Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 janvier 2020, la société civile immobilière Foncière Pythagore, représentée par M^e Moayed demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2019, correspondant à une réévaluation de la valeur locative des locaux à usage de bureaux en retenant comme terme de comparaison le local-type n°303 du procès-verbal 6670-C de la commune de Nice ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le local type n°53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot n’est pas comparable avec l’immeuble à usage de bureaux en cause : en raison de sa localisation à Noisy-le-Grand, il existe des différences importantes en termes de densité de population et d’établissements actifs ;

— il convient de retenir le local type n°303 du procès-verbal de la commune de Nice comme terme de comparaison dont l’affectation, la situation et la nature sont comparables avec le bien en litige.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 mai 2020, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir, à titre principal, que la requête est irrecevable dès lors que la société requérante ne pouvait contester la valeur locative non révisée (dite « valeur locative 1970 ») appliquée à son bien que lorsqu’elle servait à asseoir l’imposition principale soit jusqu’en 2016 et le délai pour contester expirait par suite le 31 décembre 2017 et, à titre subsidiaire qu’aucun des moyens de la requête n’est fondée.

Vu le jugement avant-dire droit n°2000104 du 23 novembre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu la décision de renvoi de l’affaire en formation collégiale ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Chevalier, conseillère,

— et les conclusions de M^me Perez, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Foncière Pythagore a été assujettie au titre de l’année 2019 à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en raison d’un bien situé sur le territoire de la commune de Biot. Après avoir formé une réclamation préalable qui a été rejetée par l’administration fiscale, la société requérante demande au tribunal la décharge partielle de ces cotisations.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

2. En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, modifiée par l’article 48 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, reprises au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, que la valeur locative déterminée pour les locaux relevant de l’article 1498 du code général des impôts, pour éviter une trop forte variation de cette valeur, est celle en vigueur en 2016 pour l’année en litige et jusqu’en 2025 et, dite valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, ajustée par la moitié de la différence entre la valeur locative révisée de 2017 et celle de 2016, correction dite « planchonnement ».

3. Contrairement à ce que soutient l’administration, la SCI Foncière Pythagore peut utilement contester la valeur locative non révisée retenue par l’administration pour l’application du dispositif spécifique mentionné au point 3, qui implique de tenir compte, pour le calcul des impositions de l’année 2019 en litige, de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 sans application de la nouvelle méthode d’évaluation de la valeur locative des locaux professionnels définie à l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010.

4. En second lieu, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : « IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ».

5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux litiges : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; () / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ".

6. Dans le cas où le juge de l’impôt retient une évaluation par comparaison en application des dispositions du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, il ne peut prononcer une décharge des cotisations contestées lorsqu’il écarte un terme de comparaison proposé par les parties mais il doit, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il sollicite par un supplément d’instruction, rechercher un terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité. Ce n’est qu’à défaut de terme de comparaison pertinent que la valeur locative sera déterminée par voie d’appréciation directe.

7. Par jugement avant-dire droit du 23 novembre 2022, le tribunal a jugé que ni le local-type n°53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Biot du 3 décembre 2015, retenu initialement par l’administration fiscale, ni le local-type n°3030 du procès-verbal 6670-C de la commune de Nice proposé par la SCI Foncière Pythagore, ne constituaient des termes de comparaison pertinents pour l’évaluation de la valeur locative des locaux de cette dernière. En dépit du délai de trois mois laissé par ce jugement à l’administration fiscale, cette dernière n’a pas proposé un autre terme de comparaison.

8. Ainsi qu’il est exposé aux points 10 à 13 du jugement avant-dire droit du 23 novembre 2022, le local de référence retenu par l’administration fiscale correspondant à un immeuble à usage de bureau d’une surface pondéré de 1 058 m2 situé à Noisy-le-Grand dont la valeur locative non révisée a elle-même été déterminée par comparaison avec le local-type n°61 de la commune de Noisy-Le-Grand. En dépit de l’ajustement de 10% appliqué au tarif unitaire au m2 pour tenir compte des différences de surface des locaux et de situation entre cette commune et celle de Biot, ce terme de comparaison n’est pas pertinent dès lors que, comme le relève la société requérante, il ne se trouve pas dans une zone analogue, sur le plan économique, à celle du bien en litige.

9. Le terme de comparaison proposé par la SCI Foncière Pythagore dont le tribunal a, dans le jugement avant-dire droit du 23 novembre 2022, estimé qu’il ne constituait pas un terme de comparaison pertinent au motif qu’il ne se situait pas plus dans une zone économiquement analogue dès lors que sa densité, en termes de population et d’établissements actifs était également nettement supérieure à celle de Biot, ne peut se substituer au terme de comparaison proposé par l’administration fiscale.

10. Dans ces conditions, en l’absence de terme de comparaison approprié, la valeur locative de l’immeuble ne peut qu’être évaluée par la voie subsidiaire de l’appréciation directe prévue par le 3° de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l’année 2017.

11. Il résulte de ce qui précède que la SCI Foncière Pythagore est déchargée du montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige résultant de la différence entre la base d’imposition de la société requérante assise sur la valeur locative retenue par l’administration fiscale à la suite de l’appréciation directe de la valeur locative des locaux en cause et celle retenue dans le cadre de l’imposition litigieuse.

Sur les frais liés au litige :

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E  :

Article 1er : La valeur locative de l’immeuble à usage de bureaux que possède la SCI Foncière Pythagore sur le territoire de la commune de Biot en vue de l’établissement de la base d’imposition de cette société à la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les rôles de cette commune au titre de l’année 2019 est évaluée par voie d’appréciation directe prévue par les dispositions, dans leur rédaction applicable au litige, du 3° de l’article 1498 du code général des impôts.

Article 2 : La SCI Foncière Pythagore est déchargée de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dont elle s’est acquittée et celle résultant de l’application de la méthode de l’appréciation directe.

Article 3 : L’Etat versera à la SCI Foncière Pythagore une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Foncière Pythagore et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 7 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Chevalier-Aubert, présidente,

M^me Kolf, conseillère,

M^me Chevalier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2023.

La rapporteure,

signé

C. CHEVALIER

La présidente,

signé

V. CHEVALIER-AUBERT La greffière,

signé

C. SUSSEN

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,