Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 septembre 2024, 23 décembre 2025, 20 janvier 2026 et 5 février 2026, M. B… C…, représenté par M^e Malbesin, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 2 mai 2024, par laquelle le maire de Rouen a constaté la caducité du permis de construire n° PC 076 540 18 50099 du 18 septembre 2018 ainsi que la décision du 23 juillet 2024 par laquelle le maire de Rouen a rejeté son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rouen la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

la décision attaquée a été prise en méconnaissance des dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dès lors que le délai de péremption du permis de construire était suspendu en raison de l’existence d’un cas de force majeure empêchant la conduite des travaux, et que des travaux avaient effectivement débuté sur la parcelle avant l’expiration du délai de péremption du permis de construire ;

elle est entachée d’un vice de procédure tiré de l’absence de mise en œuvre de la procédure contradictoire préalable prévue à l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration  ;

elle méconnait le principe de sécurité juridique dès lors qu’elle constate la caducité du permis de construire plus de deux ans après la prétendue expiration du délai de péremption du permis ;

le maire a commis une carence fautive dans le cadre de l’exercice de ses pouvoirs de police en matière d’immeubles menaçant ruine, cette carence étant à l’origine de l’absence de poursuite des travaux.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 8 décembre 2025 et 19 janvier 2026, la commune de Rouen conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un courrier en date du 7 avril 2026, les parties ont été informées en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative de ce que le jugement à intervenir est susceptible d’être fondé sur un moyen soulevé d’office tiré de l’irrecevabilité du moyen de légalité externe soulevé dans le mémoire du 23 décembre 2025.

Le 14 avril 2026, M. C… a présenté des observations en réponse à ce courrier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code des relations entre le public et l’administration ;

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 30 avril 2026 :

- le rapport de M^me Galle ;

- les conclusions de M^me Thielleux, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Piot, substituant M^e Malbesin, représentant M. C…

- les observations de M^me A…, représentant le maire de Rouen.

Considérant ce qui suit :

M. C… a obtenu le 18 septembre 2018 un permis de construire n°PC 076 540 18 50099 pour la construction d’une maison individuelle au 111 rue du champ des oiseaux à Rouen. Par une décision du 2 mai 2024, le maire de Rouen a constaté la caducité du permis de construire. M. C… a formé un recours gracieux auprès du maire de Rouen, qui a été rejeté par une décision du 23 juillet 2024. M. C… demande l’annulation des décisions du 4 mai 2024 et du 23 juillet 2024.

En premier lieu, la requête introductive d’instance présentée par M. C… le 23 septembre 2024 ne contenait qu’un unique moyen, relatif à la légalité interne de la décision attaquée. Si, dans son mémoire en réplique enregistré le 23 décembre 2025, M. C… a soulevé un moyen tiré de ce que la décision attaquée serait intervenue à la suite d’une procédure irrégulière en l’absence de procédure contradictoire préalable prévue à l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration, ce moyen, relatif à la légalité externe de la décision attaquée et énoncé dans un mémoire enregistré après l’expiration du délai de recours contentieux, qui a couru au plus tard à la date d’introduction de la requête et ce alors même que la décision attaquée ne comportait pas la mention des voies et délais de recours, est irrecevable.

En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. (…) ». La péremption instituée par ces dispositions est acquise par le laps du temps qu’elles prévoient lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entrepris ou ont été interrompus, sans que soit nécessaire l’intervention d’une décision de l’autorité qui a délivré.

D’autre part, aux termes de l’article R. 424-19 de ce code : « En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. ». Aux termes de l’article R. 424-21 du même code : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard. ». Enfin, aux termes de l’article R. 424-22 du même code : « La demande de prorogation est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité. ».

Il ressort des pièces du dossier que si une déclaration d’ouverture de chantier a été adressée par M. C… à la mairie de Rouen le 15 septembre 2021, soit trois jours avant la péremption du permis de construire délivré le 18 septembre 2018, cette circonstance n’est pas, par elle-même, de nature à faire obstacle à la péremption du permis de construire en l’absence de commencement effectif des travaux à cette date. Par ailleurs, le requérant soutient que les travaux n’ont pas pu débuter en raison de l’existence d’un cas de force majeure. Toutefois, s’il ressort des pièces du dossier que l’instabilité du mur de soutènement situé aux abords de la parcelle et son risque d’effondrement ont été constatés par un rapport d’expertise du 3 juillet 2019 et étaient de nature à retarder la mise en œuvre de travaux sur la parcelle de M. C…, ces circonstances ne faisaient pas obstacle à ce que l’intéressé demande la prorogation de son permis de construire et ne sauraient ainsi constituer un cas de force majeure de nature à suspendre le délai de validité du permis de construire qui expirait le 18 septembre 2021. En outre, si M. C… se prévaut du commencement effectif de travaux non impactés par les risques liés à ce mur de soutènement, à savoir ceux liés à la construction du fondement de la piscine et la réalisation d’une dalle béton pour le stationnement, il est constant que ces derniers travaux n’ont pas été commencés avant le 18 septembre 2021, date de péremption du permis. Enfin, l’éventuelle carence fautive du maire de la commune de Rouen dans l’exercice de ses pouvoirs de police en matière d’immeubles menaçant ruine, à la supposer même établie, ne saurait permettre d’établir que l’inexécution des travaux avant l’expiration du délai de validité du permis était imputable à un fait de l’administration. La décision constatant la caducité du permis ne peut donc être entachée d’illégalité à raison d’une telle carence.

Il résulte de ce qui précède que le maire de la commune de Rouen pouvait légalement, par la décision attaquée du 2 mai 2024, constater la caducité du permis de construire en application de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, et le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En dernier lieu, M. C… soutient que la décision attaquée méconnaît le principe de sécurité juridique en ce qu’elle constate la caducité du permis de construire plus de deux ans après l’expiration de son délai de validité. Toutefois, ce principe, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l’effet du temps, ne saurait être utilement invoqué à l’encontre d’une décision constatant la caducité d’un permis de construire prise conformément aux dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, dont l’intervention est seulement conditionnée par l’expiration du délai de validité du permis. La seule circonstance que l’administration ait tardé à constater la caducité du permis de construire une fois son délai de validité expiré est, par elle-même, sans incidence sur la légalité de cette décision.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. C… doit être rejetée, en toutes ses conclusions, y compris celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C… et à la commune de Rouen.

Délibéré après l’audience du 30 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

M^me Delacour, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mai 2026.

La présidente-rapporteure,

Signé

C. Galle

L’assesseur le plus ancien,

Signé

C. Bellec

La greffière,

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.