Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 8 novembre 2024, le tribunal administratif, avant de statuer sur la requête de la société AEI PROMOTION, a sursis à statuer sur cette requête afin de transmettre au Conseil d’Etat, en application de l’article L. 113-1 du code de justice administrative, le dossier de l’affaire et lui soumettre la question suivante :

Un pétitionnaire qui, en dehors de toutes dispositions législatives et réglementaires prévoyant la possibilité pour l’autorité compétente d’assortir son autorisation d’urbanisme de prescriptions spéciales, se voit opposer un refus de permis de construire ou une opposition à déclaration préalable, peut-il se prévaloir, devant le juge, de ce que, bien que son projet méconnaisse les dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect, cette dernière aurait pu ou dû lui délivrer ladite autorisation en l’assortissant de prescriptions '

Le Conseil d’Etat a statué sur la question posée par le tribunal administratif par un avis n° 498803 du 11 avril 2025.

Par courrier du 17 avril 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 15 mai 2025, envoyée à 8h13, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Un mémoire présenté par la société AIE PROMOTION a été enregistré le 15 mai 2025 à 15h20, sans être communiquée en application des dispositions de l’article R. 613-3 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier, y compris celles visées par le jugement du tribunal administratif du 8 novembre 2024.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Martin, rapporteure,

— les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

— les observations de M^e Baudino, représentant la commune de Saint-Raphaël,

— la société pétitionnaire n’étant ni présente ni représentée.

Considérant ce qui suit :

1. Le 27 avril 2023, la société par actions simplifiée AEI PROMOTION a déposé auprès des services communaux de Saint-Raphaël un dossier de permis de construire en vue de construire un bâtiment à usage mixte, de commerces en rez-de-chaussée, de bureaux au R+1 et

de 10 logements en R+2 et R+3, sur les parcelles cadastrées section AV nos 227 et 228 situées 319 boulevard du général de Gaulle. Le maire de Saint-Raphaël a, par arrêté du 20 septembre 2023, refusé le permis de construire sollicité. Le 8 novembre 2023, la société a formé un recours gracieux, lequel a été rejeté par décision du 3 janvier 2024. Par sa requête, la société demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 20 septembre 2023, ensemble de la décision du 3 janvier 2024.

Sur le cadre du litige :

2. D’une part, aux termes du premier alinéa de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire () ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords () ». En vertu de l’article L. 421-7 du même code : « Lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l’article L. 421-6 ne sont pas réunies ». Selon le premier alinéa de l’article L. 424-1 de ce code : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions.

4. En l’absence de dispositions y faisant obstacle, il est loisible au pétitionnaire, le cas échéant après que l’autorité administrative compétente lui a fait part des absences de conformité de son projet aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6, d’apporter à ce projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande ou en complétant sa déclaration en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié.

5. L’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

6. Le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.

Sur l’examen des moyens :

7. En premier lieu, aux termes de l’article UA 3.2 du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Raphaël relatif à la hauteur des constructions : « Les modalités d’application de la règle relative au calcul de la hauteur sont définies à l’article DG 14-2 des dispositions générales. / La hauteur maximale des constructions est fixée à : () / – dans le secteur UAc : 12 mètres ». Aux termes de l’article DG 14.2 du plan local d’urbanisme : « () En zone UA, la hauteur doit être mesurée du point le plus bas de chaque façade à partir du niveau le plus bas de la voie ou du trottoir s’il en existe un jusqu’à l’égout des couvertures ».

8. Pour refuser le permis de construire sollicité par la société AEI PROMOTION,

le maire de la commune de Saint-Raphaël s’est notamment fondé sur la méconnaissance de l’article UA 3.2 du plan local d’urbanisme à défaut pour le projet de respecter une hauteur de 12 mètres.

9. Contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort des pièces du dossier que la commune de Saint-Raphaël s’est basée, pour le calcul de la hauteur de bâtiment projeté, sur le point le plus bas du trottoir, et non de la voie publique, soit 2,42 mètres NGF. Or, il est constant que la hauteur du bâtiment à l’égout du toit est de 14,60 NGF, ramenant ainsi la hauteur du bâtiment à 12,18 mètres. Dans ces conditions, et alors que la société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir de ce que le maire aurait dû lui délivrer l’autorisation en l’assortissant d’une prescription spéciale sur ce point, le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 3.2 du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article DG 14-6 du plan local d’urbanisme relatif aux modalités d’application des règles de l’article 6 relatives aux obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement : « Dans les parcs de stationnement couverts des immeubles collectifs d’habitation, le stationnement en enfilade par emplacement est limité à 2 aires. () / Conformément à l’article DG 20 du titre 1 du présent règlement – Facilitation de l’usage des véhicules motorisés à zéro émission carbone – le nombre de places de stationnement équipées sera réalisé à hauteur de 10 % de la totalité des places exigibles par le plan local d’urbanisme ».

11. Pour refuser le permis de construire sollicité par la société AEI PROMOTION,

le maire de la commune de Saint-Raphaël s’est notamment fondé sur la méconnaissance de l’article DG 14-6 du plan local d’urbanisme d’une part, en raison de la présence de 5 aires de stationnements en enfilade, et d’autre part, à défaut de prévoir que 10% de la totalité des places de stationnement seront équipés d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride.

12. D’une part, il est constant que le projet prévoit 5 places de stationnement en enfilade. La société pétitionnaire soutient que le projet ne peut être qualifié d’immeuble collectif d’habitation soumis à la limite de deux stationnements en enfilade à la destination mixte du bâtiment projeté, tenant à des commerces en rez-de-chaussée et bureaux en R+1. Toutefois,

il ressort des pièces du dossier et notamment du tableau de répartition des surfaces par activité que la surface de plancher dédiée aux logements représente 800 m² contre 290,7 m² pour l’activité commerciale et 266,4 m² pour les bureaux. Dans ces conditions, le bâtiment projeté doit être regardé comme un immeuble à destination principale d’habitation collective au sens de l’article DG 14-6 du plan local d’urbanisme.

13. D’autre part, il est constant que ni la notice ni le plan de stationnement ne mentionnent l’installation d’équipement facilitant l’usage des véhicules motorisés à zéro émission carbone.

14. Dans ces conditions, et alors que la société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir de ce que le maire aurait dû lui délivrer l’autorisation en l’assortissant d’une prescription spéciale sur ces deux points, le projet méconnaît les dispositions de l’article DG 14-6 du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

15. En troisième lieu, aux termes de l’article UA 8.7 du plan local d’urbanisme relatif à la desserte par les réseaux : « Toute construction nouvelle doit prévoir une ou plusieurs aires de stockage des ordures ménagères correctement dimensionnées, le plus facilement accessibles depuis la voie publique, raccordé aux réseaux d’eaux usées et comportant un point d’eau ».

16. Pour refuser le permis de construire sollicité par la société AEI PROMOTION,

le maire de la commune de Saint-Raphaël s’est notamment fondé sur la méconnaissance de l’article UA 8.7 du plan local d’urbanisme à défaut, d’une part, pour le local poubelles d’être raccordé aux réseaux, et d’autre part, d’être difficilement accessible en raison de sa situation sur un passage privé.

17. D’une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le local poubelles du projet soit raccordé au réseau d’eaux usées et comporterait un point d’eau. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le local poubelles du projet se situe dans le hall d’entrée du bâtiment séparé de celle-ci par deux portes formant un sas, la société pétitionnaire ne saurait ainsi soutenir qu’il est « le plus facilement accessible » depuis la voie publique. Dans ces conditions, et alors que la société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir de ce que le maire aurait dû lui délivrer l’autorisation en l’assortissant d’une prescription spéciale sur ces deux points, le projet méconnaît les dispositions de l’article UA 8.7 du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

18. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, que la requête de la société AEI PROMOTION doit être rejetée dans toutes ses conclusions, y compris celles tendant à l’application des dispositions de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

19. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la société AEI PROMOTION la somme demandée par la commune de Saint-Raphaël au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société AEI PROMOTION est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Raphaël présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée AEI PROMOTION et à la commune de Saint-Raphaël.

Délibéré après l’audience du 11 juin 2025 à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller,

M^me Martin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

La rapporteure,

signé

K. Martin

Le président,

signé

J.-F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.