Vu les procédures suivantes :

Par une requête enregistrée le 10 août 2023 sous le n° 2306627, M. B… C…, représenté par M^e Genique, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 juin 2023 par lequel le maire du Mesnil-Saint-Denis a accordé un permis de construire à M^me D… A… pour la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation sur une parcelle située 13 avenue des Platanes ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Saint-Denis une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Saint-Denis les entiers dépens, comprenant une somme de 35 euros au titre de l’aide juridique.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- la pétitionnaire aurait dû recueillir son accord préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, en raison de sa qualité de copropriétaire ;

- les documents graphiques d’insertion et les photographies jointes au dossier de demande sont insuffisants ; le formulaire de demande de permis de construire ne mentionne pas que le terrain d’assiette du projet se situe dans un lotissement ; ces circonstances n’ont pas permis au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la réglementation d’urbanisme applicable ;

- le projet méconnaît les dispositions des articles 8 et 9 du règlement du plan local d’urbanisme applicables à la zone UR4 ;

- il méconnaît les dispositions de l’annexe n°1 du règlement du plan local d’urbanisme relatives à la prévention du risque de retrait-gonflement des argiles interdisant, dans les zones d’aléa fort, l’infiltration des eaux pluviales à la parcelle.

La procédure a été communiquée à la commune du Mesnil-Saint-Denis, qui n’a pas présenté d’observations en défense.

Par des mémoires en défense enregistrés les 19 et 28 janvier 2026, M^me D… A…, représentée par M^e Tilliard, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge du requérant une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable en raison de sa tardiveté, et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par une requête enregistrée le 30 mai 2024 sous le n° 2404571, M. B… C…, représenté par M^e Asquer, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 3 décembre 2023 par laquelle le maire du Mesnil-Saint-Denis a tacitement accordé un permis de construire à M^me D… A… pour la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation sur une parcelle située 13 avenue des Platanes, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cette décision ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Saint-Denis une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Saint-Denis une somme de 13 euros au titre du droit de plaidoirie, en application des dispositions des articles L.723-3 et R. 723-26-1 et 2 du code de la sécurité sociale.

Il soutient que :

sa requête est recevable ;

la pétitionnaire aurait dû recueillir son accord préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, en raison de sa qualité de copropriétaire ;

les documents graphiques d’insertion et les photographies jointes au dossier de demande sont insuffisants et cette circonstance n’a pas permis au service instructeur d’apprécier la conformité du projet à la réglementation d’urbanisme applicable ;

le projet méconnaît les dispositions des articles 6, 8 et 12-2 du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UR4.

La procédure a été communiquée à la commune du Mesnil-Saint-Denis, qui n’a pas présenté d’observations en défense.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 janvier 2026, M^me D… A…, représentée par M^e Tilliard, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge du requérant une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable en raison de sa tardiveté, et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Les parties ont été informées, par des courriers des 28 et 30 janvier 2026, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code justice administrative, de ce que le tribunal était susceptible de se fonder sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité de la requête, en raison de sa tardiveté, dès lors qu’en l’absence de production, par le requérant, de la preuve de la notification à la pétitionnaire, exigée par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, de l’exercice du recours gracieux du 29 janvier 2024.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hardy, rapporteure,

- les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,

- les observations de M^e Samandjeu, représentant M. C…, en présence de ce dernier.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 12 juin 2023, le maire du Mesnil-Saint-Denis a accordé un permis de construire à M^me D… A… pour la démolition totale d’une maison individuelle à usage d’habitation existante et la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation de plain-pied avec combles aménageables sur une parcelle située 13 avenue des Platanes. Par une décision réputée être intervenue le 3 décembre 2023, le maire du Mesnil-Saint-Denis a tacitement accordé un permis de construire à M^me A… pour la démolition totale d’une maison individuelle à usage d’habitation existante et la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation de plain-pied avec combles aménageables, sur cette même parcelle. M. C… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 12 juin 2023, la décision tacite du 3 décembre 2023, ainsi que la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cette dernière décision.

Sur la jonction :

Les requêtes enregistrées sous les n° 2306627 et n° 2404571 présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la recevabilité de la requête n° 2404571 :

Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas (…) de recours contentieux à l’encontre (…) d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, (…) l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. (…). L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. / (…) ». Aux termes de l’article R. 600-2 de ce code : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Aux termes de l’article R. 424-17 du même code : « Le panneau d’affichage comprend la mention suivante : / « Droit de recours : / » Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme). / « Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme) » ».

L’exercice par un tiers d’un recours administratif contre un permis de construire montre qu’il a connaissance de cette décision et a, en conséquence, pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences prévues par l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme.

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire tacitement accordé le 3 décembre 2023 à M^me A… a fait l’objet d’un affichage complet et régulier sur le terrain d’assiette du projet à compter du 24 janvier 2024 et au moins jusqu’au 26 mars 2024, ainsi que l’établissent les trois constats d’huissier des 24 janvier, 23 février et 26 mars 2024 versés aux débats par la pétitionnaire. M. C… a eu connaissance de ce permis de construire au plus tard, le 29 janvier 2024, date à laquelle il a formé un recours gracieux contre cette décision, réceptionné par les services de la commune le 30 janvier 2024. Le requérant, invité par le tribunal, le 12 janvier 2026, à verser aux débats la preuve de l’envoi du pli contenant la notification de l’exercice du recours gracieux du 29 janvier 2024 à la pétitionnaire, dans un délai de quinze jours et par lettre recommandée avec accusé de réception, n’a toutefois pas rapporté la preuve, qui lui incombe, de cette notification exigée par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, le recours gracieux réceptionné le 30 janvier 2024 par la commune ne peut être regardé comme ayant eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux de deux mois, qui a expiré le lundi 25 mars 2024. Par suite, la requête, enregistrée le 30 mai 2024, est, ainsi que l’oppose la pétitionnaire en défense, irrecevable en raison de sa tardiveté et ne peut, dès lors, qu’être rejetée.

Sur les conclusions à fin d’annulation de la requête n° 2306627 :

En premier lieu, aux termes l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

Les documents graphiques d’insertion et les photographies du dossier de demande de permis de construire déposé le 12 avril 2023 matérialisent la construction projetée tant dans l’environnement urbain proche que lointain. Si la maison de M. C… n’y apparaît pas, ces documents permettent toutefois d’apprécier les caractéristiques du quartier, pavillonnaire, ainsi que les incidences du projet, qui consiste en la démolition d’un pavillon individuel à usage d’habitation et en la construction d’un pavillon individuel à usage d’habitation de plain-pied avec combles aménageables, dans l’environnement bâti. Ces documents, accompagnés de la notice descriptive du projet, qui décrit précisément l’état initial du terrain ainsi que le quartier environnant, ont permis au service instructeur d’apprécier son insertion par rapport aux constructions avoisinantes. Enfin, si les documents graphiques d’insertion ne matérialisent que l’accès des piétons au terrain, situé au croisement de l’avenue des Platanes et de l’avenue des Acacias, à l’exclusion de l’accès pour des véhicules motorisés, ces accès ne font toutefois l’objet d’aucune modification s’agissant de leur emplacement et de leurs caractéristiques. Il en va de même du garage et du portail existants, qui ne font l’objet d’aucune modification et qui n’avaient, dès lors, pas à figurer sur les photographies jointes au dossier de demande. Par suite, les documents graphiques d’insertion et les photographies joints au dossier de demande de permis de construire ne sont entachés d’aucune insuffisance.

En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». L’article R. 431-4 du même code précise que : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / (…) / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis, alors applicable, précise qu’une unité foncière « est constituée par la ou les parcelles d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’autre part, le règlement de copropriété du 5 octobre 1963 régissant les deux lots en copropriété de M. C… et de M^me A… précise que : « (…). / Toutes les parties de l’ensemble immobilier ci-dessus désigné feront l’objet d’une copropriété indivise, placée sous le régime de l’indivision forcée. / (…) L’ensemble immobilier fait l’objet de deux lots, numérotés un et deux. / (…) Usage des parties privées : 1ent – Chaque propriétaire aura le droit de jouir et disposer des choses qui constituent sa propriété particulière à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées aux articles ci-après. / 2ent – Chaque propriétaire aura le droit de procéder à toute modification des constructions existant sur son lot ou d’édifier toute nouvelle construction en se conformant aux prescriptions administratives en vigueur. / (…) Usage des parties communes / 1ent – Les parties communes ne pourront être modifiées dans leur aspect, sans le consentement de l’ensemble des propriétaires de l’immeuble ».

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle n° A 3318 est une copropriété et qu’elle comporte deux lots, appartenant, l’un, à M. C…, et l’autre, à M^me A…. . Si le formulaire de demande de permis de construire indique, à tort, dans l’encart 3.2 « Situation juridique du terrain » que le terrain ne se situe pas dans un lotissement, d’une part, les données de cet encart sont toutefois facultatives, et, d’autre part, le pavillon d’habitation de M. C… est matérialisé sur le plan de masse. Dans ces conditions, cette inexactitude n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation d’urbanisme applicable. Par suite, le moyen tiré de l’inexactitude du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.

En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet s’implante exclusivement sur le lot appartenant à M^me A… et sur lequel elle a droit, en application des stipulations précitées du règlement de copropriété, de procéder à toute modification des constructions existant sur son lot ou d’édifier toute nouvelle construction et non sur une partie commune, seule hypothèse dans laquelle les dispositions du règlement de copropriété citées au point 10 imposent l’accord préalable du copropriétaire. Par suite, le requérant n’est, en tout état de cause, pas fondé à soutenir que la pétitionnaire aurait dû recueillir son accord préalablement à sa demande de permis de construire ou que le maire aurait dû constater que M^me A… ne produisait pas un tel accord.

En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l’article 8 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis applicables en zone UR4, dans sa rédaction applicable au litige : « 8-1 Lorsque deux constructions implantées sur la même unité foncière ne sont pas contigües, la distance entre deux constructions doit être égale à 12 mètre minimum ». Aux termes des dispositions de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis applicables en zone UR4, dans sa rédaction alors applicable : « 9-1 L’emprise au sol maximale des constructions de toute nature est fixée à 30 % de la superficie totale de l’unité foncière ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis, alors applicable, précise qu’une unité foncière « est constituée par la ou les parcelles d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».

Il résulte de ces dispositions que la surface de la parcelle n° A 3318 comportant les deux lots en copropriété constitue l’unité foncière à prendre en considération pour l’application de ces mêmes dispositions.

D’une part, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse que le pavillon projeté s’implante à une distance de retrait de 6,45 mètres vis-à-vis de la limite séparant les lots de M. C… et de M^me A…, et que le pavillon de M. C… est implanté à une distance équivalente vis-à-vis de cette même limite, ce qui a permis au service instructeur d’apprécier la conformité du projet au regard des dispositions précitées de l’article 8 du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UR4. Le moyen doit ainsi être écarté.

D’autre part, l’unité foncière est d’une superficie totale de 1 037 m² et il ne ressort pas des pièces du dossier que la superficie totale de l’emprise au sol de l’ensemble des constructions qui y sont implantées serait supérieure à 311,10 m². Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis applicables à la zone UR4 doit être écarté.

En sixième et dernier lieu, aux termes des dispositions de l’article 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis applicables en zone UR4, dans sa rédaction applicable au litige : « 4-1-3 Eaux pluviales / Le rejet des eaux usées dans le réseau d’eaux pluviales est interdit. / Les eaux pluviales seront dans toute la mesure du possible, selon la nature du sol, retenues sur la parcelle et, soit réutilisées pour des usages domestiques, soit infiltrées par tous dispositifs appropriés : puits d’infiltration, drains, fossés, noues, bassins. / Doivent être recherchées les solutions permettant l’absence de rejet d’eaux pluviales (notion de rejet zéro) sous réserve de la prise en compte des contraintes particulières liées à la présence d’argiles (…) ». L’annexe n° 1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis précise que, s’agissant de la prévention du risque de retrait-gonflement des argiles : « Dans les zones concernées par ce risque, dont la carte est annexée au PLU (7.1), les constructions doivent respecter les dispositions suivantes : / Dans les zones d’aléa fort (rouge), l’infiltration des eaux pluviales à la parcelle est interdite (…) ».

Il ressort des pièces du dossier qu’à la date de l’arrêté en litige, le terrain d’assiette du projet ne se trouvait pas en zone d’aléa fort, mais en zone d’aléa moyen. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’annexe n° 1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Mesnil-Saint-Denis relative à la prévention du risque de retrait-gonflement des argiles en zones d’aléa fort doit être écarté comme inopérant.

Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense par la pétitionnaire, que les conclusions aux fins d’annulation de M. C… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

D’une part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Mesnil-Saint-Denis, qui n’est pas la partie perdante au présent litige, les sommes que M. C… sollicite en application de ces dispositions. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M. C… une somme de 1 000 euros à verser à M^me A… en application de ces mêmes dispositions.

D’autre part, les présentes instances n’ont donné lieu à aucuns dépens. Par suite, les conclusions de M. C… présentées en application des dispositions de l’article R. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, en tout état de cause, qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er :

Les requêtes sont rejetées.

Article 2 : M. C… versera à M^me A… une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C…, à M^me D… A… et à la commune du Mesnil-Saint-Denis.

Délibéré après l’audience 17 février 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Doré, président,

- M^me L’Hermine, première conseillère,

- M^me Hardy, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

La rapporteure,

signé

M. Hardy

Le président,

signé

F. Doré

La greffière,

signé

S. Paulin

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.