Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 18 août 2023 et le 16 août 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Gefic Building, la société civile immobilière (SCI) Le Clos, M. F… C…, M^me E… C… et l’association Maison C…, représentés par M^e Bloch, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 juillet 2023 par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a accordé à la SCI La Promenade le transfert du permis de construire une villa avec piscine sur la parcelle cadastrée section A n° 1647 sise au 75 avenue de la corniche d’or à Théoule-sur-Mer initialement délivré à M. A… B… par un arrêté du 18 janvier 2019 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Théoule-sur-Mer la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

S’agissant de la recevabilité :

- ils ont un intérêt leur donnant qualité à agir contre la décision attaquée.

S’agissant de la légalité de la décision attaquée :

- elle est insuffisamment motivée ;

- le permis de construire transféré était périmé à la date de la décision attaquée ;

- la commune ne s’est pas assurée que les ayants-droits du bénéficiaire initial du permis de construire avaient qualité pour consentir au transfert du permis de construire à la SCI La Promenade ;

- la SCI La Promenade n’avait pas qualité pour déposer une demande de permis de construire ;

- il n’est pas établi que la SCI La Promenade a eu recours à un architecte en méconnaissance de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme.

Par trois mémoires en défense, enregistrés le 2 septembre 2023, le 17 avril 2024 et le 21 novembre 2024, la SCI La Promenade, représentée par M^e Aïm, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce que les requérants lui versent la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne démontrent pas d’un intérêt leur donnant qualité à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 12 mars 2024 et le 4 novembre 2024, la commune de Théoule-sur-Mer, représentée par M^e Masquelier, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce que les requérants lui versent la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne démontrent pas d’un intérêt leur donnant qualité à agir ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 4 novembre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 14 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Facon,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Aïm, représentant la SCI La Promenade.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 18 janvier 2019, le maire de Théoule-sur-Mer a délivré à M. A… B… un permis de construire portant sur la construction d’une villa avec piscine sur la parcelle cadastrée section A n° 1647 sise au 75 avenue de la corniche d’or à Théoule-sur-Mer. Par un arrêté du 10 juillet 2023, le maire de la commune a accordé à la SCI La Promenade le transfert de ce permis de construire. Les requérants demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. (…) ».

Si les requérants soutiennent que la décision portant transfert du permis de construire est insuffisamment motivée, ils ne précisent pas quel fondement imposerait une obligation de motivation. En tout état de cause, une telle décision, qui n’a pas un caractère défavorable pour son bénéficiaire, n’est pas au nombre de celles devant être motivées en application des dispositions susvisées. Dès lors, ce moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, d’une part, aux termes du premier alinéa de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. ». D’autre part, aux termes du premier alinéa de l’article R. 424-19 du même code : « En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. ».

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial a été délivré le 18 janvier 2019. Le délai de validité du permis de construire a débuté au plus tôt à compter de cette date et a été suspendu de l’introduction d’une requête au tribunal administratif de Nice contre celui-ci jusqu’à la non-admission par le Conseil d’Etat du pourvoi en cassation formé contre le jugement rendu par le tribunal le 27 avril 2022, soit du 15 juillet 2019 au 27 décembre 2022. Par suite, à la date de la décision attaquée, soit le 10 juillet 2023, le permis de construire initial en cause n’était pas périmé.

En troisième lieu, les requérants allèguent qu’il n’est pas établi que les ayants-droits du bénéficiaire initial du permis de construire ayant consenti à son transfert étaient les seules personnes à avoir qualité pour ce faire. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’acte de vente de la parcelle en litige du 17 avril 2024 que les trois ayants-droits ayant consenti au transfert du permis de construire en étaient les propriétaires. Dès lors, ces personnes avaient qualité pour consentir au transfert du permis de construire en cause. Par ailleurs, ces trois mêmes personnes ont signé l’encadré « Accord du (ou des) titulaire(s) du permis » et ont ainsi exprimé leur consentement à ce transfert.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager, ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ». Aux termes de l’article R. 431-5 du même code la demande de permis de construire comporte « l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ».

Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 énoncé ci-dessus. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la règlementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude.

Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaitre, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.

En l’espèce, les requérants se bornent à soutenir que la SCI La Promenade n’était pas propriétaire de la parcelle litigieuse à la date de la décision attaquée et que la commune de Théoule-sur-Mer aurait dû procéder à une instruction pour vérifier la qualité de cette société pour déposer une demande de transfert de permis de construire. Toutefois, dès lors qu’ils n’allèguent pas que l’administration disposait d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, ni même que le pétitionnaire ne disposait d’aucun droit à la déposer, ils ne peuvent utilement se prévaloir de ce que l’administration n’aurait pas vérifié la qualité de la SCI La Promenade pour déposer cette demande. En tout état de cause, tant le dossier de la demande de transfert de permis de construire que l’acte de vente de la parcelle litigieuse, daté du 17 avril 2024 et postérieur à la décision attaquée, révèlent que la SCI La Promenade pouvait être regardée comme ayant été autorisée à exécuter les travaux projetés par les propriétaires de la parcelle.

En cinquième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme : « Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire. ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire initialement déposée par M. B… a été présentée avec le concours d’un architecte. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet architectural en cause n’ait pas été réalisé par un architecte manque en fait.

D’autre part, il ne résulte pas des dispositions précitées au point 11 qu’une demande de transfert de permis de construire implique qu’il soit de nouveau fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de ce que la SCI La Promenade n’a pas eu recours à un architecte pour solliciter le transfert du permis de construire en cause.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Théoule-sur-Mer, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge des requérants une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Théoule-sur-Mer et non compris dans les dépens et une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SCI La Promenade et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Gefic Building et autres est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront une somme globale de 2 000 euros à la commune de Théoule-sur-Mer et une somme globale de 2 000 euros la SCI La Promenade en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Gefic Building, représentante unique des requérants, à la commune de Théoule-sur-Mer et à la SCI La Promenade.

Délibéré après l’audience du 4 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Pouget, présidente,

M. Garcia, conseiller,

M. Facon, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2026.

Le rapporteur,

Signé

F. FACON

La présidente,

Signé

POUGET

La greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier/la greffière