Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 17 décembre 2024, le tribunal a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur les requêtes nos 2104399 et 2209354 présentées par la SCI Maret et M. C… D…, tendant à l’annulation des décisions des 13 janvier 2021 et 15 février 2022 par lesquelles le maire de la Baule-Escoublac ne s’est pas opposé aux déclarations préalables de travaux déposées par M. A… en vue de la construction d’une piscine, de terrasses, d’escalier et d’aménagements du terrain sur la parcelle cadastrée section 55 BP n° 26 située 5 avenue de Lorraine.

Dans l’instance n° 2104399 :

Par des mémoires, enregistrés les 3 juin 2025 et 25 août 2025, M. A…, représenté par Me de Bailliencourt, persiste dans ses conclusions tendant au rejet de la requête et conclut au rejet des conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du 23 mai 2025.

Il soutient que le vice a été régularisé par l’arrêté du 23 mai 2025 pris après dépôt d’un dossier modificatif le 17 avril 2025 et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires, enregistrés le 16 juin 2025 et 18 août 2025, la commune de La Baule-Escoublac, représentée par M^e Marchand, persiste dans ses conclusions.

Elle soutient que le projet, dans son dernier état, sur lequel l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, reprend une référence architecturale caractéristique de la ville de la Baule et a ainsi régularisé la déclaration préalable primitive, que le moyen relatif à l’incohérence du dossier quant à la végétation est inopérant et que les autres moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 24 juin 2025, la SCI Maret et M. C… D…, représentés par M^e Vendé, persistent dans leurs conclusions et concluent, en outre, à l’annulation de l’arrêté du maire de La Baule-Escoublac du 23 mai 2025.

Ils soutiennent que :

— le dossier de déclaration n’est pas cohérent voire frauduleux dès lors que l’installation d’un garde-corps en ferronnerie sur muret de soutènement est loin de pallier l’absence d’harmonisation de la terrasse et de l’escalier avec l’environnement avoisinant et que l’écran végétal existant mentionné dans le plan de masse du dossier de déclaration préalable modificative n’était pas mentionné dans le dossier de déclaration préalable initial ;

— le vice n’est pas régularisé par la demande déposée postérieurement au délai de trois mois fixé par le jugement dès lors que l’inclusion d’un simple garde-corps en ferronnerie sur muret de soutènement n’est pas de nature à régulariser le projet initial et la construction demeure parée de matériaux incohérents avec l’environnement avoisinant, en méconnaissance des articles UD 11 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article II.1.2.2.1 du règlement de l’AVAP.

Dans l’instance n° 2209354 :

Par des mémoires, enregistrés les 3 juin 2025 et 25 août 2025, M. A…, représenté par Me de Bailliencourt, persiste dans ses conclusions tendant au rejet de la requête et conclut au rejet des conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du 23 mai 2025.

Il soutient que le vice a été régularisé par l’arrêté du 23 mai 2025 pris après dépôt d’un dossier modificatif le 17 avril 2025 et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 16 juin 2025, la commune de La Baule-Escoublac, représentée par M^e Marchand, persiste dans ses conclusions.

Elle soutient que le projet, dans son dernier état, sur lequel l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, reprend une référence architecturale caractéristique de la ville de la Baule et a ainsi régularisé la déclaration préalable primitive.

Par un mémoire, enregistré le 23 juin 2025, la SCI Maret et M. C… D…, représentés par M^e Vendé, persistent dans leurs conclusions et concluent, en outre, à l’annulation de l’arrêté du maire de La Baule-Escoublac du 23 mai 2025.

Ils soutiennent que :

— le dossier de déclaration n’est pas cohérent voire frauduleux dès lors que l’installation d’un garde-corps en ferronnerie sur muret de soutènement est loin de pallier l’absence d’harmonisation de la terrasse et de l’escalier avec l’environnement avoisinant et que l’écran végétal existant mentionné dans le plan de masse du dossier de déclaration préalable modificative n’était pas mentionné dans le dossier de déclaration préalable initial ;

— le vice n’est pas régularisé par la demande déposée postérieurement au délai de trois mois fixé par le jugement dès lors que l’inclusion d’un simple garde-corps en ferronnerie sur muret de soutènement n’est pas de nature à régulariser le projet initial et la construction demeure parée de matériaux incohérents avec l’environnement avoisinant, en méconnaissance des articles UD 11 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article II.1.2.2.1 du règlement de l’AVAP.

Vu :

— le jugement avant dire-droit du 17 décembre 2024 ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Malingue, première conseillère,

— les conclusions de M^me Thomas, rapporteure publique,

— les observations de M^e Vendé, avocat de M. D… et de la SCI Maret,

— les observations de M^e Léon, substituant M^e Marchand, avocat de la commune de La Baule-Escoublac,

— et les observations de M^e Bailliencourt, avocat de M. A….

Considérant ce qui suit :

1. Par un jugement du 17 décembre 2024, le tribunal a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur les requêtes n° 2104399 et n° 2209354 afin de permettre une éventuelle régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article II.1.2.2 du règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Une déclaration préalable modificative a été accordée le 23 mai 2025 par le maire de la Baule-Escoublac.

Sur la régularisation :

2. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. (…) ». Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale.

3. D’une part, aux termes de l’article R. 431-36 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la déclaration comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d’une construction existante ; / c) Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci ; / Il est complété, s’il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l’article R. 431-10, à l’article R. 431-14 (…). (…) / Ces pièces sont fournies sous l’entière responsabilité des demandeurs. Lorsque la déclaration porte sur un projet de création ou de modification d’une construction et que ce projet est visible depuis l’espace public ou que ce projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier comprend également les documents mentionnés aux c et d de l’article R. 431-10 ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ». La circonstance que le dossier de déclaration préalable ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions précitées du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, ne serait susceptible d’entacher d’illégalité l’autorisation d’urbanisme que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier auraient été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. En l’espèce, la différence mise en évidence par les requérants entre le plan de masse de la déclaration préalable initiale et le plan de masse de la déclaration préalable modificative quant à l’existence et la représentation d’un écran végétal n’est pas de nature, compte tenu des autres plans et photographies produites au dossier, à avoir faussé l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet modifié à la règlementation applicable. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 3 doit être écarté.

5. D’autre part, l’article II.1.2.2.1 « Principes généraux » des prescriptions de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) prévoit que : « Insertion dans l’environnement : / Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages. / La volumétrie des constructions neuves doit être en harmonie avec les immeubles ou villas environnants et plus particulièrement lorsque ceux-ci sont repérés sur les documents graphiques. / Les éléments de raccordement avec les édifices voisins doivent tenir compte de leur modénature ou décor, de la hauteur de l’égout des toitures et de la hauteur des étages. / Le respect de données dominantes sur la rue ou l’espace public sur lesquels s’implante le bâtiment pourra être imposé (volumétrie, sens de toitures, aspect des parements, etc.). / Toute architecture visant à retranscrire une typologie de l’architecture balnéaire bauloise sera autorisée sous réserve du respect du caractère des lieux avoisinants (unité urbaine, cohérence typologique). / (…) Compte tenu de la diversité architecturale de La Baule, les nouvelles constructions doivent reprendre ou réinterpréter au moins une des références architecturales caractéristiques de la ville : / – les décors de bois découpés, /- la brique (vernissée ou non), le granit, le schiste, / – la céramique décorative, / – les enduits avec traitements décoratifs (effets de couleur, de matière…), / – le pan de bois, les éléments de charpentes élaborées / – les décors de staff, / – les corniches, les éléments de modénature, – les éléments de ferronnerie décorative ».

6. Le tribunal a estimé, au point 38 du jugement du 17 décembre 2024, que la décision par laquelle le maire de La Baule-Escoublac ne s’était pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par M. A… en vue de la construction de piscine et d’un escalier ainsi que de la modification de l’aménagement du terrain (plantations et terrasse) méconnaissait les dispositions du II.1.2.2 du règlement de l’AVAP qu’en tant qu’il ne comporte pas de reprise ou de réinterprétation d’au moins une des références architecturales caractéristiques de la ville de la Baule-Escoublac. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ce qui a été jugé n’implique pas nécessairement que la régularisation du vice porte sur les matériaux et teintes des terrasses, piscine et escalier. Il ressort des pièces du dossier de déclaration modificative déposé le 17 avril 2025 que celle-ci prévoit la pose d’une clôture de type garde-corps en ferronnerie sur un muret de soutènement en granit, dont une partie est construite sous couvert des décisions en litige, de sorte que cet ajout s’intègre à la construction projetée. Par ailleurs, ce garde-corps constitue un élément de ferronnerie décorative qui, outre qu’elle fait écho à la ferronnerie existante de l’habitation, peut être regardé comme reprenant une des références architecturales caractéristiques de la ville au sens et pour l’application des dispositions citées au point 5. Par suite, le vice relevé dans le jugement du 17 décembre 2024 doit être regardé comme régularisé.

Sur les frais liés au litige :

7. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ». Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n°s 2104399 et 2209354 sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de La Baule-Escoublac et M. A… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C… D…, à la SCI Maret, à la commune de La Baule-Escoublac et à M. B… A….

Délibéré après l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Douet, présidente,

M^me Malingue, première conseillère,

M. Brémond, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

La rapporteure,

F. MALINGUE

La présidente,

H. DOUET

La greffière,

L. LÉCUYER

La République mande et ordonne au préfet de Loire-Atlantique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,