Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 12 mai 2023, M^me B A, représentée par M^e Mundet, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants et de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 et de taxe d’habitation à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021, pour un montant total de 37 887 euros, à raison de trois villas sises 12 Q, 12 T et 14, avenue Jean Mermoz à Cagnes sur Mer (06800) ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les locaux sont inhabités et inhabitables ;

— les logements ne sont pas habitables tant au regard de l’article 232 du code général des impôts que de la doctrine administrative exprimée au BOI-IF-AUT-60.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Raison,

— et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A est propriétaire de plusieurs appartements situés sur la commune de Cagnes-sur-Mer à raison desquels elle a été assujettie à des cotisations de taxe sur les logements vacants et de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2021 et 2022 et de taxe d’habitation au titre de l’année 2021. Elle demande au tribunal la décharge de ces impositions.

Sur l’étendue du litige :

2. Par une décision postérieure à l’introduction de la requête, l’administration fiscale a prononcé le 16 juin 2023 un dégrèvement total de la cotisation de taxe d’habitation au titre de l’année 2021 et des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre des années 2021 et 2022 pour trois appartements de la villa sise 14 avenue Jean Mermoz. Dans cette mesure, il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête.

Sur les conclusions relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2021 et 2022 :

3. Aux termes du I de l’article 1389 du code général des impôts : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location (), à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance () jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance () a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance () soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location séparée () ».

4. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

5. En l’espèce, les pièces produites par M^me A ne permettent pas d’établir que les biens en litige seraient des biens destinés à la location et que la vacance serait indépendante de sa volonté. En outre, la seule circonstance que l’intéressée réside aux Etats Unis ne saurait justifier qu’elle serait dans l’incapacité d’entreprendre les travaux nécessaires pour remettre les biens en état d’être loués. M^me A n’est, dès lors, pas fondée à demander la décharge de l’imposition contestée.

Sur les conclusions relatives à la taxe annuelle sur les logements vacants :

En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :

6. D’une part, aux termes du I de l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la date d’imposition litigieuse : « La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. () / VI. -La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable ». En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, la commune de Cagnes-sur-Mer est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée.

7. D’autre part, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ".

8. Il appartient au contribuable d’établir que la vacance de son logement au cours de la période litigieuse est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de réaliser des travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières, ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché.

9. En premier lieu, s’agissant des quatre appartements sis 14, avenue Jean Mermoz, la requérante produit un constat d’huissier montrant des taches d’infiltration d’eau et la nécessité de réaliser d’importants travaux. Toutefois, en l’absence de devis attestant du montant des travaux de remise en état, ces constatations sont insuffisantes à elles seules pour établir que le local d’habitation litigieux ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants. Dans ces conditions, M^me A n’est pas fondée à soutenir que le local d’habitation en cause serait inhabitable au sens des dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts et le moyen doit, par suite, être écarté.

10. En deuxième lieu, s’agissant des trois logements dans la villa sise 12 Q avenue Jean Mermoz, la requérante se prévaut d’un constat d’huissier en date du 28 septembre 2021 montrant des taches d’infiltration d’eau et la nécessité de réaliser d’importants travaux. Toutefois, en l’absence de devis attestant du montant des travaux de remise en état, ces constatations sont insuffisantes à elles seules pour établir que le local d’habitation litigieux ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants. Dans ces conditions, M^me A n’est pas fondée à soutenir que le local d’habitation en cause serait inhabitable au sens des dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts et le moyen doit, par suite, être écarté.

11. En troisième lieu, s’agissant des trois appartements sis 12 T, avenue Jean Mermoz, au soutien de son moyen tiré de leur caractère inhabitable, la requérante produit deux constats d’huissier montrant des taches d’infiltration d’eau et la nécessité de réaliser d’importants travaux. Toutefois, en l’absence de devis attestant du montant des travaux de remise en état, ces constatations sont insuffisantes à elles seules pour établir que le local d’habitation litigieux ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants. Dans ces conditions, M^me A n’est pas fondée à soutenir que le local d’habitation en cause serait inhabitable au sens des dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts et le moyen doit, par suite, être écarté.

En ce qui concerne l’application de la doctrine administrative :

12. M^me A se prévaut de la doctrine BOI-IF-AUT-60 aux termes de laquelle : " Ne sont donc pas assujettis les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur. / Les travaux nécessaires pour rendre un logement habitable s’entendent de ceux qui remplissent au moins l’une des conditions suivantes : / – avoir pour objet d’assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ; / – avoir pour objet l’installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l’un ou l’autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures ".

13. Il ne ressort pas des pièces produites que les logements en litige ne peuvent être rendus habitables qu’au prix de travaux importants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de la doctrine précitée doit être écarté.

14. Il résulte de ce qui précède que M^me A n’est pas fondée à solliciter la décharge, en droits et pénalités, des cotisations de taxe foncière et de taxe annuelle sur les logements vacants auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022. Il s’ensuit que ses conclusions à fin de décharge ne peuvent qu’être rejetées ainsi que celles relatives aux frais irrépétibles.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête de M^me A à concurrence des sommes dégrevées en cours d’instance.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B A et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 25 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Sorin, présidente,

M^me Raison, première conseillère,

M. Loustalot-Jaubert, conseiller,

assistés de M. Cremieux, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

La rapporteure,

Signé

L. RAISONLa présidente,

Signé

G. SORIN

Le greffier,

Signé

D. CREMIEUX

La République mande et ordonne au ministre de l’Economie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou par délégation, le greffier.