Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 novembre 2023 et 2 mai 2024, M. B… C…, représenté par M^e Raoul, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 octobre 2023 par lequel le maire de Cachan a refusé de lui délivrer un permis de démolir un immeuble mixte de vingt-sept logements et entrepôts ainsi que d’une maison, de reconstruire vingt-sept logements et de créer cinq logements supplémentaires, sur un terrain situé 91-93 rue Etienne Dolet et 10-12 rue des Vignes à Cachan ;

2°) d’enjoindre au maire de Cachan de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cachan une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

le courrier l’informant de la majoration du délai d’instruction de sa demande d’autorisation lui a été notifié après l’expiration du délai d’un mois ;

l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme dès lors qu’il fait suite à un précédent refus de permis de construire fondé sur d’autres motifs ; le refus d’autorisation attaqué est dilatoire ;

le maire de Cachan a commis une erreur d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 11 des dispositions communes à toutes les zones du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) en s’opposant à son projet au motif qu’il ne s’insérerait pas dans son environnement.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 26 mars 2024 et 5 juin 2024, la commune de Cachan, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. C… au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Prissette,

les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

les observations de M^e Rebière, substituant M^e Raoul, représentant M. C…,

et les observations de M^e Rouxel, représentant la commune de Cachan.

Considérant ce qui suit :

Le 26 juillet 2023, M. B… C… a déposé une demande de permis de démolir un immeuble mixte de vingt-sept logements et entrepôts ainsi qu’une maison afin de reconstruire vingt-sept logements et de créer cinq logements supplémentaires, sur un terrain situé 91-93 rue Etienne Dolet et 10-12 rue des Vignes à Cachan, en zone UC du plan local d’urbanisme, parcelles cadastrées section X n°s 6, 7, 274, 275 et 361. Par un arrêté du 19 octobre 2023, le maire de Cachan a refusé de faire droit à cette demande de permis de construire. M. C… demande au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article 11.1 des dispositions communes à toutes les zones du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable : « Les constructions, installations nouvelles, aménagements et extensions doivent, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur respecter le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages naturels et urbains locaux. / Une attention particulière doit être portée à la bonne intégration de la construction dans le site. En particulier, les constructions annexes et les extensions doivent être traitées en harmonie avec la construction principale. / Tout projet de construction présentant une architecture innovante et ne respectant pas les règles suivantes, est recevable dès lors que cette architecture ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’aux perspectives monumentales ».

D’une part, ces dernières dispositions du règlement plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée. D’autre part, pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative compétente d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction pourrait, compte tenu de sa nature et de ses effets, avoir sur le site. Il est exclu de procéder, dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par le plan local d’urbanisme de la commune.

Pour s’opposer au projet de M. C…, le maire de Cachan a relevé qu’il ne prévoyait pas de préserver le cœur d’îlot entre la rue des Vignes et la rue Etienne Dolet et que la construction projetée serait couronnée par des toitures terrasses. Il a considéré que ces deux éléments participaient à rendre le projet incohérent avec le secteur dans lequel il a vocation à s’implanter, caractérisé selon lui par des cœurs d’îlots préservés et des constructions principalement couronnées en tuiles.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que l’ensemble immobilier projeté doit s’implanter en zone UC du plan local d’urbanisme, correspondant à « une zone urbaine située dans le prolongement du centre-ville et caractérisée par un tissu bâti assez dense ou amené à se densifier ». En outre, le secteur d’implantation du projet ne fait l’objet d’aucune protection au titre du patrimoine et le terrain d’assiette du bâtiment projeté est situé en dehors du champ de visibilité des monuments historiques situés dans son périmètre. Si la commune de Cachan fait valoir que le secteur n’est pas dénué de tout intérêt architectural, en raison de l’implantation historique de blanchisseurs le long de la Bièvre, rue Cousté et rue Etienne Dolet, constituant selon les termes du rapport de présentation du plan local d’urbanisme un « ensemble architectural », ce dernier est toutefois assez éloigné du terrain d’assiette du projet, dont il est séparé par plusieurs parcelles bâties. En outre, le rapport de présentation précise, à propos du quartier d’implantation du projet, que « le bâti de ce quartier, parfois hétérogène, est constitué de collectifs, de logements individuels et de bâtiments d’activité de hauteurs variables (Rdc-R+6 avec une dominante de R+2) ». À cet égard, il ressort des pièces du dossier, ainsi que des vues aériennes produites par les parties, que le bâti environnant se compose de constructions de hauteur et de gabarit variables, allant du niveau rez-de-chaussée au niveau R+4+2A, et que les constructions alentours se caractérisent par leur diversité en termes de couronnement, de matériaux et de couleurs utilisés. Le tissu urbain environnant est ainsi marqué, ainsi que le soutient le requérant, par son hétérogénéité architecturale.

D’autre part, l’immeuble projeté, qui est situé en zone UCc du règlement du plan local d’urbanisme où la hauteur des constructions peut atteindre 15 mètres, l’emprise au sol 70 % de la superficie du terrain, et où les espaces verts doivent occuper 10 % de cette superficie seulement, est situé à proximité immédiate d’immeubles de gros gabarit au Nord, les espaces au Sud du terrain d’assiette du projet étant quant à eux en cours de densification. La commune de Cachan se prévaut de l’avis simple de l’architecte des bâtiments des France (ABF) du 29 septembre 2023 qui, tout en indiquant que l’immeuble n’étant pas situé dans le champ de visibilité d’un monument historique, son accord n’était pas obligatoire, a estimé que le projet devrait être retravaillé pour une meilleure intégration en secteur de ville. En se fondant sur cet avis, la commune a ainsi considéré que le projet ne permettrait pas de préserver le cœur d’îlot entre les rues des Vignes et Etienne Dolet. Néanmoins, M. C… a prévu qu’un espace de pleine terre fasse la transition avec les terrains moins densifiés situés à l’Est du projet et a dégagé plusieurs espaces végétalisés en rez-de-chaussée et en niveau R+1, notamment au Nord et au Sud de la parcelle, ainsi qu’en toiture. Notamment, l’implantation de la construction projetée en retrait de 13 mètres par rapport à la rue des Vignes permet de dégager une bande de terrain ayant vocation à être végétalisée et à recevoir des arbres de haute tige. Par ailleurs, si la commune de Cachan a relevé que le secteur se caractérisait par des constructions principalement équipées d’un couronnement en tuile et à deux pans, il ressort des vues aériennes que le bâti environnant est également caractérisé par la présence de toitures-terrasses et de toitures à pente en zinc gris. La seule circonstance que la construction projetée sera couronnée d’une toiture plate, en partie végétalisée, ne saurait à cet égard caractériser une rupture avec les constructions voisines.

Dans ces conditions, nonobstant l’avis défavorable de l’ABF dont se prévaut la commune de Cachan en défense, qui ne lie pas l’autorité administrative, les éléments retenus par la commune sont insuffisants pour caractériser, compte tenu notamment de la faible qualité architecturale du quartier dans lequel s’insère le projet, une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants de nature à justifier un refus de permis de construire. M. C… est, par suite, fondé à soutenir que le maire de Cachan a entaché son arrêté du 19 octobre 2023 d’une erreur d’appréciation.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état du dossier, de nature à fonder l’annulation de l’arrêté contesté.

Il résulte de tout ce qui précède que M. C… est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 19 octobre 2023.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation.

Dans les circonstances de l’espèce, et alors que la commune de Cachan ne fait état d’aucun autre motif susceptible de justifier le refus de permis de construire attaqué, l’exécution du présent jugement, qui censure l’unique motif retenu par l’autorité administrative, implique nécessairement que le maire de Cachan délivre à M. C… le permis de construire sollicité. Il y a lieu, par suite, d’enjoindre au maire de Cachan d’y procéder dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. Il n’y a, en revanche, pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. C…, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la commune de Cachan au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Cachan une somme de 1 800 euros à verser à M. C… au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 19 octobre 2023 par lequel le maire de Cachan a refusé de délivrer un permis de construire à M. C… est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Cachan de délivrer à M. C… le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Cachan versera à M. C… une somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Cachan au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C… et à la commune de Cachan.

Délibéré après l’audience du 21 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,