Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 avril 2024 et 17 janvier 2025, MM. Luc C, A C et Noël Durieu ce dernier étant représenté par M^me D, mandataire judiciaire de la protection des majeurs, ayant pour avocat M^e Benoit-Palaysi, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre des années 2022, 2023 et 2024 établies au nom de M. A C, à raison de la maison d’habitation sise 6, rue des Iris, à Balma (31130) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et les dépens.

Ils soutiennent que :

— la taxe sur les logements vacants n’est pas due dès lors que le bien en cause était en chantier, inachevé, sans éléments d’équipement ni installation électrique ou eau courante ; en 2023, les travaux de rénovation et de surélévation n’étaient pas terminés, ni ceux concernant l’étanchéité de la toiture, la réfection totale de la charpente, ainsi qu’en attestent les photographies produites ; les travaux d’adjonction d’un étage ont impliqué la démolition partielle de la pièce accolée au corps principal de la maison ;

— le permis de construire délivré stipule l’extension et la réhabilitation d’une maison de ville pour une surface plancher créée de 30,26 m2 ;

— la bâtisse présentait des risques d’affaissement importants au niveau de la maçonnerie à l’ange nord causés par un tassement de la fondation ;

— les travaux étaient nécessaires pour assurer le maintien de la bâtisse et la pérennisation de ses fondations et avaient bien pour objet d’assurer la stabilité des murs fissurés dont la fondation s’était affaissée ;

— la toiture de la cuisine et de la chambre du rez-de-chaussée devait être impérativement démolie ainsi qu’il résulte du permis de construire ;

— la chaudière à gaz n’était plus aux normes, l’installation électrique était désuète et les normes d’habitabilité dépassées ; cette maison ne présentait aucune isolation des parois extérieures ;

— le montant total des travaux facturés s’élève à 131 562,01 euros, somme largement supérieure à 25% de la valeur vénale de la maison estimée dans la déclaration de succession à 400 000 euros ;

— l’administration ne peut utilement se prévaloir pour justifier de l’habitabilité du logement de ce que leur père a occupé le bien jusqu’à son décès en 2019.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 29 janvier 2025 et non communiqué, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne s’en remet à ses précédentes écritures.

Vu :

— la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 ;

— la décision n° 2012-662 DC du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2012 ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Carotenuto,

— et les conclusions de M^me Nègre-Le Guillou, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. MM. Luc, A et Noël C sont propriétaires en indivision d’un bien situé 6, rue des Iris, à Balma (31). M. A C a été assujetti, à raison de ce bien, à une cotisation de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2023. MM. C sollicitent la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants au titre des années 2022, 2023 et 2024.

2. Si les requérants sollicitent la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants mises à leur charge au titre des années 2022, 2023 et 2024, la présente instance est relative à la seule année 2023, l’année 2022 étant par ailleurs contestée dans l’instance enregistrée sous le n° 2302995 et, à la date d’enregistrement de la présente requête, aucun avis de mise en recouvrement de la taxe relative à l’année 2024 n’a été émis.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

3. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. (). / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition (). / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / () VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. / () ».

4. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l’objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts est d’inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d’être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

5. Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au contribuable, s’il demande le bénéfice de l’exonération de la taxe sur les logements vacants, d’établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d’importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

6. Il résulte par ailleurs de la doctrine administrative référencée BOI-IF-AUT-60 publiée le 11 mars 2014 que les travaux nécessaires pour rendre habitable un logement s’entendent notamment de ceux qui ont pour objet " d’assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ; / l’installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l’un ou l’autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures. / Par ailleurs, les travaux doivent être importants. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d’apprécier l’importance des travaux. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition ".

7. Il est constant que le bien immobilier en litige est vacant depuis au moins une année à la date du 1er janvier 2023. Pour contester l’assujettissement à la taxe sur les logements vacants, MM. C font valoir que le bien en cause a été partiellement démoli au cours de l’été 2021 dans le cadre d’un projet d’agrandissement de 30,26 m2 et de rénovation globale avant sa mise en vente et que la bâtisse présentait un affaissement de la maçonnerie, à l’angle nord, causé par un tassement de la fondation rendant nécessaire la réalisation des travaux pour le rendre habitable. Toutefois, les requérants ne produisent aucun élément de nature à établir l’état antérieur du bien en litige et les photographies non datées, factures et devis produits relatifs pour l’essentiel à des travaux de rénovation, charpente/couverture après démolition, fourniture bardage et matériaux d’isolation et menuiserie, sont insuffisants pour établir qu’au 1er janvier 2023, la maison, qui au demeurant constituait l’habitation principale du père des requérants jusqu’en octobre 2019, n’était pas habitable et ne répondait pas à des conditions normales d’utilisation. En outre, aucune pièce du dossier ne permet d’apprécier les conséquences de l’affaissement allégué sur la solidité du logement, l’avant-projet d’extension de la maison, daté du 19 mai 2020, faisant état d’un « projet d’extension et de réhabilitation » de la maison de ville consistant d’une part, en un « réaménagement complet des espaces intérieurs sur les deux niveaux existants » et, d’autre part, en une « extension par une surélévation latérale et un agrandissement côté jardin ». Par ailleurs, pour justifier que la propriété ne pouvait être rendue habitable qu’au prix de travaux importants leur incombant nécessairement, les requérants produisent des devis et factures, dont l’administration ne conteste plus que leur montant représente plus de 25% de la valeur du bien, estimé en 2019 à 400 000 euros dans l’acte de succession. Toutefois, si les requérants justifient de travaux relatifs à l’installation électrique, à la réfection des fenêtres, de pose de panneaux d’isolation, ainsi qu’il a été dit, les pièces produites ne permettent pas d’apprécier l’état antérieur du bien, notamment sa conformité aux normes en vigueur, et d’établir avec suffisamment de précision les travaux de réhabilitation strictement nécessaires à l’occupation du logement en question dans des conditions normales d’habitation. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le logement en cause serait inhabitable au cours de l’année d’imposition en litige, au sens des dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts telles qu’interprétées par le Conseil constitutionnel dans les décisions sus rappelées.

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions des requérants tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2023 à raison du bien sis 6, rue des Iris, à Balma, doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de MM. C est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à MM. Luc C, A C et Noël C ce dernier étant représenté par M^me D, mandataire judiciaire de la protection des majeurs, et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Délibéré après l’audience du 25 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Carotenuto, présidente,

M^me Soddu, première conseillère,

M^me Mérard, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

La présidente-rapporteure,

S. CAROTENUTO

La première assesseure,

N. SODDU

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,