Vu la procédure suivante :

Vu le jugement n° 2200400 du 17 juillet 2024 par lequel le tribunal, avant dire droit sur la requête présentée par la SCPI Actipierre Europe tendant à la réduction de la cotisation de taxes foncières sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020, a ordonné un supplément d’instruction aux fins pour l’administration de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de Fréjus ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable.

Vu le mémoire enregistré le 5 novembre 2024, présenté par le directeur départemental des finances publiques du Var, qui propose de retenir un nouveau terme de comparaison sur la commune de Hyères reposant sur un tarif de 12,70 euros/m2.

Par une lettre du 28 mai 2024, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des conclusions tendant au versement des intérêts moratoires prévus à l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, en l’absence de litige né et actuel avec le comptable public.

Vu la lettre du 13 novembre 2024 par laquelle M^e Schiano Gentiletti s’est constituée au soutien des intérêts de la société Actipierre Europe.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Hamon, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Hamon,

— les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCPI Actipierre Europe, propriétaire d’un supermarché sis 26, rue du docteur A, parcelle cadastrée BH 977 sur la commune de Fréjus, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2020. Sa réclamation du 27 avril 2020 ayant été rejetée par l’administration fiscale le 7 décembre 2021, la société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation foncière litigieuse. Si l’administration fiscale a proposé dans un premier temps, pour établir la valeur locative cadastrale de l’immeuble appartenant à la SCPI Actipierre Europe, le local-type n° 149 du PV-C de Fréjus avec un tarif de 15,24 euros/m2, la société requérante proposant de son côté le local-type n° 3 du procès-verbal-ME de la commune de Fréjus pour un tarif de 7,62 m2, le tribunal, dans son jugement avant dire droit du 17 juillet 2024 a écarté ces deux termes de comparaison au motif que les zones d’attractivité et le potentiel de clientèle correspondant aux locaux types proposés n’étaient pas comparables à celles du supermarché de la société requérante. Par le jugement avant dire droit précité, le tribunal a ordonné un supplément d’instruction aux fins pour l’administration de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de Fréjus ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable.

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales » ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. En application du I de l’article 324 Z de l’annexe III du même code : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

3. Pour apprécier si le local type proposé comme terme de comparaison par l’administration hors de la commune d’implantation peut être légalement utilisé pour évaluer la valeur locative de l’immeuble du contribuable selon la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, le juge doit apprécier, s’agissant de locaux commerciaux, d’une part, si les zones d’implantation et les clientèles potentielles de chacun des locaux à comparer peuvent être regardées comme analogues sur le plan économique, d’autre part, si le local-type retenu comme terme de comparaison a lui-même été évalué conformément aux règles de l’article 1498 du code général des impôts. Il résulte également de ces dispositions qu’un local de référence ne peut être choisi à l’extérieur de la commune que si la commune d’implantation du terme de référence choisie est analogue d’un point de vue économique, avec la commune d’implantation du local à évaluer. L’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts ne permet de corriger que les différences dans la consistance ou l’implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies.

4. En réponse à la demande avant-dire droit du tribunal, l’administration propose de substituer au local-type n° 149 du PV-C de Fréjus précédemment retenu, le local-type référencé sous deux numéros à savoir le local-type n° 6 du PV-ME de Hyères et sous le n° 151 du PV-C de Hyères, pour un tarif de 12,20 euros / m2. Ce local correspond à un supermarché sis avenue Pierre Renaudel sur la commune de Hyères, d’une surface pondérée de 3 633 m2, comprenant une station service, les locaux de la société requérante présentant de leur côté une surface de 4 571 m2 avec également une station service de carburant. Il résulte de l’instruction que les zones d’implantation et les clientèles potentielles de chacun des locaux à comparer peuvent être regardées comme analogues sur le plan économique, leur environnement à la fois résidentiel et commercial ne présentant pas de grandes disparités et pouvant être regardé comme très proche. Par ailleurs, la commune d’Hyères choisie apparait analogue d’un point de vue économique, avec la commune d’implantation du local à évaluer situé sur la commune de Fréjus. La société requérante n’a pas apporté d’élément susceptible de remettre en cause le nouveau local retenu par l’administration fiscale. Par suite, le nouveau terme de comparaison proposé par l’administration pour un tarif de 12,20 euros/m2 peut être accueilli dans le cadre du calcul de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties due par la SCPI Actipierre Europe au titre de l’année 2020.

5. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est fondée à obtenir la réduction de sa cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2020 à hauteur du nouveau tarif de 12,20 euros/m2 proposé par l’administration fiscale.

Sur les intérêts moratoires

6. Si la société requérante a demandé au tribunal le paiement des intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, ces conclusions doivent être rejetées comme irrecevables en l’absence de litige né et actuel avec le comptable public, ainsi que les parties en ont été averties par une lettre du tribunal en date du 28 mai 2024.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative.

7. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à verser à la SCPI Actipierre Europe au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : Il est accordé à la SCPI Actipierre Europe une réduction de sa cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2020 à hauteur du nouveau tarif de 12,20 euro/m2 proposé par l’administration fiscale.

Article 2 : L’Etat versera une somme de 1 500 euros à la SCPI Actipierre Europe au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative.

Article 3 : le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à SCPI Actipierre Europe et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

L. HAMON

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation, la greffière.