Tribunal administratif de Montreuil, 7ème chambre, 30 juin 2025, n° 2209984

TA Montreuil
Rejet 30 juin 2025

Arguments

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Rejeté
État d'entretien de l'immeuble
La cour a constaté que l'immeuble ne répondait pas aux critères pour être classé dans la catégorie inférieure et que les éléments fournis par le requérant ne remettaient pas en cause le classement établi par l'administration.
Rejeté
Application d'un coefficient d'entretien
La cour a jugé que les travaux réalisés entre 2017 et 2019 justifiaient le coefficient d'entretien retenu par l'administration et que les devis présentés ne démontraient pas la nécessité d'une réduction.

Résumé par Doctrine IA

M. B C a demandé au tribunal la réduction de sa cotisation de taxe foncière pour les années 2019, 2020 et 2021 concernant un immeuble à Pantin, ainsi que le remboursement de 3 000 euros à la charge de l'État. Les questions juridiques posées incluent la classification de l'immeuble dans la catégorie appropriée selon le code général des impôts et l'application d'un coefficient d'entretien. La juridiction a rejeté les requêtes, considérant que l'immeuble était correctement classé dans la catégorie 6 et que le coefficient d'entretien de 0,90 était justifié, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la recevabilité des demandes. Les conclusions de M. C ont donc été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TA Montreuil, 7e ch., 30 juin 2025, n° 2209984
Juridiction :	Tribunal administratif de Montreuil
Numéro :	2209984
Importance :	Inédit au recueil Lebon
Type de recours :	Plein contentieux
Dispositif :	Rejet
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025

Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime LEMARQUIS

Texte intégral

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête enregistrée le 20 juin 2022, sous le n° 2209984, M. B C, représenté par M^es Michaud et Lemarquis, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2019 à raison de l’immeuble situé 12 / 14 rue du Pré Saint-Gervais à Pantin ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’immeuble dont il est propriétaire est moins bien entretenu que les locaux de référence choisis par l’administration ;

— il doit être classé dans la catégorie 7 définie à l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts ;

— l’administration doit lui appliquer un coefficient d’entretien tel que défini à l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts de 0,80.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 décembre 2022, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête en faisant valoir, à titre principal, que les conclusions à fin de réduction sont irrecevables en raison de leur tardiveté et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par une ordonnance du 23 décembre 2022, la clôture d’instruction a été fixée au

6 février 2023.

II. Par une requête enregistrée le 20 juin 2022, sous le n° 2209987, M. B C, représenté par M^es Michaud et Lemarquis, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2020 à raison de l’immeuble situé 12 / 14 rue du Pré Saint-Gervais à Pantin ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’immeuble dont il est propriétaire est moins bien entretenu que les locaux de référence choisis par l’administration ;

— il doit être classé dans la catégorie 7 définie à l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts ;

— l’administration doit lui appliquer un coefficient d’entretien tel que défini à l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts de 0,80.

Par une ordonnance du 23 décembre 2022, la clôture d’instruction a été fixée au

6 février 2023.

III. Par une requête enregistrée le 20 juin 2022, sous le n° 2209988, M. B C, représenté par M^es Michaud et Lemarquis, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2021 à raison de l’immeuble situé 12 / 14 rue du Pré Saint-Gervais à Pantin ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’immeuble dont il est propriétaire est moins bien entretenu que les locaux de référence choisis par l’administration ;

— il doit être classé dans la catégorie 7 définie à l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts ;

— l’administration doit lui appliquer un coefficient d’entretien tel que défini à l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts de 0,80.

Par une ordonnance du 23 décembre 2022, la clôture d’instruction a été fixée au

6 février 2023.

Il a été décidé, en application des dispositions de l’article R. 222-19 du code de justice administrative, d’inscrire les affaires au rôle de la formation collégiale de la chambre.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 23 juin 2025 :

— le rapport de M. Charret, rapporteur,

— et les conclusions de M^me Nguër, rapporteure publique,

— les parties n’étant ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. M. B C demande, par les requêtes susvisées, la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre des années 2019, 2020 et 2021, à raison de l’immeuble situé au 12 et 14 rue du Pré Saint-Gervais à Pantin.

Sur la jonction des requêtes :

2. Les requêtes n° 2209984, 2209987 et 2209988, présentées par M. C, sont relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties établie à raison d’un même bien. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties :

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions :

3. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locatives des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties est déterminée pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. La valeur locative des locaux affectés à l’habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune () ».

S’agissant de la catégorie de local retenue comme référence :

4. L’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts prévoit que : « I – Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après () ».

5. Il résulte de l’instruction que l’administration a classé l’immeuble objet du litige, sur une échelle qui comprend 8 catégories allant du « grand luxe » au « très médiocre », dans la catégorie 6, laquelle correspond à une impression d’ensemble ordinaire. Le requérant soutient, en versant notamment diverses photographies des locaux, qu’il entrait dans la catégorie 7 qui renvoie à un immeuble de type médiocre, dont la construction présente de nombreux vices, qui se caractérise par une absence habituelle de sanitaires dans les logements et construit avec des matériaux de mauvaise qualité.

6. En premier lieu, il résulte de l’instruction, et notamment de la vue de la façade de l’immeuble apparaissant sur les photographies versées au dossier, que le bâtiment présente de grandes ouvertures, une épaisseur importante des murs et un agencement ornemental de briques de teintes différentes. Par ailleurs, si le requérant soutient que, d’une part, le bien est dans un état délabré et nécessite des travaux sur la façade et la toiture et d’autre part, que les locaux d’hygiène sont inexistants ou rudimentaires, il résulte de l’instruction que des travaux d’étanchéité et de ravalement de la façade ont été réalisés en 2017 et que des travaux de rénovation des sanitaires ont été effectués entre 2017 et 2019. Au demeurant, la découverte d’installations en plomb par les inspecteurs de l’Agence régionale de santé d’Ile-de-France dans l’un des appartements de l’immeuble au cours du mois de juillet 2016 et la circonstance qu’une locataire a saisi le service communal d’hygiène ne modifient pas un tel constat.

7. En second lieu, la circonstance que l’immeuble choisi par l’administration comme local de référence pour la 6ème catégorie est dans un meilleur état d’entretien que son propre immeuble est sans influence sur le bien-fondé de ce classement au regard des critères limitativement énumérés à l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts. Au surplus, si le requérant conteste ce choix, il ne produit pas d’éléments d’appréciation propres à le remettre en cause valablement et ne propose aucun autre terme de comparaison qui puisse être regardé comme pertinent. Par suite, le moyen tiré de ce que l’immeuble entrait dans la catégorie 7 de l’article 324 H précité de l’annexe III au code général des impôts ne peut qu’être écarté.

S’agissant du coefficient d’entretien :

8. Aux termes de l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts :

« Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous Etat d’entretien /Coefficient : Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation / 1,20. Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations / 1,10. Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité / 1. Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées / 0,90. Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties / 0,80. ».

9. Pour évaluer la valeur locative de l’immeuble litigieux, le service a retenu un coefficient d’entretien de 0,90 traduisant, selon le barème prévu à l’article 324 Q susvisé de l’annexe III au code général des impôts, un état médiocre et se rapportant à une construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées. M. C soutient que ce coefficient d’entretien doit être ramené à 0,80 au motif que l’immeuble souffre d’un état de grande vétusté et que certains logements sont dans un état de délabrement tel que leur habitabilité est compromise. Toutefois, il résulte de l’instruction que des travaux de rénovation (peinture et platerie, installations de mobiliers de cuisines et de sanitaires), de plomberie, de menuiserie et d’électricité ont été réalisés entre 2017 et 2019. Si le requérant verse aux débats des devis de travaux de ravalement de façade, de toiture et pour le plomb estimés à un coût total de 291 191 euros à faire exécuter entre 2019 et 2021, ceux-ci ne viennent pas s’adosser sur des constats ou audits techniques qui en établiraient la nécessité ou l’étendue. Dans ces conditions, le coefficient d’entretien retenu par l’administration n’est pas utilement remis en cause.

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions des requêtes tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle a été assujetti

M. C au titre des années 2019, 2020 et 2021 à raison de l’immeuble dont il est propriétaire situé 12 et 14 rue du Pré Saint-Gervais à Pantin doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de statuer sur leur recevabilité.

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans les présentes instances, la partie perdante, les sommes demandées par M. C et non comprises dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de M. C sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B C et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Délibéré après l’audience du 23 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Charret, président,

M^mes A et Dupuy-Bardot, premières conseillères.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

Le président-rapporteur,

J. Charret L’assesseure la plus ancienne dans l’ordre du tableau,

S. A

La greffière,

L. Valcy

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision

Nos 2209984, 2209987 et 22099881