Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 24 février 2023, et un mémoire, enregistré le 10 juillet 2024, la SCI Granitic, représentée par M^e Amiel, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et la réduction, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquelles elle a été assujetties respectivement au titre de son exercice clos en 2018 et de la période du 1er janvier au 31 décembre 2016 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sur le fondement de la doctrine référencée BOI-RFPI-PVI-20610610 n° 160 du 2 mars 2016, la dation en paiement s’analysant comme une double vente, la remise en cause de la plus-value relative à la cession du terrain aurait dû se traduire par une modification de la valeur d’inscription en stock, ce qui conduit à un résultat nul imposable en 2018 ;

- l’administration ne saurait retenir une position différente à l’égard du vendeur et de l’acquéreur compte tenu du lien de connexité entre l’existence d’une dette et la remise d’une chose en paiement de celle-ci dans le cadre d’une dation ;

- compte tenu de l’absence de frais de commercialisation et de ce que l’intégralité du financement s’est faite sur fonds propres par apport en compte-courant, une décote de 20% pouvait être admise ; par ailleurs, le prix prenait en compte la surface de 128 m² entrant dans le champ d’application de la « Loi Carrez » ; en outre, les travaux supportés par eux doivent être déduits ; la valeur de l’appartement peut ainsi être arrêtée à 500 000 euros toutes taxes comprises (TTC) soit à 416 666 euros hors taxe (HT) au lieu des 675 000 euros HT retenus par le service ;

- l’écart entre la valeur vénale retenue par l’administration et celle résultant de l’acte de vente ne traduit pas une volonté délibérée d’éluder l’impôt de nature à justifier l’application de majorations.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 juin 2023 et le 31 juillet 2024, le directeur départemental des finances publiques de l’Hérault conclut au rejet de la requête

Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Granitic ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Pater,

- les conclusions de M^me Sarraute, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Babin, représentant la SCI Granitic.

Considérant ce qui suit :

La SCI Granitic (précédemment dénommée Flamingo) ayant son siège social à Saint Jean de Védas (34) a été immatriculée le 2 janvier 2013 et créée sous la forme d’une SCI de construction vente dont l’activité déclarée consiste en l’acquisition, l’achat, l’échange ou l’apport de terrains à bâtir d’immeubles, édification ou rénovation de l’existant puis vente en totalité ou par fractions. Son capital social composé de 10 000 parts d’un euro est détenu par M. B… A… à hauteur de 51 % lequel est le gérant, et par son épouse, M^me C… à hauteur de 49 %. Par acte notarié du 27 juin 2016, la SCI Le Flamingo a acquis auprès de ses associés, les époux A…, contre remise de locaux à construire, un immeuble bâti sis, 87 avenue Saint-Maurice à Palavas les Flots, destiné à sa démolition. Aux termes de l’acte, les parties ont consenti le paiement d’un prix total de 630 000 euros dont 300 000 euros seraient payés comptant et 330 000 euros, à terme, par dation en paiement des lots n°5, 8 et 9 du futur ensemble immobilier. Après la démolition de l’immeuble, la SCI Le Flamingo a construit un immeuble collectif à usage d’habitation de trois étages comprenant cinq logements et des emplacements de stationnement. Par actes notariés distincts conclus en 2016 et 2018, la SCI Le Flamingo a vendu quatre des logements et des parkings extérieurs. La livraison des lots 5, 8 et 9 aux époux A… et ainsi la réalisation de la dation en paiement a eu lieu au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2018. Courant 2019, la SCI Granitic a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 2016, 2017, 2018 au titre de l’impôt sur les sociétés et sur la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018 en matière de taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre de laquelle, le service a, au regard des équipements mobiliers du bien remis aux époux A…, remis en cause l’application du régime de faveur de l’article 239 ter du code général des impôts. Cette remise en cause, non contestée dans le cadre de la présente instance, se traduit par l’assujettissement de la société Granitic aux impôts commerciaux, soit la taxe sur la valeur ajoutée et l’impôt sur les sociétés. Le service a, en outre, procédé à une réévaluation de l’immeuble à construire au bénéfice des associés, de 330 000 euros TTC (soit 275 000 euros HT) comme indiqué dans l’acte notarié à la somme de 840 000 euros TTC (soit 700 000 euros HT) soit une taxe sur la valeur ajoutée à collecter de 140 000 euros au lieu de 55 000 euros et estimé que cet écart caractérisait un acte anormal de gestion. Dans le cadre des observations aux contribuable, la réévaluation a été ramenée à la somme de 810 000 TTC. L’administration a réintégré le montant de la minoration dans le bénéfice imposable de la société au titre de l’année 2018 et procédé à un rappel de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016. En réponse aux observations du contribuable formées le 3 décembre 2019, le service, par une décision du 29 janvier 2020, a révisé à la baisse l’évaluation de la valeur vénale du bien immobilier en la ramenant à 5 900 euros le m2 au lieu des 6 100 euros le m2 initialement proposées par le service. La commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires a, par avis du 8 décembre 2020, confirmé l’ensemble des rectifications ainsi révisées et les impositions supplémentaires résultant de ces rectifications ont été mises en recouvrement par avis du 4 janvier 2021 pour un montant total, en droits et pénalités de 191 193 euros. Les réclamations préalables du 26 avril 2021, 17 février 2022 et du 27 janvier 2023 ont été rejetées respectivement par décisions des 19 octobre 2021, 3 août 2022 et 16 janvier 2023. Par la présente requête, la SCI Granitic demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2018 et la réduction en droit et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

En premier lieu, la SCI Granitic se prévaut, au soutien de ses conclusions à fin de décharge totale des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie, de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-20-10-10 n°160 du 2 mars 2016, pour soutenir que la remise en cause de la valeur vénale du bien, objet de la dation en paiement, et ainsi de la « plus-value » relative à la cession du terrain par les époux à la société aurait dû se traduire par une modification de la valeur d’inscription en stock, qui doit être majorée au titre de l’année 2018 du montant de l’insuffisance constatée par l’administration, de sorte que par le jeu de la correction symétrique des bilans, cela aurait abouti en 2018 à un résultat nul. Toutefois, l’imposition en litige est la conséquence de la remise en cause, non contestée par la SCI Granitic, du régime dérogatoire prévu à l’article 239 ter du code général des impôts et l’application, en conséquence, des règles spécifiques relatives à l’impôt sur les sociétés et la doctrine invoquée est relative au régime des plus-values immobilières des particuliers qui n’est pas le régime fiscal s’appliquant à la SCI requérante. Par ailleurs, l’administration n’a jamais pris de position formelle quant à la situation de la SCI Granitic avant la proposition de rectification du 29 juillet 2019. Par suite, le présent moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, la SCI Granitic fait valoir qu’en retenant une sous-évaluation du bien remis aux associés sans avoir également retenu une sous-évaluation pour le terrain vendu par ceux-ci à la société, l’administration adopte une position différente en 2018 non cohérente avec le lien de connexité entre la dette et la remise de la chose en paiement. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction que l’administration se soit prononcée antérieurement à la proposition de rectification du 29 octobre 2019 sur la situation inhérente à la SCI. En l’absence de prise de position formelle sur une situation de fait concernant la société, le moyen doit être écarté comme inopérant.

En troisième et dernier lieu, Il résulte de l’instruction que le lot n°5 se décompose d’un appartement de type T5 en duplex situé en R+2 et R+3 comprenant 2 séjours/cuisine, une salle d’eau, une chambre avec dressing et salle d’eau, une chambre avec placard, 2 toilettes et un cellier, l’ensemble pour une surface habitable de 138,78 m2 à laquelle s’ajoute une terrasse de 55,2 m2 et un balcon de 4,74 m2, les lots 8 et 9 comprennent un garage double d’une surface de 39,94 m2 et un parking extérieur de 12,63 m². Pour réévaluer la valeur vénale du bien à livrer aux époux A…, l’administration s’est fondée sur le prix moyen des ventes afférentes à l’ensemble immobilier, qui s’établit à 5 300 euros au mètre carré, et d’appartements de type similaire sis sur le territoire de la même commune, soit 6 100 euros au mètre carré. Après avoir pris en compte les observations des requérants sur le panel des ventes immobilières similaires, elle a retenu une valeur de l’appartement de 5 900 euros par mètre carré pour 138 m2, soit 678 400 euros arrondi à 675 000 euros. La SCI requérante conteste le montant du bien tel qu’évalué par l’administration caractérisant un acte anormal de gestion.

Pour proposer dans le dernier état de ses écritures une évaluation à 500 000 euros, la SCI fait, d’une part, valoir une surface loi Carrez de 128 m2. Toutefois, il n’est pas contesté que la surface de 138,78 m2 retenue par le service correspond à celle mentionnée dans l’acte authentique de vente du 18 octobre 2018 pour l’appartement concerné de type T5 incluant le 3ème et dernier étage de la résidence alors que l’expertise de la société CATEA du 12 novembre 2019 dont se prévaut la société évoque une superficie de 128,15 m2 pour un appartement de type 3 situé au 2ème étage. D’autre part, dès lors que la SCI ne justifie pas avoir exposé, pour ce qui concerne l’appartement des époux A…, de frais se rapportant à des démarches destinées à céder ces biens à des tiers, elle n’est pas fondée à soutenir que la valeur vénale du bien devrait être diminuée de tels frais de commercialisation, dont elle a fait l’économie. Enfin, si la SCI fait valoir une facture de 111 840 euros émise pour des travaux initialement non prévus, correspondant à la cuisine que la SCI n’aurait pas dû facturer aux époux, ainsi que des dépenses de 61 180 euros constituées d’achats de matériaux pour 12 036 euros augmentés du coût qu’aurait représenté leur pose si les associés ne s’en étaient pas chargés, il résulte de l’instruction que les travaux supplémentaires liés à l’appartement ont été comptabilisés par l’entreprise sous l’intitulé « ventes fournitures JCP », pour un montant de 121 950 euros hors taxes. Les factures ont donc déjà été prises en compte pour la détermination du bénéfice. De même, s’agissant des dépenses de matériaux qui auraient été exposées par les époux A…, la SCI Granitic ne contredit pas l’administration fiscale lorsque celle-ci soutient que l’acte définitif du 18 octobre 2018 décrit la consistance du bien comme celle d’un bien effectivement cloisonné et équipé de placards et dressing. Il découle de tout ce qui précède que l’administration était fondée à évaluer la valeur vénale de l’ensemble immobilier remis aux époux en application de l’acte notarié du 27 juin 2016, à la somme de 810 000 euros TTC, soit 678 500 euros HT arrondi à 675 000 euros.

Ainsi, en cédant cet appartement à ses associés, en compensation d’un montant de 330 000 euros, alors qu’il avait une valeur supérieure au double de ce montant, la société s’est appauvrie. Celle-ci ne soutenant pas que cet acte était justifié par l’existence d’une contrepartie pour la société, l’administration doit être regardée comme apportant la preuve d’un acte anormal de gestion. Dès lors, c’est à bon droit que l’administration a réintégré le montant de la minoration dans le bénéfice imposable de la société.

Sur les pénalités :

Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré ; (…) ».

La société requérante conteste l’application d’une telle majoration aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de l’année 2016.

Pour établir l’application des dispositions de l’article 1729 précitées, l’administration a relevé dans la proposition de rectification, d’une part que la SCI requérante est un professionnel de l’immobilier connaissant le marché sur lequel est fondé la valeur vénale, les liens étroits et des relations d’intérêts entre les associés et la société et l’importance de la minoration. Quand bien même s’agit-il d’un acte isolé, par sa nature et au regard du prix qu’elle a facturé aux autres acquéreurs lors de la vente des autres lots, la société requérante ne pouvait ignorer que la valeur du bien était minorée, avec pour effet de minorer les impositions en découlant, notamment en matière de TVA collectée et l’administration fiscale doit ainsi être regardée comme rapportant la preuve qui lui incombe du caractère délibéré du manquement.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la CSI Granitic est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Granitic et au directeur départemental des finances publiques de l’Hérault.

Délibéré après l’audience du 24 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Gayrard, président,

M^me Pater première conseillère,

M^me Bourjade, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025.

La rapporteure,

B. Pater

Le président,

J.P. Gayrard

La greffière,

P. Albaret

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 5 décembre 2025.

La greffière,

P. Albaret