Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 mai 2023 et 22 mai 2023, M^me A… B…, représentée par M^e Dermenghem, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 novembre 2022 par lequel le maire de Sorgues a délivré un permis de construire une maison d’habitation avec garage à M. C… D…, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge des « parties adverses » une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté méconnait les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait les dispositions de l’article UA11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- le permis a été obtenu par fraude.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2025, la commune de Sorgues, représentée par M^e Mouakil, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en raison de sa tardiveté ;

- elle relève d’un conflit privé de voisinage sans incidence sur la légalité du permis ;

- les moyens de la requête sont infondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 6 juillet 2025 et 7 juillet 2025, ainsi qu’un mémoire enregistré le 27 juillet 2025 qui n’a pas été communiqué, M. C… D…, représenté par M^e Hequet, conclut au rejet de la requête ou, subsidiairement, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.

Par courriers du 23 septembre 2025, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et invitées à présenter leurs éventuelles observations sur ce point.

Des observations en réponse à ce courrier ont été respectivement présentées par M^me B… puis par M. D…, les 26 septembre 2025 et 27 septembre 2025.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Pumo,

- les conclusions de M^me Poullain, rapporteure publique,

- les observations de M^e Lacaze-Masmonteil, avocate de la requérante,

- les observations de M^e Mouakil, avocat de la commune de Sorgues,

- et les observations de M^e Hequet, avocat de M. D….

Une note en délibéré a été présentée pour la requérante le 2 octobre 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Le 29 juillet 2022, M. D… a déposé en mairie une demande de permis de construire, complétée le 24 août 2022, portant sur la construction d’une maison d’habitation avec garage et la démolition d’une piscine, sur un terrain situé avenue d’Orange à Sorgues. Ce terrain correspond à la parcelle cadastrée section DW n°34, classée en zone UA du plan local d’urbanisme. Par un arrêté du 16 novembre 2022, le maire de Sorgues lui a délivré le permis de construire sollicité. Le 20 février 2023, M^me B…, voisine du projet, a sollicité le retrait de l’arrêté du 16 novembre 2022. Ce recours gracieux, réceptionné le 21 février suivant, a été rejeté par le maire de Sorgues le 2 mars 2023. Par la présente requête, M^me B… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 16 novembre 2022 ainsi que le rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté des conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 16 novembre 2022 :

2. En application du premier alinéa de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, le recours formé contre une décision administrative doit être présenté dans le délai de deux mois à compter de sa notification ou de sa publication. Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre (…) d’un permis de construire (…) court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». L’article R. 424-15 du même code dispose que : « Mention du permis explicite (…) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté (…) et pendant toute la durée du chantier (…) ». Il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a bien rempli les formalités d’affichage prescrites par ces dispositions.

3. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 16 novembre 2022 à M. D… aurait fait l’objet d’un affichage continu et régulier sur le terrain d’assiette du projet. Le délai de recours contentieux à l’encontre de ce permis n’avait donc pu commencer à courir le 20 février 2023, date à laquelle M^me B… a formé un recours gracieux. Celui-ci a été réceptionné par la commune de Sorgues le 21 février 2023 et implicitement rejeté le 21 avril 2023 de sorte que la requête introduite par M^me B… le 17 mai 2023, soit moins de deux mois plus tard, ne saurait être regardée comme tardive. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les moyens tenant à l’incomplétude du dossier de permis :

4. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (…) ».

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ou de démolir ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. En premier lieu, selon l’article R. 431-8 de ce code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (…).

7. Si la requérante soutient que la description des abords du terrain est insuffisante à défaut de mentionner que la construction envisagée, qui jouxte l’immeuble dont elle est propriétaire, implique d’obstruer deux ouvertures existantes sur la façade de cet immeuble, il ressort des pièces du dossier que l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du permis aux règles d’urbanisme applicables n’a pu être faussée dès lors qu’aucune disposition réglementaire relative à la législation de l’urbanisme n’interdit d’adosser une construction contre la partie d’un bâtiment existant comprenant des ouvertures préexistantes. Par suite, le moyen doit être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (…). Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. (…). Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les côtes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan ».

9. D’une part, si la requérante fait valoir à juste titre que le plan de masse ne comporte pas de représentation des modalités de raccordement aux réseaux publics, il ressort des pièces du dossier que cette circonstance n’a pas été de nature à empêcher l’autorité administrative d’apprécier exactement la situation de la construction projetée, qui s’inscrit dans un tissu très urbanisé, au regard des équipements publics devant la desservir.

10. D’autre part, il est constant que le projet se situe en zone hachurée en rouge du plan de prévention des risques d’inondation du Rhône, approuvé le 8 avril 2019, dont le système altimétrique de référence est le nivellement général de France (NGF). Dans la mesure où le plan de masse, qui porte la mention « NGF 24.46 », est également côté par rapport au niveau général de France, ses côtes sont, de fait, rattachées au système altimétrique de ce plan, conformément aux dispositions précitées de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme.

11. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

12. En dernier lieu, l’article R. 431-10 de ce code dispose que : « Le projet architectural comprend également : / (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. »

13. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis comprend une photographie représentant le terrain dans son environnement proche ainsi qu’un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes. S’il est vrai qu’aucune photographie permettant de situer le terrain dans son environnement lointain n’est fournie, la requérante se borne à soutenir qu’en l’absence de cette pièce le service d’instructeur n’a pu être informé de l’existence de deux ouvertures sur la façade de son immeuble. Toutefois, ainsi que cela a été exposé au point 7, l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du permis aux règles d’urbanismes applicables n’a pu être été faussée par l’absence d’information quant à l’existence de ces fenêtres et la requérante n’établit ni n’allègue que ce projet ne s’intègrerait pas dans le paysage urbain existant ou que l’obstruction desdites fenêtres par la construction projetée aurait une incidence sur cette intégration. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit également être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UA11 du règlement du PLU :

14. L’article UA11-2 « couvertures » du règlement du PLU dispose que : « Les débords de toiture doivent être constitués par une génoise traditionnelle ou une corniche ».

15. En l’espèce, la notice architecturale du dossier de demande de permis prévoit que « la construction sera réalisée avec des matériaux traditionnels, à savoir : (…) toitures en vieilles tuiles rondes de récupération, (…) génoises deux rangs ». La requérante n’est donc pas fondée à soutenir que les débords de toiture ne sont pas constitués par une génoise traditionnelle.

16. L’article UA11-3 « Forme et nature des percements ou baies » du règlement du PLU dispose quant à lui que : « La surface des ouvertures dans les façades devra toujours être inférieure à la surface des parties pleines selon le principe 2/3 de plein pour 1/3 de vide. A l’exception des vitrines sur rue ou place publique, installées en rez-de-chaussée, l’ensemble des ouvertures ne peut occuper plus du tiers de la largeur de la façade. La proportion des ouvertures (de forme obligatoirement rectangulaires), devra être plus haute que large (hauteur comprise entre 1 fois et demie et 2 fois et demie de la largeur), à l’exception des fenêtres des combles qui pourront avoir une forme carrée et des vitrines sur rue ou places publiques ».

17. En premier lieu, il ressort du plan en coupe de la façade ouest du projet que, d’une part, la surface de la menuiserie prévue au-dessus du garage occupe plus d’un tiers de la largeur de cette façade, méconnaissant ainsi l’article UA11-3 du règlement du PLU et que, d’autre part, la hauteur de cette menuiserie n’atteint pas une dimension équivalente à une fois et demi sa largeur, tel que prévu par les dispositions suivantes du même article.

18. En second lieu, il ressort du plan en coupe de la façade nord du projet que les hauteurs d’au moins trois des quatre fenêtres projetées sur cette façade n’atteignent pas une dimension équivalente à une fois et demi leur largeur, de sorte que les dispositions de l’article UA11-3 du règlement du PLU sont également méconnues à ce titre.

En ce qui concerne la fraude invoquée :

19. Lorsque l’autorité saisie d’une demande d’autorisation d’urbanisme vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande d’autorisation pour ce motif. La fraude, dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date de l’autorisation, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier, y compris le cas échéant au vu d’éléments dont l’autorité administrative n’avait pas connaissance à cette dernière date, que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration ou s’est livré à des manœuvres en vue d’obtenir une autorisation indue.

20. En l’espèce, à supposer que le pétitionnaire ait effectivement eu l’intention de tromper le service instructeur sur la présence de deux fenêtres en façade de la partie du bâtiment sur lequel doit être adossée la construction projetée, il n’est pas établi que cela lui aurait permis d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme alors qu’aucune disposition du règlement du plan local d’urbanisme ne proscrit la réalisation d’une construction adossée à un bâtiment sur lequel se trouvent des ouvertures. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le permis litigieux a été obtenu par fraude doit être écarté.

21. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante est seulement fondée à contester la légalité de l’arrêté du 16 novembre 2022 en tant qu’il méconnaît l’article UA11 du règlement du PLU de Sorgues.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

22. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

23. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

24. Les vices relevés ci-dessus, tirés de la méconnaissance de l’article UA11 du règlement du PLU, sont susceptibles d’être régularisés par une mesure de régularisation dont la délivrance n’implique pas d’apporter au projet d’ensemble immobilier en litige un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et d’impartir à M. D… un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, afin de permettre la régularisation des vices mentionnés au point 24 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… B…, à la commune de Sorgues et à M. C… D….

Délibéré après l’audience du 30 septembre 2025 où siégeaient :

- M^me Boyer, présidente,

- M^me Vosgien, première conseillère,

- M. Pumo, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2025.

Le rapporteur,

J. PUMO

La présidente,

C. BOYERLa greffière,

N. LASNIER

La République mande et ordonne au préfet de Vaucluse en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.