Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 7 juillet 2023 et le 12 mars 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Kalithys, représentée par la société civile professionnelle (SCP) VPNG, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 066 136 23 P0024 du 13 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Perpignan lui a refusé un permis de construire pour un projet de logements collectifs en R+3 et démolition d’une cabane à outils, d’une surface de 861,79 m², situé 4 rue Ribère, sur la parcelle cadastrée n° AM 829, ensemble la décision expresse de rejet de son recours gracieux en date du 15 mai 2023 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Perpignan de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan la somme de 2 000 euros à lui verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- le motif tiré de ce que le projet excédait, par sa surface de plancher et son emprise au sol, le maximum autorisé par le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) sur l’unité foncière, n’est pas de nature à fonder l’arrêté en litige dès lors que, d’une part, le règlement du PPRI n’impose pas l’application du règlement à la parcelle mère en cas de projet portant sur une parcelle issue d’une division et que, d’autre part, à la date de l’arrêté attaqué, les parcelles n° AM 828 et n° AM 829 appartenaient à des propriétaires différents et qu’en conséquence l’instruction de l’autorisation et l’examen des droits à construire devaient être réalisés à l’échelle de la parcelle n° AM 829 et non à celle de l’unité foncière réunissant les parcelles n° AM 828 et n° AM 829 ;

- la commune n’établit aucun détournement de procédure qui aurait été commis.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 octobre 2023, la commune de Perpignan, représentée par M^e Latapie, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SARL Kalithys en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- aucun des moyens de la requête n’est fondé ;

- le maire était fondé à s’opposer au permis de construire qui constitue un détournement de la réglementation du plan de prévention des risques d’inondation.

Les parties ont été informées par une lettre du 17 janvier 2024 que cette affaire était susceptible, à compter du 5 février 2024, de faire l’objet d’une clôture d’instruction à effet immédiat en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée le 4 avril 2024.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Meekel, rapporteur,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public,

- les observations de M^e Bézard, représentant la SARL Kalithys, et de M^e Latapie, représentant la commune de Perpignan.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 juillet 2018, rectifié le 25 octobre 2019, le maire de la commune de Perpignan a accordé à la SARL RB Group un permis de construire valant division d’une parcelle cadastrée section AM n° 708 en deux lots cadastrés section AM n° 828 et n° 829, d’une superficie respective de 2 500 et 2 510 m², en vue de la construction, sur la parcelle n° 828, d’un immeuble collectif de 18 logements, d’une surface de plancher de 1 749 m² et d’une emprise au sol de 806 m², et, sur la parcelle n° 829, un abri de jardin. Le 30 octobre 2019, la SARL RB Group a transféré son autorisation de construire à la société civile de construction vente (SCCV) Bassa Nova Perpignan, qui a obtenu, par arrêté du 28 janvier 2021, un permis de construire modificatif portant sur un poste de transformation et un nouveau plan de façades. Le 26 janvier 2023, la SARL Kalithys a déposé, auprès du service instructeur de la commune de Perpignan, une demande de permis de construire concernant un projet de construction d’un immeuble en R+3 comprenant 18 logements, d’une surface plancher de 862 m², et la démolition de l’abri de jardin existant sur la parcelle no 829. Par un arrêté n° PC 066 136 23 P0024 du 13 mars 2023, le maire de la commune de Perpignan a refusé de délivrer le permis de construire sollicité. Par la présente requête, la société Kalithys demande l’annulation de cet arrêté et de la décision du 15 mai 2023 portant rejet de son recours gracieux formé le 28 mars 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté de refus de permis de construire :

2. Aux termes des dispositions de l’article 2.2c du plan de prévention des risques naturels prévisibles de la commune de Perpignan relatives aux constructions à usage d’habitation ou d’hébergement, applicables à la zone II de risque fort d’inondation au sein de laquelle est situé le terrain d’assiette du projet : « Sous réserve que les planchers habitables soient situés au-dessus de la cote de référence (…), sont admis : (…) c. Les constructions neuves dans la limite d’un CES de 0.20 et d’un COS de 0.35 (…) ».

3. Il ressort des pièces du dossier qu’au 26 janvier 2023, date à laquelle la SARL Kalithys a déposé sa demande de permis de construire, les travaux autorisés par le permis de construire valant division, délivré à la SARL RB Group le 11 juillet 2018, étaient achevés. La société requérante justifie au dossier, d’une part, que la division parcellaire est intervenue le 24 septembre 2019 et, d’autre part, que la SCCV Bassa Nova a cédé l’ensemble des lots constituant l’immeuble réalisé sur la parcelle AM 828. En outre, il résulte des dispositions du plan de prévention des risques naturels prévisibles de la commune de Perpignan que la conformité du projet à l’article 2.2c applicable à la zone IIa1 doit être appréciée à l’échelle de la parcelle n° 829 qui supportera la construction. Il s’ensuit qu’en se fondant, pour refuser le permis de construire sollicité par la SARL Kalithys, sur la superficie de la parcelle n° 708 avant division pour apprécier la conformité du projet aux dispositions de l’article 2.2c, le maire de Perpignan a entaché sa décision d’illégalité.

En ce qui concerne la substitution de motif demandée par la commune de Perpignan :

4. L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve qu’elle ne prive pas l’intéressé d’une garantie procédurale attachée au motif ainsi substitué.

5. Pour établir que le refus de délivrer le permis de construire sollicité est fondé, la commune de Perpignan invoque, dans son mémoire en défense, communiqué à la SARL Kalithys, un autre motif justifiant le refus de délivrance du permis de construire sollicité, tenant à ce que l’utilisation du permis de construire valant division, dans l’objectif de permettre la réalisation d’une opération d’ensemble constituée de deux immeubles collectifs sur l’emprise foncière de l’ancienne parcelle cadastrée n° 708 qui n’aurait permis la réalisation que d’un seul de ces immeubles, constitue un détournement de la réglementation du plan de prévention des risques d’inondation.

6. Lorsque l’autorité saisie d’une demande d’autorisation d’urbanisme, qu’il s’agisse d’une déclaration préalable à une division parcellaire ou d’un permis de construire, dispose, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande pour ce motif. La fraude, dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire s’est livré à des manœuvres en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme indue.

7. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’en application des règles précitées au point 2, le COS et le CES autorisés pour la parcelle n° 708, d’une superficie de 5 010 m² et située en zone d’aléa fort du risque d’inondation permettaient respectivement une occupation maximale des constructions de 1 749 m² et de 1 002 m². Le permis de construire valant division en deux lots délivré par arrêté du 11 juillet 2018, rectifié par arrêté du 25 octobre 2019, et par arrêté modificatif du 28 janvier 2021, a autorisé la SARL RB Group puis la SCCV Bassa Nova Perpignan, à utiliser les droits à construire sur cette unité foncière en réalisant un immeuble d’une surface plancher de 1 749 m² et d’une emprise au sol de 806 m² sur la parcelle n° 828 et un abri de jardin sur la parcelle n° 829, issues de cette division. Après avoir obtenu, le 21 avril 2022, l’attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés sur l’unité foncière, notamment en ce qui concerne l’abri de jardin prévu sur la parcelle n° 829, la SARL Kalithys a déposé, le 13 mars 2023, un permis de construire visant à la construction, sur cette parcelle, d’un immeuble collectif d’habitation d’une surface de plancher de 861,79 m² et d’une emprise au sol de 501,7 m², alors que les droits à construire avaient déjà été consommés pour réaliser l’immeuble sur la parcelle n° 828 dans une proportion telle qu’elle ne permettait pas d’autoriser l’immeuble projeté sur la parcelle n° 829. En outre, il ressort des pièces du dossier que le directeur de la SARL RB Group est l’associé unique de la SARL Kalithys et possède 80 % des parts sociales de la SCCV Bassa Nova, les 20 % restants appartenant au président de cette même société. Ainsi, eu égard aux liens juridiquement étroits qui lient ces sociétés et à la chronologie des demandes successives d’autorisation de construire de ces sociétés à des dates rapprochées, d’abord sur la parcelle n° 708 puis, après transfert de propriété et obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux réalisés sur l’unité foncière, sur la parcelle n° 829, la commune de Perpignan est fondée à soutenir que le permis de construire sollicité par la société Kalithys devait être refusé dans la mesure où il s’inscrit dans le cadre d’un montage foncier dont le seul but était d’accroître la constructibilité de l’unité foncière initiale et obtenir ainsi, de manière frauduleuse, un avantage indu en contournant les règles de constructibilité en zone d’inondation aléa fort sur ces parcelles, pour bénéficier à nouveau de droits de constructibilité déjà consommée sur l’unité foncière de la parcelle n° 708. Dans ces conditions, il y a lieu de procéder à la substitution de motif demandée par la commune de Perpignan.

8. Il résulte de ce qui précède que la SARL Kalithys n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté n° PC 066 136 23 P0024 du 13 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Perpignan a refusé de lui délivrer le permis de construire qu’elle sollicitait et de la décision de rejet de son recours gracieux en date du 15 mai 2023.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

9. Le présent jugement, qui rejette les conclusions à fin d’annulation présentées par la SARL Kalithys, n’implique aucune mesure pour son exécution. Par suite, les conclusions à fin d’injonction de la requête doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Perpignan, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la SARL Kalithys au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions en mettant à la charge de la SARL Kalithys une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Perpignan.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Kalithys est rejetée.

Article 2 : La SARL Kalithys versera à la commune de Perpignan la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Kalithys et à la commune de Perpignan.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Encontre, présidente,

M. Meekel, premier conseiller,

M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

Le rapporteur,

M. Meekel

La présidente,

S. Encontre

La greffière,

L. Rocher

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 10 février 2026.

La greffière,

L. Rocher