Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 octobre 2023 et le 17 juillet 2024, la société européenne Unibail Rodamco Westfield, représentée par la SELAFA CMS Francis Lefebvre Avocats, demande au tribunal :

1°) de prononcer le rétablissement de ses déficits fiscaux du secteur taxable à hauteur de 6 351 756 euros au titre de l’exercice 2018 et de 13 645 732 euros au titre de l’exercice 2019 ainsi que la décharge, en droits et intérêts de retard, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des suppléments de contribution sociale sur l’impôt sur les sociétés auxquels elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2019 ;

2°) de mettre à la charge de l’État une somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Unibail Rodamco Westfield soutient que :

- elle a affecté les charges et produits à son secteur taxable ou exonéré en fonction d’un prorata financier conforme aux paragraphes n° 60 et 70 des commentaires administratifs publiés le 1er mars 2027 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) – Impôts sous la référence BOI-IS-CHAMP-30-20-30 ;

- à supposer que le reclassement de ces charges et produits en résultat d’exploitation soit justifié sur le plan comptable, ce reclassement serait sans incidence sur la répartition de son résultat fiscal dès lors, d’une part, que les dispositions de l’article 208 C du code général des impôts ne définissent pas de principe d’affectation, et, d’autre part, que l’approche retenue par l’administration reposant sur le plan comptable général est infondée dès lors que ni la loi ni la doctrine ne font référence aux normes comptables pour la détermination des charges communes ou financières s’agissant des sociétés d’investissements immobiliers cotés (SIIC), et, enfin, qu’il lui était loisible de déterminer l’affectation des charges et produits à son secteur taxable ou exonéré en fonction de toute clef de répartition reflétant la réalité économique des activités en litige ;

- dès lors que la SNC Lefoullon poursuit un objet locatif, sa quote-part des résultats de cette société doit être affectée à son secteur exonéré en application du II de l’article 208 C du code général des impôts.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 avril 2024, le directeur chargé de la direction des vérifications nationales et internationales conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 1er août 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 22 août 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Abdat, première conseillère ;

- les conclusions de M. Aymard, rapporteur public,

- et les observations de la SELAFA CMS Francis Lefebvre Avocats, avocat de la société Unibail Rodamco Westfield.

Considérant ce qui suit :

La société européenne Unibail Rodamco Westfield a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause l’affectation à son secteur exonéré en application de l’article 208 C du code général des impôts de divers charges et produits et des bénéfices sociaux de la SNC Lefoullon, détenue à 99,9 % par la société requérante et a, en conséquence, réduit le montant de ses déficits de son secteur imposable au titre de l’année 2019 et l’a assujettie, au titre de l’année 2019, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et à des suppléments de contribution sociale sur cet impôt. La société Unibail Rodamco Westfield demande au tribunal de prononcer le rétablissement des déficits fiscaux de son secteur taxable au titre des années 2018 et 2019 et la décharge, en droits et intérêts de retard, des impositions supplémentaires auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2019.

Sur l’affectation de divers produits et charges :

D’une part, les dispositions de l’article 208 C du code général des impôts exonèrent d’impôt sur les sociétés les sociétés ayant opté au régime des sociétés d’investissements immobiliers cotés (SIIC) sur « la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles, (…) et des plus-values sur la cession (…) d’immeubles, (…) et de participations dans des personnes visées à l’article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime ». Aux termes des dispositions de l’article 39 du code général des impôts : « 1- Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges ». Il résulte de ces dispositions, que, dès lors que les charges ne sont pas directement rattachables à un secteur imposable ou exonéré d’impôt sur les sociétés, il appartient à la société de les affecter, sous le contrôle du juge, par des clefs de répartition reflétant l’activité réelle de la société.

D’autre part, selon le paragraphe n° 60 des commentaires administratifs publiés le 1er mars 2017 au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) – Impôts sous la référence BOI-IS-CHAMP-30-20-30 : « Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exonéré et imposable les produits et charges correspondants. Il n’est pas exigé la tenue de comptes distincts : toutefois, la comptabilité tenue par l’entreprise doit permettre de suivre au mieux les produits et charges se rapportant aux activités qui ne sont pas soumises à des dispositions identiques au regard de l’impôt sur les sociétés. / Le principe retenu en matière de répartition des charges est l’affectation totale et exclusive lorsque cela est possible, que ce soit au secteur exonéré ou au secteur imposable. / (…) Certaines charges telles les dépenses de personnel ou les frais de gestion peuvent difficilement être affectées en totalité à l’un des deux secteurs. A titre de règle pratique, la prise en compte de ces charges communes pour la détermination du résultat du secteur exonéré est effectuée sur la base d’un rapport comportant, au numérateur, le montant des produits (loyers, produits de cession, dividendes) du secteur exonéré et au dénominateur, le montant total des produits de l’entreprise. » Selon le paragraphe n° 70 de ces mêmes commentaires : « Cas particulier des produits et charges financiers : il y a lieu de procéder à une comparaison des produits financiers et des charges financières de l’entreprise pour déterminer le montant de la composante financière à affecter. En pratique, cela revient à prendre le résultat financier de l’entreprise, hors dotation et reprise sur amortissement et provision, dans la mesure où ces dernières peuvent être affectées. / Les produits financiers nets sont considérés comme relevant du secteur taxable. / A défaut d’affectation exclusive, l’imputation des charges financières nettes au secteur exonéré s’effectuera, à titre de règle pratique, au prorata sur la base d’un rapport comprenant au numérateur la valeur comptable brute des éléments d’actif concourant à la réalisation de ces opérations (immeubles, parts de sociétés de personnes visées à l’article 8 du CGI, titres de filiales ayant opté et comptes courants y afférents) et au dénominateur la valeur comptable brute de l’ensemble des éléments d’actif. »

Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a remis en cause la comptabilisation par la société requérante dans des comptes de charges et de produits financiers des charges correspondant à des commissions d’engagement, des commissions de non-utilisation et des frais d’émission d’emprunt, ainsi que de produits dit « upfront fees » correspondant à des commissions perçues par la société Unibail Rodamco Westfield en rémunération de financements accordés à ses filiales et a, en conséquence, remis en cause l’affectation de ces produits et charges au secteur exonéré de la société. Pour remettre en cause cette comptabilisation, le service a estimé que ces charges et produits étaient rattachables à son résultat d’exploitation en application des normes du plan comptable général, dont elle a estimé qu’il était applicable aux SIIC en vertu des dispositions 38 quater de l’annexe III au code général des impôts.

Toutefois, l’administration fiscale n’allègue pas que la clef de répartition retenue par la société requérante ne reflèterait pas son activité économique réelle. Par suite, la société Unibail Rodamco Westfield est fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale a remis en cause l’affectation à son secteur exonéré des charges et produits mentionnés au point 4 au seul motif que leur comptabilisation n’aurait pas respecté les règles énoncées par le plan comptable général ni la méthode énoncée par les commentaires administratifs mentionnés au point 3.

Sur l’affectation des bénéfices sociaux de la SNC Lefoullon :

La SNC Lefoullon a acquis le 7 juillet 2006 un terrain nu situé à Puteaux en vue de la construction d’une tour d’immeuble de bureaux dénommée « Tour Majunga ». Le 29 juillet 2010, elle a acquis un lot de volume immobilier. A l’issue des travaux achevés le 18 juin 2014, la SNC Lefoullon a conclu des baux de location, le 17 décembre 2014 avec le groupe Axa et le 18 janvier 2016 avec la société Deloitte, pour la mise à disposition de bureaux. Le 3 juillet 2019, elle a cédé la tour Majunga à la SCI Mahajunga, réalisant une plus-value de 455 876 125 euros. La société Unibail Rodamco Westfield a affecté sa quote-part des résultats de la SNC Lefoullon à son secteur exonéré au titre de l’exercice clos en 2019.

Pour remettre en cause cette affectation, l’administration fiscale a estimé que la SNC Lefoullon ne pouvait bénéficier du régime d’exonération d’impôt sur les sociétés prévu par l’article 208 C du code général des impôts dès lors qu’elle ne justifiait pas avoir pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, l’acquisition des terrains en cause entrant dans ses activités de marchand de biens imposables dans les conditions de droit commun dès lors qu’elle procédait d’une intention spéculative.

De première part, il résulte de l’instruction que la SNC Lefoullon a déposé une déclaration d’existence en tant que marchand de bien le 26 juin 2006, soit onze jours avant l’acquisition du premier terrain le 7 juillet 2006, l’acte d’acquisition prévoyant qu’elle s’engageait à la construction d’un ensemble immobilier ou à sa revente dans un délai de quatre ans, sous le régime des marchands de bien lui permettant de bénéficier du régime d’exonération des droits de mutation prévu par les articles 1594-0 G et 1115 du code général des impôts. Elle a alors procédé à la comptabilisation de ce terrain dans un compte de stock. Ce premier terrain doit par suite être regardé comme ayant été acquis avec une intention spéculative.

Toutefois, il résulte de l’instruction que la SNC Lefoullon a, le 18 juin 2010, procédé à une modification de ses statuts pour adopter un objet social conforme à celui d’une SIIC, ses nouveaux statuts prévoyant désormais qu’elle avait pour objet « l’acquisition, la construction en ce compris la rénovation, la détention en vue de la location, et à titre accessoire la vente d’immeubles ou d’ensembles immobiliers à usages de bureaux, d’habitation, d’’activité ou de commerce ». Elle a également, à l’occasion de l’acquisition du lot de volume le 29 juillet 2010, comptabilisé ce lot en tant qu’immobilisation et procédé au reclassement comptable, dans le même sens, du terrain acquis en 2006. Enfin, la société Unibail Rodamco a, à compter de l’exercice 2011, affecté à son secteur exonéré l’ensemble des résultats de la société Lefoullon. Dans ces conditions, la SCN Lefoullon doit être regardée comme ayant manifesté son intention de changer la destination du terrain initialement acquis dans une perspective de négoce, comme il lui est possible de le faire.

De deuxième part, si l’administration fiscale fait valoir que l’option pour le régime SIIC impliquait une imposition des plus-values latentes, qui n’ont pas été déclarées en 2010 par la SNC Lefoullon, son défaut de versement n’est pas une condition d’éligibilité au régime SIIC.

De troisième part, si l’administration fiscale remet en cause les conditions de financement de l’opération, il résulte de l’instruction que l’acquisition des terrains litigieux et la construction de la tour a été financée par des avances en compte courant consenties par la société Unibail Rodamco Westfield et non rémunérées jusqu’en 2014 avant de faire l’objet d’un refinancement par un prêt intragroupe sur dix ans, constituant des financements à long terme.

De quatrième part, si l’administration fiscale remet en cause la durée de location effective de la tour Majunga, soulignant que les baux de location de bureaux conclus les 17 décembre 2014 et 18 janvier 2016 n’ont donné lieu à des perceptions de loyer qu’à compter respectivement du 10 mai 2019, du 12 mai 2019 et du 10 juin 2019, il résulte de l’instruction que la durée d’exploitation locative des bureaux était de plus de quatre ans et demi à la date de la vente de la tour, alors qu’il ne résulte pas de l’instruction que les franchises de loyer octroyées constitueraient une pratique commerciale anormale, s’agissant de l’immobilier locatif de bureaux en région francilienne.

De dernière part, il résulte de l’instruction que la société Unibail a acquis en juin 2018 le groupe Westfield pour un montant de 21 milliards d’euros, le mandat donné aux sociétés BNP Paribas Real Estate Transaction France et CBRE Conseil et Transaction en vue de trouver un acquéreur pour la tour Majunga dès le 20 novembre 2018 s’inscrivant dans le contexte de cette acquisition, impliquant d’identifier et de céder divers actifs en vue de contenir l’endettement de la société.

Dans ces conditions, la SNC Lefoullon doit être regardée comme justifiant de son intention locative à compter de l’acquisition du lot de volume en 2010. Par suite, la société Unibail Rodamco Westfield est fondée à soutenir que l’activité la SNC Lefoullon est assimilable à celle d’une SIIC et que la quote-part de ses résultats devait être affectée à son secteur exonéré.

Il résulte de tout ce qui précède que la société Unibail Rodamco Westfield est fondée à demander le rétablissement des déficits fiscaux du secteur taxable ainsi que la décharge, en droits, intérêts de retard et majorations, des impositions supplémentaires en litige.

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat le versement à la société requérante de la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Il est prononcé le rétablissement des déficits fiscaux du secteur taxable de la société Unibail Rodamco Westfield à hauteur de 6 351 756 euros au titre de l’exercice 2018 et de 13 645 732 euros au titre de l’exercice 2019 ainsi que la décharge, en droits, intérêts de retard et majorations, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des suppléments de contribution sociale sur l’impôt sur les sociétés auxquels la société Unibail Rodamco Westfield a été assujettie au titre de l’exercice 2019.

Article 2 : L’Etat versera la somme de 2 000 euros à la société Unibail Rodamco Westfield au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Unibail Rodamco Westfield est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Unibail Rodamco Westfield et au directeur chargé de la direction des vérifications nationales et internationales.

Délibéré après l’audience du 12 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Marchand président,

M^me Ghazi Fakhr, première conseillère,

M^me Abdat, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2026.

La rapporteure,

Signé

G. Abdat

Le président,

Signé

A. Marchand

La greffière,

Signé

C. Yen Pon

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.