Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 octobre 2023 et 17 décembre 2024, la SAS Carmila France, représentée par M^e Fiona Schiano-Gentiletti, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties qui lui ont été assignées au titre des années 2021 et 2022, à raison de locaux situés dans le centre commercial Le Globe, 80 boulevard Maxime Gorki à Stains (Seine-Saint-Denis), et de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la valeur locative non révisée de ses locaux au 1er janvier 2017 doit être déterminée, pour la mise en œuvre des mécanismes atténuateurs prévus au III de l’article 1518 A quinquies et à l’article 1518 E du code général des impôts, par comparaison avec le local-type n°97 du procès-verbal de la commune d’Aulnay-sous-Bois, avec un abattement de 50 % pour tenir compte des différences de situation ;

— à défaut, le local-type n°24 du procès-verbal de la commune de Stains, situé sur le même boulevard que les locaux à évaluer, peut constituer un terme de comparaison pertinent.

Par un mémoire en défense enregistré le 16 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques de la Seine Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante sont infondés.

Par une ordonnance en date du 21 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 20 décembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M^me Brotons, président honoraire, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir, au cours de l’audience publique du 28 avril 2025, présenté son rapport et entendu :

— les conclusions de M^me Nguër, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Carmila France est propriétaire de locaux commerciaux situés dans la galerie marchande du centre commercial Le Globe, 80 boulevard Maxime Gorki à Stains (Seine-Saint-Denis). Elle sollicite une réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties qui lui ont été assignées à raison de ces biens au titre des années 2021 et 2022, au motif que le terme de comparaison retenu par l’administration pour déterminer la valeur locative non révisée n’est pas pertinent.

2. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la détermination de la valeur locative non révisée pour les besoins de l’application des mécanismes de planchonnement et de lissage définis au III de l’article 1518 A quinquies et à l’article 1518 E du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; () « . Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce code, dans sa rédaction en vigueur au 1er janvier 2017 : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. « . Et aux termes de l’article 324 AA de cette même annexe : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ". Pour l’application de ces dispositions, les termes de comparaison doivent être choisis prioritairement dans le cadre communal parmi les locaux-types qui figurent sur les procès-verbaux des opérations de la révision de la commune.

3. L’administration admet, en cours d’instance, que le local-type n°1 ME du procès-verbal de révision des maisons exceptionnelles de la commune de Stains, retenu par elle à titre de terme de comparaison, ne pouvait être valablement retenu pour déterminer la valeur locative des boutiques dont la société requérante est propriétaire dans le centre commercial Le Globe, dont les parties principales sont comprises entre 16 m² et 143 m². Elle propose toutefois de substituer à ce terme de comparaison les locaux types n° 1, 4 ou 5 du procès-verbal de révision des locaux commerciaux et biens divers ordinaires de la commune, qui correspondent respectivement à un magasin d’alimentation de 114 m² de partie principale et 123 m² pondérés, à une pharmacie de 54 m² de partie principale et 65 m² pondérés et à papeterie-librairie de 57 m² de partie principale et 66 m² pondérés, dont les valeurs locatives unitaires respectives sont de 18,29 € le m², 22,11 € le m² et 20,58 € le m². Elle fait valoir toutefois que ces valeurs locatives doivent se voir appliquer un ajustement à la hausse, pour tenir compte du fait que la situation des locaux commerciaux de la société requérante est beaucoup plus favorable.

4. En premier lieu, il ressort du procès-verbal produit au dossier que les valeurs locatives des trois locaux-type proposés par l’administration ont toutes été régulièrement déterminées selon un bail en cours à la date de référence du 1er janvier 1970. Par ailleurs, il résulte de l’instruction qu’il s’agit également de locaux commerciaux, de taille comparable à celle des biens à évaluer, et se situant sur le territoire de la même commune. Il n’y a dès lors pas lieu, contrairement à ce que soutient la société requérante, de rechercher un terme de comparaison dans une autre commune. La société n’est par suite pas fondée à proposer, à titre de terme de comparaison, le local-type n°97 du procès-verbal de la commune d’Aulnay-sous-Bois, dont elle n’indique d’ailleurs pas précisément la nature et la consistance.

5. En second lieu, il est constant que les trois locaux-type proposés par l’administration à titre de termes de comparaison sont des « magasins sur rue », situés au sein d’un quartier HLM, relevant de la catégorie MAG1 pour l’application de l’article 310 Q de l’annexe III au code général des impôts, et sont localisés dans le secteur d’évaluation n°1 du département de la Seine-Saint-Denis dans lequel le loyer moyen par m² pondéré constaté est de 145,8 euros, alors que les locaux commerciaux à évaluer, situés dans une galerie marchande, bénéficient de l’attractivité et du flot incessant de la clientèle d’un hypermarché, ce qui constitue un avantage de situation incontestable, relèvent de la catégorie MAG3 correspondant à des « magasins appartenant à un ensemble commercial », et sont situés dans le secteur d’évaluation n°2 du département, dans lequel le loyer moyen par m² pondéré s’établit à 369,10 €, soit plus du double. L’administration est dès lors fondée à faire valoir qu’un ajustement à la hausse doit être pratiqué sur les valeurs locatives unitaires des locaux-type proposés, pour tenir compte de la différence de situation, notamment de potentiel commercial, entre les locaux-type et les biens à évaluer. Or, il résulte de l’instruction que l’application d’un ajustement de seulement + 66 % à la valeur locative unitaire la plus faible des trois locaux-type proposés, soit la valeur unitaire du local-type n°1, fixée à 18,29 euros le m², conduirait à une valeur locative unitaire des biens à évaluer de 30,34 le m², supérieure à la valeur de 26,53 euros le m² retenue par l’administration pour l’évaluation des bien litigieux. Il suit de là que la société requérante, qui ne précise pas la nature et la consistance du local-type n°24 du procès-verbal de la commune de Stains qu’elle propose à titre de terme de comparaison subsidiaire, n’est pas fondée à obtenir une réduction des cotisations de taxe foncière qu’elle conteste.

6. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SAS Carmila France ne peut qu’être rejetée, en toutes ses conclusions, ensemble celles fondées sur l’article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E

Article 1er : La requête de la SAS Carmila France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Carmila France et au directeur départemental des finances publiques de Seine Saint-Denis.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025.

Le magistrat désigné,

I. Brotons La greffière,

L. Valcy

La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision./7