Vu la procédure suivante :

Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 23 juin, 6 novembre 2023 6 décembre 2023 et 29 janvier 2026, M. A… D…, Mme et M. C… et Pascal B… et la société à responsabilité limitée (SARL) BJM, représentés par M^e Carneiro, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 décembre 2022 par lequel le maire de Perpignan a délivré à la société par action simplifiée (SAS) Terra Nova un permis de construire deux bâtiments de vingt-trois logements, valant permis de démolir sur un terrain situé 107 F… sur le territoire de la commune ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

- ils justifient d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté attaqué méconnaît l’article R*423-53 du code de l’urbanisme en ce que le conseil départemental n’a pas été consulté ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 3 des dispositions communes du règlement du plan local d’urbanisme compte tenu de ce que la voie de desserte du projet ne prévoit pas les caractéristiques suffisantes exigées par ces dispositions ;

- il méconnaît l’article 6 applicable en zone AU2 de ce règlement en ce que les règles de prospect n’ont pas été respectées ;

- il méconnaît l’article 10 des dispositions communes de ce règlement dès lors que les bâtiments projetés dépassent la hauteur maximale requise par ces dispositions ;

- il méconnaît l’article 11 des dispositions communes de ce règlement en ce qu’aucun élément ne permet de constater le respect des exigences de pente des toitures fixées par ces dispositions ;

- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme compte tenu de l’absence d’insertion du projet dans l’environnement urbain existant.

Par des mémoires en défense enregistrés les 27 octobre 2023, 15 décembre 2023 et 29 janvier 2026, la commune de Perpignan, représentée par M^e Latapie, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 7 septembre 2023, 17 novembre 2023 et 13 janvier 2026, la SAS Terra Nova, représentée par la SCP HG&C avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Raguin, premier conseiller,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public,

- et les observations de M^e Nivet se substituant à M^e Carneiro, pour les requérants, de M^e Latapie, pour la commune de Perpignan, et de M^e Lequertier, pour la SAS Terra Nova.

Considérant ce qui suit :

La SAS Terra Nova a demandé au maire de Perpignan la délivrance d’un permis de construire pour l’édification, sur un terrain situé 107 F…, de deux bâtiments comprenant vingt-trois logements. Par un arrêté du 26 décembre 2022, qui l’autorise également à démolir un bâtiment existant sur le terrain d’assiette du projet, le maire de Perpignan a délivré à la pétitionnaire le permis de construire sollicité. M. D…, Mme et M. B… et la SARL JBM demandent l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la consultation de l’autorité gestionnaire de la voie publique :

Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ». Aux termes de l’article R. 423-53 du même code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ».

Il ressort des pièces du dossier que l’accès au terrain d’assiette du projet se fera depuis la voie publique préexistante. En tout état de cause, il n’est pas établi que les travaux nécessiteront la création ou la modification d’un accès à la voie, comme l’admettent d’ailleurs les requérants dans leur dernier mémoire. Le moyen tiré d’un vice de procédure soulevé en ce sens doit, dès lors, être écarté.

En ce qui concerne les conditions de desserte du terrain :

L’article 3 des dispositions communes du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dispose que : « (…) Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et dont les accès doivent satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la Protection Civile. (…) »

D’une part, il ressort des pièces du dossier que les bâtiments projetés seront desservis par F…. La portion de cette voie qui dessert le terrain d’assiette du projet, d’environ 15 mètres de largeur, n’est accessible qu’aux riverains, aux véhicules de livraison ainsi qu’aux cars scolaires qui desservent, en fin de voie et avant une aire de retournement, un établissement scolaire comprenant plusieurs niveaux académiques et un établissement public d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Elle est en ligne droite, la vitesse des véhicules est limitée à trente kilomètres par heure et un ralentisseur sur la chaussée a été installé. Elle comporte une bonne visibilité ainsi que deux contre-allées piétonnes allant de l’aire de retournement jusqu’à un parc de stationnement relais. Ce parc est situé à l’entrée du chemin et a vocation à accueillir les autres véhicules, notamment ceux déposant les enfants, avec la contre-allée dédiée jusqu’aux deux établissements, permettant de réduire le trafic sur la voie.

D’autre part, au regard de cette configuration des voies et de l’accès au terrain d’assiette du projet, qui a vocation à accueillir vingt-trois logements, il n’est pas établi que la sécurité des usagers des voies publiques et des personnes entrant sur le terrain d’assiette ne serait pas assurée, ni que les véhicules supplémentaires y circulant du fait de cette construction nouvelle, pour laquelle quarante-huit places de stationnement ont été prévues, accroîtraient la densité du trafic et l’insécurité des usagers de la rue.

Le moyen tiré de la méconnaissance par l’arrêté contesté des dispositions de l’article 3 précitées doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne les règles de prospect :

En vertu de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone AU 2 et relatif à l’« implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques », « Les constructions doivent être implantées : – A une distance de l’alignement des voies publiques ou privées existantes à modifier ou à créer, ne pouvant être inférieure à 5.00 m. / – A une distance minimale de 3.00 m par rapport aux emprises publiques. / Dans tous les cas, l’implantation de toute construction doit respecter la règle de retrait par rapport à la hauteur relative L > ou = H (…) »

Le « cahier des définitions » annexé au règlement du plan local d’urbanisme précise notamment que : « Hauteur absolue : Notée « H » dans ce règlement. Elle est mesurée à partir du niveau de la voie de desserte ou de la bordure de trottoir si elle existe, sinon à partir du terrain naturel, jusqu’au sommet de la construction. / Hauteur relative : Elle résulte de l’application des prospects. / (…) / Prospect : Il est défini par l’expression du rapport entre deux variables : / – la distance comptée horizontalement de tout point de la construction projetée au point le plus proche de la limite parcellaire, ou de l’alignement opposé de la voie ou emprise publique pour le calcul de la hauteur relative ; / – la différence d’altitude entre ces points. »

Il résulte de la combinaison de ces dispositions du plan local d’urbanisme qu’au sein de la zone AU 2, toute construction donnant sur une voie publique doit respecter un retrait par rapport à l’alignement opposé de ladite voie, qui doit être supérieur ou égal à la hauteur absolue de la construction, notée « H » dans le règlement, laquelle est mesurée à partir du niveau de la voie, du trottoir ou du terrain naturel, jusqu’au sommet de la construction.

En l’espèce, il ressort des plans joints à la demande de permis de construire que la construction A projetée présente une hauteur au faîtage de 10,30 mètres par rapport au niveau du terrain naturel et que la construction B projetée présente une hauteur de 10,81 mètres, lesquelles constituent la hauteur absolue « H » à prendre en compte pour l’application de la formule de calcul prévue à l’article 6 précédemment cité. Il s’ensuit que ces constructions doivent respecter une distance de retrait « L » supérieure ou égale à ces hauteurs. Le bâtiment A sera implanté à 20,23 mètres de l’alignement opposé de F…, de sorte que la construction satisfait bien à la règle de retrait, ainsi que l’admettent d’ailleurs les requérants dans leurs écritures. Le bâtiment B sera quant à lui implanté en retrait de cinq mètres de la voie publique dénommée « chemin des arcades » qui est située au nord-est du terrain d’assiette. Or, il ressort des pièces du dossier et notamment des constatations du commissaire de justice du 30 novembre 2023 ainsi que du géomètre expert du 26 janvier 2026, non remises en cause par les éléments produits en défense et notamment pas par le constat du commissaire de justice effectué le 19 décembre 2023 qui fait lui-même état de largeurs approximatives, que ce chemin est au droit de la parcelle cadastrée n° 353 d’une largeur non de 5,90 mètres mais de 5,66 mètres avec des variations qui n’excèdent pas 5,68 mètres. De sorte qu’avec une hauteur absolue de 10,81 mètres, la construction projetée ne respecte pas la règle de retrait précitée puisqu’elle s’implante à 10,10 mètres. Dès lors, le permis en litige méconnaît l’article 6 applicable à la zone AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme, en tant qu’il concerne le projet de construction du bâtiment B.

S’il ressort des pièces du dossier qu’au regard de la configuration des lieux et des espaces encore disponibles, des adaptations seraient envisageables pour déplacer les ouvrages afin de rendre leur implantation compatible avec le recul de 10,81 mètres imposé par les dispositions citées au point 8, il est constant que le permis de construire attaqué n’a pas été régularisé à la date du présent jugement par un permis de construire modificatif sur ce point.

En ce qui concerne la hauteur des constructions :

En vertu de l’article 10 des dispositions communes du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à la hauteur maximum des constructions : « En front de rue, dans une bande définie à partir de l’alignement ou du retrait qui s’y substitue imposé par l’article 6 jusqu’à une distance de 3.00 m, la hauteur ne pourra pas excéder la hauteur de front de rue (h). / Au-delà de cette bande la hauteur ne pourra pas excéder la hauteur absolue (H). (…) ». Les dispositions complémentaires applicables à la zone AU 2 prévoient que la hauteur maximale de front de rue (h) ne pourra pas dépasser 9 mètres quelle que soit la toiture (en pente ou en terrasse) et la hauteur absolue ne pourra pas dépasser 12 mètres. Par dérogation, ces mêmes dispositions précisent que pour la « hauteur sur les grands boulevards : La hauteur maximale de front de rue peut atteindre : / – 18 m E… sur Mer / -15 m F… ».

Le « cahier des définitions » annexé au règlement du plan local d’urbanisme précise notamment que le front de rue doit s’entendre comme les « Façades faisant face à la voie dont le calcul de la hauteur maximale peut être différencié de celui de la hauteur absolue » et que la hauteur de front de rue correspond à la « Hauteur des façades située en front de rue, appliquée dans une bande de trois mètres de l’alignement ou du retrait qui s’y substitue. Notée « h » dans ce règlement, elle est mesurée à partir du niveau de la voie de desserte ou de la bordure de trottoir, sinon à partir du terrain naturel, jusqu’à l’égout du toit ».

Il résulte des dispositions citées aux points précédents que lorsqu’une construction est implantée en retrait de l’alignement en vertu de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme, dans une bande de 3 mètres à compter de ce retrait, la hauteur des façades, c’est-à-dire du terrain naturel jusqu’à l’égout du toit, doit être de 9 mètres sauf pour les constructions donnant notamment sur F… qui peuvent avoir une façade d’une hauteur maximale de 15 mètres.

Il ressort des pièces du dossier et notamment de la « coupe dans le site A-A » que, dans la bande précédemment mentionnée, le bâtiment A projeté comprend une façade implantée en retrait de l’alignement de F… d’une hauteur de 9 mètres, mesurée du terrain naturel à l’égout du toit. La hauteur absolue de la construction est quant à elle de 10,30 mètres. Dès lors, la hauteur de ce bâtiment respecte les dispositions précitées qui permettent une hauteur de 15 mètres sur F…, même à cette portion de voie en l’absence de précision dans le document d’urbanisme. Par ailleurs, dans la bande définie à partir du retrait de l’alignement du chemin des arcades au nord-est, jusqu’à une distance de 3 mètres, la hauteur absolue de la construction du bâtiment B est de 10,81 mètres et la hauteur des façades en front de rue est de 9 mètres. Dans ces conditions, les constructions projetées respectent les dispositions précitées.

En ce qui concerne les toitures :

Aux termes de l’article 11 des dispositions communes du règlement du plan local d’urbanisme : « Dans le cas de toiture en pente, elle formera avec l’horizontale une pente comprise entre 30 et 35 %. Ces pentes pourront être modifiées pour une opération donnée : / – L’intégration d’éléments producteurs d’énergies / – une réhabilitation / – une véranda / – les constructions autres que l’habitation ».

Si les requérants font valoir qu’aucune pièce du dossier ne permet de vérifier le respect de ces dispositions, leur moyen est dépourvu de précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé, de sorte qu’il ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne l’aspect extérieur des constructions :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Il ressort des pièces du dossier et plus particulièrement des photographies versées à l’instance ainsi que de la consultation du site Géoportail, librement accessible tant au juge qu’aux parties, que les lieux avoisinants le terrain d’assiette du projet, qu’il s’agisse de F… comme de l’environnement immédiat, intègrent des constructions, dont une zone d’activité commerciale, un établissement public d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et un établissement scolaire, présentant des caractéristiques architecturales disparates. A cet égard, les requérants ne peuvent utilement réduire les lieux avoisinants aux seules constructions individuelles contiguës au projet qui, en tout état de cause, ne présentent pas d’intérêt architectural et patrimonial particulier. En outre, les constructions projetées de vingt-trois logements en R+2, d’une surface de plancher globale de 1 406 mètres carrés, comprennent des façades reprenant les aspects extérieurs des constructions individuelles situées à proximité immédiate et ne sont, au regard de leurs caractéristiques, pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, l’autorité compétente n’a pas entaché son arrêté d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède que, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, seul le motif mentionné au point 13 du présent jugement est de nature à justifier l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

Lorsque les éléments d’un projet de construction auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer l’annulation partielle de l’arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En outre, les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme lui permettent de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme qui n’aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l’illégalité affectant une partie identifiable d’un projet de construction ou d’aménagement est susceptible d’être régularisée par un permis modificatif.

Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. A ce titre, la seule circonstance que les modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif.

Il résulte de ce qui a été dit au point 11 que l’arrêté attaqué n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il autorise la construction du bâtiment B à une distance insuffisante de l’alignement de la voie publique située au nord-est au regard des dispositions de l’article 6 applicable à la zone AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme. Ce vice affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisé sans que les modifications à apporter au projet pour y remédier puissent être regardées comme étant un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Rien ne fait donc obstacle, en l’état de l’instruction, à ce que le maire de la commune de Perpignan délivre un permis de construire modificatif à la SAS Terra Nova lui permettant de régulariser sa demande de permis de construire sur ce point.

Il y a lieu en conséquence, sans qu’il soit besoin de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté attaqué, en tant seulement qu’il méconnaît les dispositions de l’article 6 applicable à la zone AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme et de fixer à six mois le délai imparti au pétitionnaire pour solliciter la régularisation du projet.

Sur les frais exposés et non compris dans les dépens :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante, la somme demandée tant par la commune de Perpignan que par la SAS Terra Nova au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Perpignan le paiement aux requérants d’une somme de 1 500 euros au titre des frais que ceux-ci ont exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 22 décembre 2022 du maire de Perpignan est annulé en tant qu’il autorise un retrait de cinq mètres de la façade nord-est du bâtiment B par rapport à l’alignement du chemin des arcades.

Article 2 : Le délai dans lequel la SAS Terra Nova pourra déposer une demande de permis de construire modificatif, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, est fixé à six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Perpignan versera à M. A… D…, Mme et M. C… et Pascal B… et à la SARL BJM une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Perpignan et par la SAS Terra Nova au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A… D…, premier dénommé pour l’ensemble des requérants, à la SAS Terra Nova et à la commune de Perpignan.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Perpignan.

Délibéré après l’audience du 24 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Encontre, présidente,

M. Raguin, premier conseiller,

M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2026

Le rapporteur,

V. RaguinLa présidente,

S. EncontreLe greffier,

D. Lopez

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 13 mars 2026.

Le greffier,

D. Lopez