Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire-droit du 24 septembre 2024, le tribunal a joint les affaires nos 2210292 et 2210352 et après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur les requêtes tendant à l’annulation des arrêtés des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois afin de permettre à la société « Vincem » de notifier au tribunal une mesure régularisant les vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UM4, UM7 et UM12 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable et de l’article 36 du règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois.

Dans l’affaire n°2210292 :

Par un mémoire enregistré le 9 janvier 2025 la commune de Vincennes et la société d’économie mixte de la ville de Vincennes (société « Vincem »), représentées par M^e Chaussade, ont notifié au tribunal l’arrêté du 26 décembre 2024 par lequel la maire de Vincennes a délivré à la société « Vincem » un permis de construire modificatif. Elles maintiennent leurs conclusions tendant au rejet de la requête.

La procédure a été communiquée aux requérants qui n’ont pas produit de mémoire en réplique.

Dans l’affaire n°2210352 :

Par un mémoire enregistré le 9 janvier 2025 dans l’instance n° 2210352 la commune de Vincennes et la Société d’économie mixte de la ville de Vincennes (société « Vincem »), représentées par M^e Chaussade, ont notifié au tribunal l’arrêté du 26 décembre 2024 par lequel la maire de Vincennes a délivré à la société « Vincem » un permis de construire modificatif.

Par un mémoire enregistré le 13 septembre 2025, les requérants maintiennent l’ensemble de leurs conclusions à fin d’annulation et tendant à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Vincennes au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, et demandent en outre l’annulation de l’arrêté du 26 décembre 2024 par lequel la maire de Vincennes a délivré un permis de construire modificatif à la société « Vincem ».

Ils soutiennent que l’arrêté du 26 décembre 2024 portant permis de construire modificatif est insuffisant à assurer la conformité du projet aux dispositions l’article UM7 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 10 octobre 2025 la commune de Vincennes et la société « Vincem » concluent au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Combier,

- et les conclusions de M. Grand, rapporteur public.

Les parties n’étant ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

Par un jugement avant-dire-droit du 24 septembre 2024, le tribunal a joint les affaires nos 2210292 et 2210352 et après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur les requêtes tendant à l’annulation des arrêtés des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois afin de permettre à la société « Vincem » de notifier au tribunal une mesure régularisant les vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UM4, UM7 et UM12 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable et de l’article 36 du règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois. Par un arrêté du 26 décembre 2024 la maire de Vincennes a délivré à la société pétitionnaire un permis modificatif.

Sur les conclusions en annulation :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

D’une part, lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée.

D’autre part, il appartient au juge qui a sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme d’apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu’une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu’il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n’ont pas présenté d’observations devant lui sur ce point.

En ce qui concerne la régularisation du vice résultant de la méconnaissance des dispositions de l’article UM4 du règlement du PLU et de l’article 36 du règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne & Bois :

Aux termes de l’article UM4.2 du règlement du PLU dans sa version applicable à la date des arrêtés portant permis de construire initial et modificatif des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023 : « À l’intérieur d’un même terrain, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément. Les installations d’assainissement doivent être réalisées dans le respect des prescriptions en vigueur et notamment celles du règlement d’assainissement départemental ». Aux termes de l’article 36 du règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois du 2 octobre 2019 visé au point 4.2 de l’article UM4 précité : « (…) Qu’il s’agisse d’eaux de ruissellement, de toitures ou de revêtements étanches, la non restitution des eaux pluviales aux réseaux publics doit être le principe à privilégier, y compris lorsque l’infiltration est impossible. / Toutefois, lorsque la gestion totale de ces eaux à la parcelle n’est pas possible, le propriétaire peut solliciter une autorisation de branchement au réseau public pluvial ou unitaire à condition que ses installations soient conformes au présent règlement. / Dans ce cas, seul l’excès de ruissellement peut être rejeté au réseau d’eaux pluviales ou unitaire territorial après qu’aient été mises en œuvre toutes les solutions favorisant la réduction des volumes et de la pollution de ces eaux de ruissellement. Les eaux pluviales rejetées au réseau public auront un débit limité et la valeur de ce débit ne devra pas être dépassée quel que soit l’évènement pluvieux à l’origine de ces eaux, conformément au zonage pluvial de la collectivité où se situe le rejet, ou s’il n’existe pas, au zonage départemental. ».

L’article UP21-3 du règlement du PLU intercommunal (PLUi) applicable à la date de l’arrêté du 26 décembre 2024 dispose notamment que : « Dès leur conception, les aménagements devront prendre en compte la problématique de la gestion des eaux de pluie. Aussi, les projets devront (…) : limiter, voire réduire les surfaces imperméabilisées (…) ; / privilégier la gestion à la source des eaux pluviales par la mise en œuvre de techniques alternatives et autant que possible à ciel ouvert / assurer à minima la gestion à la source des pluies « courantes » (= zéro rejet hors de la parcelle), correspondant à une lame d’eau de 10 mm en 24h, la dérogation à ce principe étant exceptionnelle et devant être dûment justifiée ; / assurer l’abattement des pollutions avant rejet des eaux pluviales, par tout dispositif adapté à la situation et à l’usage du site (simple rétention dans des espaces végétalisés, filtres plantés, filtres à sable, voire décanteurs) ; (…) ».

Dans son jugement avant dire droit le tribunal a estimé qu’en méconnaissance des dispositions de l’article UM4 du règlement du plan local d’urbanisme alors applicable qui renvoient à l’article 36 du règlement de service de l’assainissement de l’établissement public territorial Paris Est Marne et Bois, il ne ressortait d’aucune des pièces du dossier que la société pétitionnaire aurait cherché à assurer la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle, alors que la non restitution des eaux pluviales dans les réseaux publics doit être le principe à privilégier, y compris lorsque l’infiltration est impossible, qu’elle ne faisait en outre valoir aucune impossibilité technique à cet égard, et qu’il ne ressortait pas des pièces du dossier que la société pétitionnaire aurait obtenu l’accord des services gestionnaires pour rejeter les eaux pluviales du projet directement dans les réseaux publics.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet modifié autorisé par l’arrêté du 26 décembre 2024, supprime le système de reversement des eaux pluviales dans le réseau public. Il résulte de la notice architecturale et de la note de calcul jointes au dossier de demande du permis modificatif délivré le 26 décembre 2024 que les capacités d’infiltration du terrain permettent le drainage des pluies courantes et décennales, sans qu’un déversement du trop-plein dans le réseau ne soit nécessaire. Il est en outre précisé que l’espace paysager en cœur d’îlot sera traité en noue sur la moitié de sa surface. Par suite l’arrêté du 26 décembre 2024 par lequel la maire de Vincennes a accordé un permis modificatif à la société pétitionnaire doit être regardé comme ayant régularisé sur ce point l’autorisation d’urbanisme initialement délivrée, ce que les requérants ne contestent pas.

En ce qui concerne la régularisation du vice résultant de la méconnaissance des dispositions de l’article UM7 du règlement du PLU :

Aux termes des dispositions de l’article UM7.1.1.1 du règlement du PLU dans sa version applicable à la date des arrêtés portant permis de construire initial et modificatif des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023 : « Les constructions, en tout ou partie, doivent être implantées sur au moins une des deux limites séparatives latérales. » Aux termes de l’article UM7.2 du même règlement : « Pour les constructions ou parties de construction comportant des baies, le retrait doit être au moins égal à la hauteur de la construction (L=H), avec un minimum de 4 mètres. / Pour les constructions ou parties de constructions ne comportant pas de baies : le retrait doit être au moins égal au tiers de la hauteur de la construction (L=H/3), avec un minimum de 2 mètres, dès lors qu’elles sont situées dans la bande de constructibilité principale (…) ». Le lexique joint à ce règlement précise que : « La hauteur maximale des constructions est mesurée à compter du sol existant avant travaux jusqu’au point le plus haut de la construction, non compris les ouvrages tels que souches de cheminées et de ventilation, machineries d’ascenseur, locaux techniques, gardes corps … ». Il résulte nécessairement de ces dispositions que si une construction est partiellement implantée en retrait d’une limite séparative latérale, ce retrait doit être calculé conformément aux dispositions de l’article 7.2.

Aux termes de l’article UP7 du règlement du PLUi applicable à la date de l’arrêté du 26 décembre 2024 : « Les constructions pourront être implantées en limite(s) séparative(s) ou en retrait ; dans un souci d’harmonie, les constructions implantées en limite(s) séparative(s) devront si possible, s’accoler aux constructions voisines déjà implantées en limite. (…) » Aux termes des dispositions de cet article applicables au territoire de la commune de Vincennes : « Les constructions, en tout ou partie, doivent être implantées sur les deux limites séparatives latérales. (…) ». En outre ces dispositions précisent que : « Pour les constructions ou parties de constructions ne comportant pas de baies : le retrait doit être au moins égal au tiers de la hauteur de la construction (L=H/3), avec un minimum de 2 mètres, dès lors qu’elles sont situées dans la bande de constructibilité principale » et que « Lorsque la règle définit un retrait proportionnel à la hauteur de la construction, la hauteur est calculée à compter du sol existant avant travaux, en tout point de la construction. »

Dans son jugement avant dire droit le tribunal a estimé que la distance minimale de retrait de la façade Sud avec la limite séparative, égale au tiers de sa hauteur dès lors qu’elle ne comporte pas de baie, devait être de 8,10 mètres au minimum et qu’il ressortait des déclarations de la société pétitionnaire telles qu’elles ressortaient des mentions du plan de masse figurant au dossier de demande de permis de construire modificatif délivré le 15 septembre 2023 que la distance de retrait n’était que de huit mètres au droit de la façade Sud, en méconnaissance de l’article UM7.2 du règlement du PLU alors applicable.

La société pétitionnaire fait valoir que la distance de la façade Sud à la limite séparative lui faisant face était erronément mesurée au droit du mur mitoyen implanté sur cette limite dans les dossiers de demandes des permis de construire des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023. Elle fait ainsi valoir que la limite séparative latérale se situerait en réalité dans l’épaisseur de ce mur de sorte que la distance entre la façade Sud et la limite séparative serait en réalité de 8,23 mètres, et non de 8 mètres comme mentionné par erreur dans le dossier de demande d’autorisation des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023. Il ressort en effet des pièces du dossier et notamment d’un plan établi par un géomètre le 19 janvier 2019, que la limite séparative latérale litigieuse se trouve entièrement comprise dans l’épaisseur du mur mitoyen séparant le terrain d’assiette du projet de la parcelle voisine, et non au droit de ce mur. En outre, cette configuration était déjà correctement représentée par le plan de masse joint au dossier de demande du permis de construire modificatif délivré le 15 septembre 2023, alors même que la société pétitionnaire mentionnait que la distance entre cette façade et la limite séparative mesurée au droit du mur n’était que de 8 mètres. Les requérants dans l’affaire n° 2210352 ne sont pas fondés à soutenir qu’une telle configuration impliquerait nécessairement que les deux pignons se trouveraient en retrait de la limite séparative à une distance méconnaissant la règle de prospect énoncée aux points 9 et 10 alors que ni les dispositions de l’article UP7 du règlement du PLUi, ni celles de l’ancien article UM7 du règlement du PLU de Vincennes, n’ont pour objet ou pour effet, dans le cas où deux parcelles se trouvent séparées par un mur mitoyen, d’interdire à l’un des copropriétaires de bâtir contre ce mur. Par suite, les dispositions citées aux points 9 et 10 ayant une portée équivalente pour l’appréciation de la régularité de la distance entre la limite séparative Sud et la façade de la construction projetée qui lui fait face, et alors qu’il a déjà été dit que cette distance est de 8,23 mètres et que 8,10 mètres étaient exigés, l’arrêté du 26 décembre 2024 par lequel la maire de Vincennes a accordé un permis modificatif à la société pétitionnaire doit être regardé comme ayant régularisé l’autorisation d’urbanisme initialement délivrée.

En ce qui concerne la régularisation du vice résultant de la méconnaissance des dispositions de l’article UM12 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article UM12.1.1 du règlement du PLU dans sa version applicable à la date des arrêtés portant permis de construire initial et modificatif des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023 « [les normes minimales de stationnement pour les nouvelles constructions sont fixées] pour les constructions de logements à 0.9 place de stationnement par logement (…). / Pour les opérations de logements collectifs, 15% des places de stationnement devront être destinées aux véhicules deux roues motorisés. / En outre, pour les constructions de plus de 1 000 m² P… et dès lors que des places de stationnement sont réalisées, doit être aménagé un emplacement accessible à des véhicules utilitaires légers nécessaire pour assurer les opérations de chargement, déchargement des livraisons à domicile [et] une place visiteur par tranche de 500 m² P…. ». Aux termes de l’article UM12.3 de ce règlement : « Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, la place de stationnement est comptabilisée par tranche complète. Pour le calcul du nombre de places de stationnement exigées, dès lors que la décimale est supérieure ou égale à 5, il convient d’arrondir à la norme supérieure. (…). ». Aux termes de l’article UM12.4 du même règlement : « Dès lors que des places de stationnement sont réalisées sur le terrain d’assiette d’une construction comportant plusieurs logements, des places de stationnement doivent être dimensionnées pour accueillir le véhicule d’une personne à mobilité réduite, avec un minimum d’une place par construction et une place supplémentaire par tranche de 25 places de stationnement réalisées. / Les dimensions minimales d’une place de parking sont de 5m de longueur et 2,50m de largeur (…). ».

Aux termes de l’article UP17-7 du règlement du PLUi applicable à la date de l’arrêté du 26 décembre 2024 : « Les constructeurs sont tenus de respecter les règles générales de construction relative à l’accessibilité des personnes handicapées, notamment les articles R. 111-18 et suivants du code de la construction et de l’habitation ». Les dispositions de cet article applicables sur le territoire de la commune de Vincennes précisent que : « Dès lors que les places de stationnement sont réalisées sur le terrain d’assiette d’une construction comportant plusieurs logements, des places de stationnement doivent être dimensionnées pour accueillir le véhicule d’une personne à mobilité réduite, avec un minimum d’une place par tranche de 25 places de stationnement réalisées. ». Dans son jugement avant dire droit le tribunal a estimé qu’il ressortait des pièces du dossier que parmi les vingt-sept places de stationnement réalisées, une place seulement était dédiée aux personnes à mobilité réduite, alors qu’une place supplémentaire était exigée par tranche de vingt-cinq places de stationnement réalisées, en méconnaissance des dispositions de l’article UM 12 du règlement du plan local d’urbanisme. En l’espèce la société pétitionnaire fait valoir que le projet tel qu’autorisé par l’arrêté du 26 décembre 2024 comprend une place de stationnement dédiée aux personnes à mobilité réduite de plus, en portant le nombre total à deux. Par suite l’arrêté du 26 décembre 2024 par lequel la maire de Vincennes a accordé un permis modificatif à la société pétitionnaire a régularisé l’autorisation d’urbanisme initialement délivrée, ce que les requérants ne contestent pas.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les vices dont étaient entachés les arrêtés portant permis de construire initial et modificatif des 25 avril 2022 et 15 septembre 2023, doivent être regardés comme ayant été régularisés par l’intervention de l’arrêté du 26 décembre 2024 et que l’ensemble des conclusions en annulation présentées d’une part par M. AE… et autres requérants, et, d’autre part, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 58 rue de Strasbourg et autres requérants, doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par la commune de Vincennes et la société « Vincem » sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise, à ce titre, à la charge de la commune de Vincennes et de la société « Vincem », qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes.

D E C I D E :

Article 1er : La requête no 2210292 présentée par M. AE… et autres requérants, et la requête n° 2210352 présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 58 rue de Strasbourg et autres requérants sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Vincennes et la société « Vincem » au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… AE… et M^me J… AU…, M. AC… AS…, M. et M^me AM… AT…, M. AG… AZ…, M. et M^me C… Q…, M. AV… G… et M^me AA… AR…, M. V… R… et M^me S…, M. M… U… et M^me I… AQ…, M. et M^me AY… O…, M^me E… L…, M. F… AP… et M^me A… X…, la SDC 128 avenue de la République, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 58 rue de Strasbourg, M. T… Y… et M^me AH… Y…, M^me AO… AI…, M. AX… W… et M^me H… AK…, M^me Z… AL… et M. N… AJ…, M. AB… AW…, M^me AD… D…, M. V… AF… et M^me AN… AF…, à la commune de Vincennes et à la société « Vincem ».

Délibéré après l’audience du 4 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. K…

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,