Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 12 juillet 2024, et des mémoires, enregistrés le 15 janvier 2025 et le 11 juin 2025, la société civile immobilière (SCI) du Citron Vert, représentée par la SELAS BHN Conseil, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à concurrence de 142 777 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 dans la commune de Bosc-le-Hard ;

2°) de mettre une somme à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI du Citron Vert soutient que :

en ayant estimé que les parcelles ZR 80, ZR 84 et ZR 86 sur lesquelles la SARL Multimat exerce son activité constituaient une seule unité taxable à la taxe foncière alors que chacune de ces parcelles, d’ailleurs elles-mêmes composées de locaux ouverts ou non au public et de voies de circulation et de parking, constitue une fraction de propriété distincte faisant l’objet d’une utilisation particulière, l’administration a méconnu l’article 1494 du code général des impôts et l’article 324 A de l’annexe III à ce code ;

par voie de conséquence, la classement de l’ensemble de ces parcelles dans la catégorie DEP2 est erroné ;

la valeur locative s’appréciant local par local, la méthode d’évaluation globale suivie par l’administration, même corrigée par application de coefficients de pondération sur les surfaces affectées aux dépôts de matériaux et à la circulation, est erronée ;

en l’espèce, le calcul de la taxe doit s’opérer sur la base de 6 985 m² en DEP2, dont 464 m² correspondent à des locaux couverts et 6 521 m² correspondent à des locaux ouverts, ainsi que de 22 487 m² en DEP3.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 octobre 2024, le 17 février 2025 et le 29 juillet 2025, ces deux derniers mémoires n’ayant pas été communiqués, la directrice spécialisée de contrôle fiscal Nord conclut au rejet de la requête.

La directrice soutient qu’aucun moyen n’est fondé.

Vu :

la décision par laquelle la présidente a désigné M. A… comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;

l’ordonnance du 12 juin 2025 fixant la clôture de l’instruction au 19 août 2025 à 12 h ;

les autres pièces du dossier.

Vu :

le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après la présentation du rapport, ont été entendues les conclusions de M^me B….

Considérant ce qui suit :

La SCI du Citron Vert est propriétaire, sur le territoire de la commune de Bosc-le-Hard, des parcelles cadastrées ZR 80, ZR 84 et ZR 86 de surfaces respectives de 6 075 m², 20 257 m² et 3 140 m². Elle les a données en location à la SARL Multimat qui y exerce une activité de négoce de matériaux de construction dans des locaux couverts, sur des emplacements non couverts et dans des bureaux. A l’issue de la vérification de comptabilité de la SARL Multimat, l’administration, après avoir constaté que tous les emplacements affectés à l’usage professionnel n’avaient pas été portés à sa connaissance, a procédé à une évaluation globale des trois terrains, a considéré que leur surface cumulée de 29 472 m² relevait dans son ensemble de la catégorie 2 « lieux de dépôt couverts » du sous-groupe III « lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement » (DEP2) prévue par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. Les corrections ainsi apportées à la valeur locative des biens se sont traduites par la mise en recouvrement au titre de l’année 2021, par un rôle particulier établi en application de l’article 1508 du code général des impôts, d’une cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties quadruplée.

Sur l’évaluation distincte :

Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (…) ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. » Aux termes de l’article 324 A de l’annexe III à ce code : « Pour l’application de l’article 1494 du code général des impôts on entend : 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : a) En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l’ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement (…) 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu’ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a) Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ; (…) » Pour l’application de ces dispositions, la valeur locative de chaque fraction de propriété susceptible de faire l’objet d’une utilisation distincte par un même occupant doit faire l’objet d’une évaluation distincte. Est sans incidence la circonstance qu’elle fasse ou non l’objet d’une exploitation commerciale autonome.

En premier lieu, il résulte de l’instruction que les fractions de la propriété en cause affectées, d’une part, à l’entreposage de matériaux sur des surfaces ouvertes et couvertes, d’autre part, à l’entreposage de matériaux sur des surfaces non couvertes, et, enfin, à l’entreposage de matériaux sur des surfaces closes et couvertes sont toutes utilisées par la SARL Multimat pour entreposer des matériaux et marchandises destinées à la construction, en vue de leur vente à ses clients, professionnels et particuliers. La différence existant, en fonction des caractéristiques des matériaux et marchandises stockées, entre les modalités de stockage pratiquées sur chacune de ces fractions de propriété, sous bâtiment clos ou sous des hangars non clos ou à l’air libre, ne caractérise pas des utilisations distinctes.

En deuxième lieu, les aires de circulation et de manœuvre desservant ces lieux d’entreposage, qui leur sont physiquement reliées et qui ont pour fonction de permettre l’approvisionnement de ces lieux en matériaux et marchandises, ainsi que l’enlèvement de ces éléments par les employés de la société ou par ses clients, ne peuvent pas être regardées comme faisant l’objet d’une utilisation distincte de celle de ces lieux de stockage.

En troisième lieu, les aires de stationnement destinées à faciliter l’accès de la clientèle au showroom, au lieu de vente et aux bureaux, lesquelles aires représentent une surface totale de 350 m², doivent en revanche être regardées comme faisant l’objet, au sens et pour l’application des dispositions précitées des articles 1494 du code général des impôts et 324 A de l’annexe III à ce code, d’une utilisation distincte de celle des lieux d’entreposage. Par suite, ces aires doivent faire l’objet, comme le soutient à bon droit la SCI du Citron Vert, d’une évaluation distincte.

En dernier lieu, en se bornant à soutenir que l’instruction publiée sous la référence BOI-IF-TFB-40 relatif aux obligations des propriétaires et sanctions, ne prévoit pas qu’une seule case devrait être sélectionnée sur l’imprimé Cerfa n° 6660, la société requérante, qui ne précise pas lequel des 23 paragraphes de cette circulaire serait applicable à son cas, ne met pas le tribunal à même de vérifier qu’une interprétation admise par l’administration serait de nature à faire échec à l’application de la loi telle qu’elle résulte des points 2 à 5. Par suite, la SCI du Citron vert n’est, à supposer qu’elle ait entendu le faire, pas fondée à se prévaloir de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.

Sur la détermination de la valeur locative :

Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / (…) / Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue. / Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / (…) / Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. / Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. / (…) Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. »

En premier lieu, il résulte des points 3 et 4 que l’administration était fondée à procéder à une détermination globale de la valeur locative des lieux de stockage et des aires de circulation et de manœuvre les desservant, après avoir rattaché ces éléments à la catégorie 2, correspondant aux lieux de dépôt couverts, du sous-groupe III, regroupant les lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement, tels que visés par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts (DEP2) et après avoir estimé, à juste titre, que les surfaces du site affectées aux lieux de stockage couverts, clos ou non, étaient prépondérants sur ce site. Pour tenir compte de la valeur d’utilisation des surfaces affectées aux lieux de stockage ainsi qu’aux aires de circulation et de manœuvre, le service a appliqué à bon droit, conformément aux dispositions précitées de l’article 324 Z de l’annexe III au même code, un coefficient de 0,5 aux surfaces des locaux d’entreposage couverts non accessibles au public et un coefficient de 0,2 aux surfaces des aires de circulation et de manœuvre. Par suite, la seule circonstance, dont se prévaut la société requérante, que la SARL Multimat se livre, dans l’établissement, à une activité de stockage de matériaux dans des lieux non couverts, mais accessibles à la clientèle, n’est pas de nature à remettre en cause le bien-fondé des modalités d’évaluation des surfaces affectées aux lieux de stockage ainsi qu’aux aires de circulation et de manœuvre, ni à établir que ces modalités tiendraient insuffisamment compte de la valeur d’utilisation de ces espaces.

En second lieu, il résulte du point 5 que les surfaces du site affectées aux parcs de stationnement, qui représentent une superficie totale de 350 m², doivent faire l’objet d’une évaluation distincte. Elles relèvent de la catégorie 3, correspondant aux parcs de stationnement à ciel ouvert, du sous-groupe III, regroupant les lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement, tels que visés par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts (DEP3). Il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient pour tenir compte de la réalité de leur valeur d’usage, qui est directement liée à celle du magasin.

Il résulte de ce qui précède que la SCI du Citron Vert est seulement fondée à demander la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 dans la commune de Bosc-le-Hard à concurrence de la différence entre le montant qui lui a été réclamé et celui qui résultera d’une base d’imposition déterminée conformément aux points 5 et 9 et qu’il incombera à l’administration de calculer.

Sur les frais liés au litige :

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme au titre des frais exposés par la SCI du Citron Vert et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties assignée à la SCI du Citron Vert au titre de l’année 2021 dans la commune de Bosc-le-Hard est diminuée application des points 5 et 9 du présent jugement.

Article 2 : La SCI du Citron Vert est déchargée d’une somme égale à la différence entre la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans la commune de Bosc-le-Hard et la cotisation déterminée en application de l’article 1er du présent jugement et qu’il appartiendra à l’administration de calculer.

Article 3 : Le surplus de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière du Citron Vert et à la directrice spécialisée de contrôle fiscal Nord.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

P. A… Le greffier,

Signé

N. BOULAY

La République mande et ordonne à la directrice de contrôle fiscal Nord en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N. BOULAY