Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 10 avril 2024 et 18 mars 2026, M. C… A… demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la délibération n° 20 adoptée le 9 février 2024 par laquelle le conseil municipal de la commune de Saint-Jean-le-Blanc a approuvé la cession de l’immeuble à usage d’habitation sis 37 rue du général de Gaulle pour un montant de 115 000 euros ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-le-Blanc les dépens de l’instance.

Il soutient que :

la délibération est insuffisamment motivée ;

aucune procédure préalable n’a été mise en œuvre ;

les acquéreurs sont des amis de l’adjoint chargé de l’urbanisme, lequel a pris part au vote ;

le prix de cession est inférieur à l’estimation réalisée par le service compétent ;

l’avis est postérieur à la délibération attaquée.

Par des mémoires en défense enregistrés le 27 septembre 2024, le 14 novembre 2025 et le 6 mars 2026, la commune de Saint-Jean-le-Blanc, représentée par M^e Gally, conclut au rejet de la requête, à la condamnation du requérant au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en réparation d’un abus du droit d’ester en justice et à la mise à sa charge de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés et que M. A… instrumentalise le tribunal.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code civil ;

le code général des collectivités territoriales ;

le code général de la propriété des personnes publiques ;

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. B…,

- les conclusions de M. Lombard, rapporteur public,

- et les observations de M^e Gally, représentant la commune de Saint-Jean-le-Blanc.

Considérant ce qui suit :

La commune de Saint-Jean-le-Blanc (45650) a acquis par acte notarié le 20 novembre 2020 un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation, d’un hangar et de garages situés sur la parcelle cadastrée section AB n° 101 d’une superficie de 976 m², sise 37, rue du Général de Gaulle. Par délibération n° 20 adoptée le 9 février 2024, le conseil municipal a approuvé la cession de cet immeuble pour un montant de 115 000 euros. Par la présente requête, M. A… en sa qualité de conseiller municipal demande au tribunal l’annulation de cette délibération.

Sur le cadre juridique applicable :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales : « Sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l’affaire qui en fait l’objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ». Il résulte de ces dispositions que la participation au vote permettant l’adoption d’une délibération d’un conseiller municipal intéressé à l’affaire qui fait l’objet de cette délibération, c’est-à-dire y ayant un intérêt qui ne se confond pas avec ceux de la généralité des habitants de la commune, est de nature à en entraîner l’illégalité.

En deuxième lieu, l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales dispose : « Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s’il s’agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19. / Le bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire d’une commune de plus de 2 000 habitants par celle-ci, ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d’une convention avec cette commune, donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Ce bilan est annexé au compte administratif de la commune. / Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité. ». selon l’article R. 2241-2 du même code : « L’autorité compétente de l’Etat mentionnée à l’article L. 2241-1 est le directeur départemental des finances publiques. ».

Tout d’abord, il résulte de ces dispositions que, dans les communes de 3 500 habitants et plus, la convocation aux réunions du conseil municipal doit être accompagnée d’une note explicative de synthèse portant sur chacun des points de l’ordre du jour. Le défaut d’envoi de cette note ou son insuffisance entache d’irrégularité les délibérations prises, à moins que le maire n’ait fait parvenir aux membres du conseil municipal, en même temps que la convocation, les documents leur permettant de disposer d’une information adéquate pour exercer utilement leur mandat. Cette obligation, qui doit être adaptée à la nature et à l’importance des affaires, doit permettre aux intéressés d’appréhender le contexte ainsi que de comprendre les motifs de fait et de droit des mesures envisagées et de mesurer les implications de leurs décisions. Elle n’impose pas de joindre à la convocation adressée aux intéressés, à qui il est au demeurant loisible de solliciter des précisions ou explications conformément à l’article L. 2121-13 du même code, une justification détaillée du bien-fondé des propositions qui leur sont soumises.

Ensuite, si ces dispositions n’imposent pas que le document lui-même établi par le service des domaines soit remis aux membres du conseil municipal avant la séance sous peine d’irrégularité de la procédure d’adoption de cette délibération, la teneur de cet avis doit en revanche, préalablement à la séance du conseil municipal durant laquelle la délibération relative à la décision de cession doit être prise, être portée utilement à la connaissance de ses membres, notamment par la note de synthèse jointe à la convocation qui leur est adressée.

Enfin, la consultation de l’autorité prévue au 3e alinéa précité de l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales préalablement à la délibération du conseil municipal portant sur la cession d’un immeuble ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants ne présente pas le caractère d’une garantie. Il appartient en revanche au juge saisi d’une délibération prise en méconnaissance de cette obligation de rechercher si cette méconnaissance a eu une incidence sur le sens de la délibération attaquée.

En troisième et dernier lieu, la cession par une commune d’un immeuble à des particuliers pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé lorsque la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes. Pour déterminer si la décision par laquelle une collectivité publique cède à une personne privée un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur est, pour ce motif, entachée d’illégalité, il incombe au juge de vérifier si elle est justifiée par des motifs d’intérêt général. Si tel est le cas, il lui appartient ensuite d’identifier, au vu des éléments qui lui sont fournis, les contreparties que comporte la cession, c’est-à-dire les avantages que, eu égard à l’ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer, et de s’assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité. Il doit, enfin estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence entre le prix de vente et la valeur du bien cédé.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, les motifs de la délibération litigieuse précisent l’intérêt communal s’attachant à la cession de la parcelle cadastrée section AB n° 101, le montant de l’offre de vente et l’identité de l’acquéreur, le montant fixé par l’avis de l’autorité compétente ainsi que le prix de cession retenu par le conseil municipal. Cette délibération étant suffisamment motivée, ce moyen doit être écarté.

En deuxième lieu, aucune disposition législative ou réglementaire n’impose à une personne morale de droit public autre que l’État de faire précéder la vente d’une dépendance de son domaine privé d’une mise en concurrence préalable. Toutefois, lorsqu’une telle personne publique fait le choix, sans y être contrainte, de céder un bien de son domaine privé par la voie d’un appel à projets comportant une mise en concurrence, elle est tenue de respecter le principe d’égalité de traitement entre les candidats au rachat de ce bien. Il ne saurait cependant en découler qu’elle devrait respecter les règles relatives à la commande publique, qui ne sont pas applicables à la cession d’un bien. Par suite, le moyen invoqué selon lequel la commune de Saint-Jean-Le-Blanc n’aurait pas procédé à une mise en concurrence préalable manque en droit et doit dès lors être écarté.

En troisième lieu, M. A… soutient que la cession litigieuse aurait été consentie au bénéfice de personnes privées ayant des liens amicaux avec l’adjoint au maire chargé de l’urbanisme et que ce dernier a pris part au vote. Toutefois, il ne ressort en tout état de cause pas de cette seule circonstance que la délibération prendrait en compte l’intérêt personnel de l’adjoint au maire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales doit également être écarté.

En quatrième lieu, la cession de cet immeuble qui est situé à l’intérieur d’un périmètre de protection défini par le plan local d’urbanisme (PLU) d’Orléans métropole approuvé le 7 avril 2022 faisant obstacle à sa destruction, est destinée, compte tenu de sa localisation, à faciliter plusieurs projets municipaux, dont celui de création d’un parc de stationnement en contre-bourg. Aussi cette cession répond-elle indubitablement à un motif d’intérêt général.

En cinquième et dernier lieu, le Pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publique (DRFIP) du Centre – Val de Loire et du département du Loiret, saisi sur le fondement de l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, a estimé le 6 juillet 2023 la valeur vénale de la maison construite en 1925 en R+2, mitoyenne d’un côté, d’une surface habitable de 103 m², à l’issue d’une visite réalisée le 28 juin 2023 à la somme de 158 000 euros, soit 1 536 euros /m² avec une marge de 10 %. Cette évaluation a été réalisée par la méthode de la comparaison avec le prix d’une transaction réalisée en 2022 pour une maison en R+2, d’une surface utile de 82 m² avec garage, construite en 1880, sise 16 rue du général de Gaulle sur une parcelle de 410 m², avec une minoration de 30 % destinée à prendre en compte l’état général du bien ainsi que l’absence de terrain. Cinq acquéreurs potentiels ont visité le bien et deux propositions ont été faites, l’une pour une activité commerciale présentée le 17 octobre 2023 au prix de 105 000 euros et la seconde pour la réalisation de trois logements locatifs pour un prix de 115 000 euros. Cette estimation ne prend pas en compte la création future d’un parc de stationnement aux abords immédiats de la maison, ni la perte d’accès à la rue de Gaulle en raison de la création d’un parc de stationnement, ni les surcoûts liés à la présence d’amiante ou de plomb, le rapport de diagnostic technique réalisé en 2019 relevant que la toiture contient des plaques de fibro-ciment. Le coût de la suppression de l’amiante présente dans la toiture, ainsi que la mise aux normes de l’installation intérieure d’électricité sont à la charge de l’acquéreur. Ce même service a par ailleurs mais par la suite estimé le 6 octobre 2025 la valeur de cession de cet immeuble à 111 550 euros. Dans ces conditions, en raison des modalités d’évaluation et des contreparties mises à la charge de l’acquéreur, lesquelles présentent un caractère suffisant, le prix de cession fixé à 115 000 euros n’est pas entaché d’erreur d’appréciation. Il suit de là que si la cession de la maison d’habitation a été consentie pour un prix inférieur à l’évaluation de l’autorité compétente de l’État, elle ne saurait cependant être regardée comme constitutive d’une libéralité.

Il résulte de tout ce qui précède que M. A… n’est pas fondé à demander l’annulation de la délibération du n° 20 du 9 février 2024 du conseil municipal de la commune de Saint-Jean-le-Blanc.

Sur les conclusions tendant à la condamnation à des dommages-intérêts pour citation abusive:

La commune de Saint-Jean-le-Blanc qui demande la condamnation de M. A… au paiement de dommages-intérêts pour citation abusive à hauteur de 5 000 euros n’est pas recevable à présenter en défense aux conclusions d’excès de pouvoir de M. A… des conclusions reconventionnelles contre ce dernier. Ses conclusions doivent par suite être rejetées.

Sur les conclusions tendant à ce qu’une amende pour recours abusif :

La faculté ouverte au juge par l’article R. 741-12 du code de justice administrative d’infliger à la partie requérante une amende pour recours abusif constitue un pouvoir propre. Par suite, les conclusions présentées par la commune de Saint-Jean-le-Blanc tendant à ce que le tribunal prononce une amende sur ce fondement sont également irrecevables et doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Jean le Blanc, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que M. A… demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de ce dernier la somme de 1500 euros à verser à la commune au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : M. A… versera à la commune de Saint-Jean-le-Blanc une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions reconventionnelles présentées par la commune de Saint-Jean-le-Blanc ainsi que le surplus de ses conclusions sont rejetés.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C… A… et à la commune de Saint-Jean-le-Blanc.

Délibéré après l’audience du 22 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Samuel Deliancourt, président,

M. Jean-Luc Jaosidy, premier conseiller,

M^me Aurore Bardet, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

Le rapporteur,

Jean-Luc B…

Le président,

Samuel DELIANCOURT

La greffière,

Aurore MARTIN

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.