Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistré le 28 février 2023 et le 14 décembre 2023, l’association « Rosheim à cœur », représentée par M^e Grodwohl, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 septembre 2022 par lequel le maire de Rosheim a délivré à la société Alsace Foncier Aménagement (Alfa) un permis de construire sur un terrain sis 97, rue du général de Gaulle, ensemble la décision du 3 janvier 2023 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Rosheim et de la société Alsace Foncier Aménagement une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-

l’arrêté du 15 septembre 2022 est entaché d’incompétence ;

-

le dossier de permis de construire déposé par le pétitionnaire ne comportait pas de notice architecturale ni de document graphique dans le projet architectural et le plan de masse joint n’est que partiellement côté ;

-

l’arrêté méconnait les dispositions des articles UA2 et 11 UA du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Rosheim dès lors que le projet implanté dans un site à fort intérêt architectural et patrimonial ne s’insère pas dans le dit site ;

-

l’avis de l’architecte des bâtiments de France est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ;

-

l’arrêté attaqué ne régularise pas l’ensemble des non-conformités du projet en litige.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 décembre 2024, la commune de Rosheim, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, doit être regardée comme concluant au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par l’association « Rosheim à cœur » ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 21 juillet 2023 et le 24 décembre 2024, la société Alfa, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de l’association requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que moyens soulevés par l’association « Rosheim à cœur » ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 2 janvier 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 17 janvier 2025.

La commune de Rosheim a été invitée, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments ou des pièces en vue de compléter l’instruction.

Ces pièces ont été communiquées, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à l’association « Rosheim à cœur ».

Un mémoire en production de pièces a été enregistré pour la commune de Rosheim le 7 janvier 2026, alors que l’instruction était close. Il n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Matthieu Latieule, conseiller,

- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

- les observations de M^e Chezeau-Launay, substituant M^e Grodwohl, avocat de l’association « Rosheim à cœur »,

- et les observations de M^e Grosjean, avocate de la société Alfa et de la commune de Rosheim.

Une note en délibéré, présentée pour la société Alfa, a été enregistrée le 13 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 22 juin 2015, le maire de Rosheim a délivré un permis de construire assorti de prescriptions à la société Alsace Foncier Aménagement portant sur des travaux de démolition et de construction d’une résidence senior de 49 logements sur un terrain sis 97, rue du général de Gaulle. Par un arrêté du 16 avril 2018 un permis modificatif a été délivré. Le 3 mars 2021, une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été déposée par le pétitionnaire. Un procès-verbal de la police municipale de Rosheim relevant plusieurs non-conformités a été dressé le 13 janvier 2022. La société Alfa a, le 16 mai 2022, déposé une demande de permis de construire en vue de régulariser les non-conformités relevées dans le procès-verbal. Le permis de construire a été délivré par le maire de Rosheim par un arrêté du 15 septembre 2022. Le 8 novembre 2022, l’association « Rosheim à cœur » a introduit un recours gracieux, réceptionné le 9 novembre 2022, demandant l’annulation de l’arrêté du 15 septembre 2022. Le recours gracieux a été rejeté le 3 janvier 2023. Par la présente requête, l’association « Rosheim à cœur » demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 15 septembre 2022, ensemble la décision de rejet du recours gracieux.

Sur la légalité des décisions attaquées :

L’association requérante soutient que le permis de construire attaqué ne permettrait pas de régulariser les travaux opérés sur le toit du bâtiment et sur le mur gouttereau, l’installation de 29 volets roulants en façade Nord et de 25 volets roulants en façade Ouest, la suppression de volets battants en rez-de-chaussée, la création d’un balcon avec une fenêtre dans une lucarne en façade Nord et la modification de la pente desservant le garage en sous-sol.

Si la construction achevée n’est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d’un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé et respecter les règles d’urbanisme en vigueur à la date de son octroi.

Il ressort des pièces du dossier que le 3 mai 2021 le pétitionnaire a déposé une déclaration attestant de l’achèvement des travaux. Il n’est pas soutenu qu’une demande de mise en demeure de régulariser ait été émise par la commune. Dans ces conditions, la construction doit être regardée comme achevée. Ainsi, eu égard à ce qui a été dit au point 3, le permis de construire destiné à régulariser la construction achevée non conforme au projet autorisé doit porter sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé.

L’association requérante soutient que les couvertures du bâtiment n’auraient pas été réalisées conformément aux prescriptions de l’avis de l’architecte des bâtiments de France du 18 juin 2015 dont l’arrêté du 22 juin 2015 prescrit le respect. Elle soutient également que le permis de construction du 15 septembre 2022 ne permet pas de régulariser ce point de non-conformité. Toutefois le procès-verbal d’infraction susmentionné ne relève pas une telle non-conformité au projet autorisé. Cette non-conformité n’est pas davantage établie par les pièces du dossier. Par suite, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le permis de construire de régularisation en litige ne régularise pas une non-conformité s’agissant des couvertures.

L’association « Rosheim à cœur » se prévaut également de ce que 29 volets roulants ont été ajoutés en façade Nord et non déclarés. Toutefois, il ressort des plans joints au dossier de demande du permis de construire de régularisation déposé le 16 mai 2022 que les volets roulants en litige sont mentionnés sur le plan de façade Nord avec la mention « VR », et dans la notice. Ainsi, la non-conformité soulevée par l’association requérante a été régularisée par le permis de construire du 15 septembre 2022. L’association requérante soutient par ailleurs que 25 volets roulants en façade Ouest ont été irrégulièrement installés et que le pétitionnaire aurait supprimé des volets battants prévus au rez-de-chaussée. Toutefois, le dossier de demande du permis de construire attaqué fait état de 24 fenêtres dotées de volets à battants, de 7 loggias avec volets roulants, de 18 fenêtres avec volets roulants au dernier étage et au rez-de-chaussée, mentionnés à nouveau avec la mention « VR » sur le plan de façade. La suppression des volets battants au rez-de-chaussée figure également sur le plan de façade. Ainsi, de telles non-conformités identifiées dans le procès-verbal du 13 janvier 2022 et soulevées par l’association requérante ont été régularisées par le permis de construire contesté. En outre, contrairement à ce qui est soutenu, les modifications apportées au mur gouttereau figurent sur les plans des façades joints au dossier de demande du permis de construire de régularisation, qui exposent les modifications réalisées avec deux ouvertures en façade Est, et une ouverture et échancrure en façade Nord. Ainsi, la non-conformité soulevée par l’association requérante a été également régularisée par le permis de construire du 15 septembre 2022. En ce qui concerne la création d’un balcon avec une fenêtre dans une lucarne en façade Nord, ces travaux ont été déclarés dans le plan de cette façade joint au dossier de demande du permis de construire de régularisation. Ainsi, une telle non-conformité soulevée par l’association requérante a été régularisée. Dès lors que l’autorisation d’urbanisme en litige a été accordée sur le fondement de la demande de permis de construire de régularisation déposée le 16 mai 2022, l’ensemble de ces travaux sont ainsi régularisés par l’arrêté attaqué et ce même si de tels travaux ne sont pas explicitement mentionnés dans la décision attaquée mais uniquement dans le dossier de demande du permis de construire.

En revanche, il ressort d’un constat d’huissier du 29 janvier 2021 et il n’est pas contesté à la date de clôture de l’instruction que la voie desservant le sous-sol de la construction achevée présente une pente de 16 % alors qu’il ressort des pièces du dossier que la pente autorisée est de 5%. La circonstance que les normes de l’association française de normalisation (AFNOR) ne sont pas opposables aux autorisations d’urbanisme est sans effet pour apprécier si le permis de construire en litige a régularisé un point non conforme au projet autorisé. Cette non-conformité n’a pas fait l’objet d’une régularisation par l’arrêté contesté du 15 septembre 2022.

Ainsi, le permis de construire en litige ne régularise pas l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Une telle illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code. Dès lors le permis de construire attaqué doit être annulé pour ce motif.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision contestée.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’association « Rosheim à cœur » est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 15 septembre 2022 et de la décision de rejet de son recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’association « Rosheim à cœur » qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la société Alsace Foncier Aménagement demande au titre des frais liés au litige.

En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Rosheim le versement à l’association « Rosheim à cœur » d’une somme de 2 000 euros, ainsi que de mettre également à la charge de la Société Alsace Foncier Aménagement le versement à l’association « Rosheim à cœur » d’une somme de 2 000 euros.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 15 septembre 2022 et la décision du 3 janvier 2023 rejetant le recours gracieux sont annulés.

Article 2 :

Les conclusions de la société Alsace Foncier Aménagement présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 :

La commune de Rosheim versera à l’association « Rosheim à cœur » une somme de 2 000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :

La société Alsace Foncier Aménagement versera à l’association « Rosheim à cœur » une somme de 2 000 (deux mille) euros en application des dispositions de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 :

Le présent jugement sera notifié à l’association « Rosheim à cœur », à la commune de Rosheim et à la société Alsace Foncier Aménagement.

Délibéré après l’audience du 8 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Perabo Bonnet, première conseillère,

M. Latieule, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le rapporteur,

M. LATIEULE

La présidente,

A. DULMET

La greffière,

J. BROSÉ

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,