Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 1er octobre 2025 et 31 octobre 2025, la SCI Vignoble Beaudéant, la SCEA Beaudéant-Benet, M. B… A… et M^me D… A… et M. E… C…, représentés par M^e Olivier, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 avril 2025 par lequel le maire de la commune de la Redorte a délivré un permis de construire à la SAS Aclis Promotion pour la construction de vingt-quatre appartements et huit villas individuelles, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de la Redorte et de la SAS Aclis Promotion la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt pour agir et leur requête est recevable ;

- le dossier de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme en raison de l’insuffisance des documents graphiques pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement, ainsi qu’au regard de l’article R. 431-13 du même code en l’absence d’avis du gestionnaire de la route départementale 11 ;

- l’arrêté méconnaît l’article AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la sécurité des voies d’accès ;

- il méconnaît l’article AU 6 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport à l’alignement des voies publiques ;

- il méconnaît l’article AU 8 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions sur la même parcelle ;

- il méconnaît l’article AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur de la construction ;

- il méconnaît l’article AU 11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’aspect extérieur de la construction ;

- il est illégal en raison de l’illégalité du classement de la parcelle C 68 en zone AU du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 octobre 2025 et 18 décembre 2025, la SAS Aclis Promotion, représentée par M^e Avallone, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La requête et les mémoires ont été communiqués à la commune de La Redorte qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Raguin, premier conseiller,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public,

- et les observations de M^e Bouguétaïa, représentant la SAS Aclis Promotion.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 11 avril 2025, le maire de la commune de la Redorte a délivré un permis de construire PC 011 190 24 D0006 à la SAS Aclis Promotion pour la construction d’une résidence de 24 appartements et 8 villas individuelles sur les parcelles cadastrées C68 et C1299 sur le territoire de la commune. Par un recours gracieux du 5 juin 2025, la SCI Vignobles Beaudéant, la SCEA Beaudéant-Benet, M. C…, M. et M^me A… ont demandé au maire de la commune de retirer cet arrêté. Une décision implicite de rejet est née le 6 août 2025 du silence gardé par le maire de la commune de la Redorte. Les requérants demandent l’annulation du permis de construire du 11 avril 2025, ensemble de la décision implicite de rejet du recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que la SCEA Beaudéant-Benet est propriétaire des parcelles cadastrées C59, C57 et preneur d’un bail rural sur les parcelles C1298, C60, C61, C62, C63 et C1141, dont la première, sur sa limite n’est séparée du terrain d’assiette du projet que par une servitude de passage établie sur la parcelle C1299. Quant à la SCI Vignoble Baudéant, les parcelles cadastrées C55, C 1383 et C64 dont elle est propriétaire sont situées à moins de cent mètres du terrain d’assiette du projet, de sorte qu’elle a, comme la SCEA Beaudéant-Benet, la qualité de voisin immédiat. Pour justifier de leur intérêt à agir contre le permis de construire en cause, les requérantes font état de ce qu’elles ont une vue dégagée sur le terrain litigieux et que le projet « est susceptible d’affecter » « la qualité du terroir viticole (pollution, modification de l’environnement naturel, impact sur la biodiversité) », « les conditions climatiques locales (altération du microclimat, ombrage porté sur les vignes, modification de la circulation de l’air) », « les conditions d’accès à l’exploitation (troubles de la circulation, impact sur les chemins ruraux, surfréquentation du secteur) » et engendrera des « risques pour la pérennité de l’activité agricole (bruits, nuisances olfactives ou visuelles incompatibles avec la valorisation oenotouristique). » La SCEA Baudéant-Benet ajoute qu’elle bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle C1299.

Toutefois, s’il est vrai que le projet a vocation à bâtir 24 appartements et 8 villas pour une surface de plancher totale de 2 523 m2, il ressort des pièces du dossier, d’une part, que le projet litigieux n’a pas pour effet de modifier la parcelle C1299 au droit de laquelle la SCEA Baudéant-Benet bénéficie d’une servitude de passage. D’autre part, les requérantes ne sauraient, pour justifier de leur intérêt pour agir contre le permis de construire contesté, faire valoir, par des considérations générales, que ce permis est susceptible d’affecter l’activité agricole. Elles ne font état d’aucun autre élément relatif à la nature, l’importance et la localisation du projet qui affecteraient les conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance de leurs biens pour justifier de leur intérêt pour agir contre le permis de construire litigieux et n’en justifient notamment pas au regard de la nature, l’importance et la localisation du projet.

Il ressort également des pièces du dossier que M. et M^me A… sont propriétaires des parcelles C1149 et C1150. Ils font valoir qu’ils auront une vue directe sur le projet alors même qu’elles sont situées à près de 175 mètres du terrain d’assiette du projet, dont elles sont séparées par des parcelles agricoles et un vaste espace arboré. Ils n’apportent aucune précision quant à l’atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens autre qu’une prétendue nuisance visuelle alors qu’il ressort des pièces du dossier que cet espace arboré constitue un obstacle à la vue.

Quant à M. C…, il est propriétaire de la parcelle C1391 qui est située à plus de 100 mètres du terrain d’assiette du projet. S’il fait valoir qu’il aura une vue directe sur le projet au regard de ses caractéristiques, il ressort toutefois des pièces du dossier qu’il en est séparé par une plaine surélevée et en partie arborée. Il ne justifie par aucun autre élément que le projet est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.

8. Au surplus, les seules circonstances que le secteur serait composé « exclusivement de résidences pavillonnaires » et que « la réalisation d’un ensemble de logements collectifs représenterait ainsi une rupture manifeste avec le tissu urbain existant, tant sur le plan architectural qu’en termes d’usages et de fréquentation » n’est pas de nature à révéler que le projet est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens des requérants contrairement à ce qu’ils soutiennent.

9. Il suit de là que la fin de non-recevoir tirée de ce que les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir doit être accueillie et les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants doivent être rejetées comme irrecevables.

Sur les frais du litige :

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI Vignoble Beaudéant, de la SCEA Beaudéant-Benet, de M. et M^me A… et de M. C… la somme globale de 1 500 euros à verser à SAS Aclis Promotion au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise, à ce titre, à la charge de la commune et de la SAS Aclis Promotion, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Vignoble Beaudéant et autres est rejetée.

Article 2 : La SCI Vignoble Beaudéant, la SCEA Beaudéant-Benet, M. et M^me A… et M. C… verseront à la SAS Aclis Promotion la somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Vignoble Beaudéant, première dénommée pour les autres requérants, à la SAS Aclis Promotion et à la commune de la Redorte.

Délibéré après l’audience du 14 avril 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Bourjade, première conseillère faisant fonction de présidente,

- M. Raguin, premier conseiller,

- M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

Le rapporteur,

V. Raguin

La première conseillère

faisant fonction de présidente,

A. Bourjade

La greffière

N. Laïfa-Khames

La République mande et ordonne au préfet de l’Aude en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 12 mai 2026.

La greffière,

N. Laïfa-Khames