Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 novembre 2023 et 28 octobre 2025, la société par action simplifiée « La Martine », représentée par M^e Tartanson, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 26 septembre 2023 par laquelle le maire de la commune d’Orange a préempté l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section BS no1, sise 2, avenue Frédéric Mistral ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Orange une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision contestée est entachée d’un vice de motivation à défaut de viser précisément l’objectif poursuivi ;

- l’objectif poursuivi apparait contradictoire avec le classement du bien à titre d’élément patrimonial à protéger ;

- l’objectif poursuivi, qui relève de la simple mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat ou de la réhabilitation d’un logement insalubre, est trop général et inexistant en l’absence de projet précis au jour de la préemption ;

- le projet à l’origine de la décision de préemption ne constitue pas une action ou opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

- l’exercice du droit de préemption pour acquérir le bien apparait discriminatoire et procède d’un détournement de pouvoir dès lors qu’il ne vise pas l’intérêt général mais la mise en échec d’un projet de réaménagement mené par un particulier.

Par des mémoires en défense enregistrés les 4 juillet 2025 et 26 novembre 2025, la commune d’Orange conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Pumo,

- et les conclusions de M^me Poullain, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Le 7 juillet 2023, la SAS « La Martine » a conclu avec M^me B… A… un compromis de vente portant sur un immeuble en R+1 avec jardin, composé de trois lots, situé sur la parcelle cadastrée section BS no1, sise 2, avenue Frédéric Mistral à Orange. Après qu’une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune le 12 juillet 2023, le maire de la commune d’Orange a décidé de préempter ce bien par décision du 26 septembre 2023. Par la présente requête, la SAS « La « Martine » demande l’annulation pour excès de pouvoir de cette décision.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…) Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat ou, en l’absence de programme local de l’habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. » Aux termes de l’article L. 300-1 de ce code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser».

3. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

4. Il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 10 novembre 2004, le conseil municipal de la commune d’Orange a défini les principes de sa politique locale de l’habitat qui consistent, au sein d’un périmètre stratégique incluant le centre historique et sa périphérie immédiate, à développer une offre d’habitat diversifiée afin de satisfaire les besoins de logement de chaque catégorie sociale dans un objectif de mixité, à attirer une nouvelle clientèle en améliorant l’image et la vitalité du centre-ville, à promouvoir la décence du logement et la qualité de l’habitat, à améliorer et aménager l’habitat existant et à assurer le maintien et le développement du commerce et des autres activités économiques de proximité. Il ressort également des pièces du dossier que le plan local d’urbanisme communal comprend un projet d’aménagement et de développement durable énonçant que la commune d’Orange se donne notamment pour objectif de favoriser l’optimisation du foncier en mobilisant le parc vacant et de rendre au centre-ville son rôle de fédérateur de pôle urbain et commercial. Ces objectifs sont déclinés dans le programme local de l’habitat 2020-2025. La commune d’Orange a aussi entrepris de créer un site patrimonial remarquable en vue de protéger le patrimoine des destructions et restaurations inadaptées et recueilli à ce titre l’avis favorable de la ministre de la culture le 17 mai 2022. Enfin, par délibération du 21 février 2022, la communauté de communes du pays d’Orange en Provence et la commune d’Orange se sont notamment engagées, dans le cadre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT), à œuvrer contre la dégradation du patrimoine bâti qui évolue à contre-courant de l’objectif de redynamisation du commerce en centre-ville, à freiner la tertiarisation du commerce local, à apaiser le centre-ville, à conforter l’offre de soin à la population, à renforcer l’offre de formation en lien avec le nouveau quartier de la gare, à poursuivre la réhabilitation des logements en centre ancien, à s’appuyer sur le parc existant pour produire des logements sociaux, à proposer des logements adaptés au vieillissement de la population, aux jeunes actifs, aux familles et aux catégories CSP+, à s’appuyer sur l’axe autour de l’avenue Frédéric Mistral pour connecter le centre-ville au quartier de la gare et à poursuivre l’apaisement du centre-ville et de ses abords en étendant l’aire piétonne et les zones de rencontre.

5. Cependant, bien qu’elle indique, sans être contredite, avoir mené dans une quinzaine de rues des opérations de restructuration du bâti dans le but d’en faire cesser la dégradation, de permettre la production d’une offre de logement diversifiée et d’assurer le maintien et le développement du commerce de proximité, aucun de ces documents ne prévoit l’acquisition et la réaffectation de bâtiments dans ce quartier ou l’extension de la placette attenante à la cour existante au sein de l’immeuble litigieux, située au début de l’avenue Frédéric Mistral. L’étude de stationnement et de trafic produite par la commune, qui n’est pas datée, prévoit certes, sur l’avenue Frédéric Mistral, la suppression de places de stationnements au profit de la création d’une voie verte et de la plantation d’arbres « d’alignement », le passage à sens unique d’une partie de la voie, la conservation d’un bâtiment destiné à accueillir des associations, la création d’un parc urbain et la création d’un parking de 60 à 80 places, dont la commune justifie la réalisation par la production d’une facture. En revanche, cette étude ne prévoit ni la réhabilitation et la réaffectation du bâtiment litigieux, ni l’extension de la placette attenante. Par ailleurs, bien que la réhabilitation des logements en centre ancien fasse partie des objectifs visés par les documents susmentionnés et que celle du bâtiment litigieux, classé « patrimoine bâti à protéger » au sens de l’article PE4 du plan local d’urbanisme, apparait effectivement nécessaire dès lors que ledit bâtiment a fait l’objet de deux arrêtés de mise en sécurité d’urgence, édictés par le maire de la commune d’Orange les 26 janvier 2023 et 8 août 2023, la commune d’Orange ne produit aucun devis ou autre élément de nature à établir qu’elle avait effectivement pour projet d’acquérir le bien et de prendre en charge sa réhabilitation au jour de la décision contestée. Enfin, rien ne permet de considérer que le bien préempté faisait alors l’objet d’un projet concret dans la mesure où la multiplicité des objectifs évoqués de manière abstraite dans la décision attaquée et les autres pièces du dossier ne précisent pas si la commune d’Orange envisageait d’affecter les trois lots composant le bâtiment à des logements sociaux, à des logements adaptés au vieillissement de la population, aux jeunes actifs, aux familles, à des services de soins ou à des services de formation professionnelle. Dans ces conditions, la commune d’Orange ne justifie pas, à la date de la préemption contestée, d’un projet réel d’action relatif à l’immeuble en cause répondant aux exigences des articles L. 210-1 et L. 300-1 précités du code de l’urbanisme. Il s’ensuit que la société requérante est fondée à soutenir que la décision de préemption ne s’inscrit pas dans une action ou opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen doit être accueilli.

6. Il résulte de ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, la société requérante est fondée à demander l’annulation de la décision du 26 septembre 2023 par laquelle le maire de la commune d’Orange a préempté l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section BS no1.

Sur les frais liés au litige :

7. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune d’Orange la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La décision du 26 septembre 2023 par laquelle le maire de la commune d’Orange a préempté l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section BS no1 est annulée.

Article 2 : La commune d’Orange versera à la SAS « La Martine » la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société par action simplifiée « La Martine », à la commune d’Orange et à M^me B… A….

Délibéré après l’audience du 17 mars 2026 où siégeaient :

- M^me Boyer, présidente,

- M^me Vosgien, première conseillère,

- M. Pumo, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

Le rapporteur,

J. PUMO

La présidente,

C. BOYERLa greffière,

L. GALAUP

La République mande et ordonne au préfet de Vaucluse en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.