral, ont permis au service instructeur de connaître l’existence et l’emplacement des constructions avoisinantes. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de la notice architecturale ne peut être qu’écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière : « La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant travaux. La hauteur des constructions se définit comme suit : en UA : 15 mètres au faîtage et 12 mètres à l’acrotère ».

7. Les requérants soutiennent qu’il n’est pas possible de connaître la hauteur réelle du projet qui serait inférieure à douze mètres par rapport au terrain naturel. Toutefois, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et en particulier des plans de coupe qui indiquent les hauteurs ngf, que la hauteur de la construction projetée est de 11,77 mètres. Par suite, ce moyen doit être écarté.

8. En troisième lieu, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

9. Les requérants soutiennent que l’insuffisance du dossier sur les constructions avoisinantes et la hauteur du bâtiment serait constitutive d’une fraude. Toutefois, il ressort du dossier de demande de permis de construire que l’ensemble des pièces qui le composent permettent de comprendre la situation des constructions avoisinantes et d’apprécier la hauteur du projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le permis aurait été obtenu par fraude doit être écarté.

10. En quatrième lieu, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

11. Aux termes de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière : " Chaque emplacement doit répondre aux caractéristiques minimales suivantes : / – longueur : 5 mètres ; / – largeur : 2,30 mètres ; / – dégagement : 6mètres x 2,30 mètres. / Soit une surface moyenne de 25 m2 par emplacement, accès et dégagements compris ".

12. Il est constant que le projet initial prévoyait au moins une place de stationnement avec une largeur insuffisante. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 27 octobre 2022, la société pétitionnaire s’est vue délivrer un permis de construire modificatif portant notamment correction des dimensions des places de stationnement, lesquelles revêtent désormais toutes une largeur de 2,30 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA 6 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté comme inopérant.

13. En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

14. Les requérants soutiennent que le projet méconnaîtra la servitude de passage et de réseaux dont ils bénéficient sur la parcelle cadastrée BE n° 306, d’une part lors des travaux et, d’autre part, à l’avenir et qu’ainsi elle ne sera plus conforme à celle existante, ce qui méconnaît les dispositions de l’article 701 du code civil, que le projet risque d’entraîner des frais supplémentaires dus au remplacement du sol et du portail et pour l’entretien, les réparations et le risque de dégradation de leur immeuble remis à neuf. Toutefois, les autorisations d’utilisation ou d’occupation du sol n’ont pour finalité que le respect des règles d’urbanisme et sont délivrées sous réserve du droit des tiers. En outre, les arguments des requérants sur la réalisation des travaux concernent l’exécution du permis de construire et non sa légalité. Par suite, ces moyens doivent être écartés comme inopérants.

15. En sixième et dernier lieu, aux termes des dispositions l’article R.111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Aux termes des dispositions de l’article UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière : « Les accès ne doivent présenter aucun risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès eu égard à la nature et à l’importance du trafic, ainsi qu’à la position et la configuration de ces accès (se référer au règlement sécurité incendie SDIS) ».

16. Les requérants soutiennent que le projet comporte des risques pour la sécurité des personnes dès lors que, d’une part, le passage qu’il prévoit sera réduit de 6,40 mètres à 3 mètres de large ce qui entrainera de nécessaires difficultés pour entrer et garer son véhicule et, d’autre part, que sa hauteur ne permettra pas l’accès des véhicules des services d’urgence. Toutefois, d’une part, il ressort des pièces du dossier que la servitude de passage prévue lors de l’acte de vente des requérants est large de trois mètres, ce qui est la largeur prévue par le projet contesté. D’autre part, l’espace pour se garer et manœuvrer apparaît suffisant pour les véhicules des requérants. Enfin, en ce qui concerne le passage des véhicules de secours, il ressort des pièces du dossier que l’immeuble où résident les requérants est situé 6 avenue du Général Leclerc, et que les services de secours pourront intervenir depuis cette rue, sans avoir besoin d’emprunter l’accès via la rue du Repos. Par suite, ce moyen doit être écarté dans toutes ses branches.

17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions présentées par M. C, M^me D et M^me A à fin d’annulation des arrêtés des 9 novembre 2021 et 27 octobre 2022 doivent être rejetées.

Sur les frais au litige :

18. Il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de M. C, M^me D et M^me A le versement de la somme de 500 euros chacun à la commune d’Ozoir-la-Ferrière et le versement de la somme de 500 euros chacun à la SARL SOPIM au titre des frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 2211041, n° 2211106 et n° 2211318 sont rejetées.

Article 2 : M. C versera à la commune d’Ozoir-la-Ferrière une somme de 500 euros et à la SARL SOPIM une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M^me D versera à la commune d’Ozoir-la-Ferrière une somme de 500 euros et à la SARL SOPIM une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : M^me A versera à la commune d’Ozoir-la-Ferrière une somme de 500 euros et à la SARL SOPIM une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. E C, à M^me F D, à M^me B A, à la commune d’Ozoir-la-Ferrière et à la société à responsabilité limitée SOPIM.

Délibéré après l’audience du 18 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Mullié, présidente,

M^me Dutour, conseillère,

M. Tom Collen-Renaux, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024.

La rapporteure,

L. DUTOURLa présidente,

N. MULLIE

La greffière,

H. KELI

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière

Nos 2211041