2025J00116 – 2613500001/1

TRIBUNAL DE COMMERCE D’ANNECY

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 55,11 € HT, 11,02 € TVA, 66,13 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 15/05/2026 à TG AVOCATS – M^e THOMASSIN Manon Copie exécutoire délivrée le 15/05/2026 à M^e BRANCAZ Rachel

EXPOSE DU LITIGE

LA PROCEDURE :

Par acte régulièrement délivré le 24 avril 2025, Monsieur [T] [A] a assigné la société TRÉSORS IMMOBILIER à comparaître à l’audience du 13 mai 2025 du Tribunal de commerce d’Annecy, aux fins d’obtenir la condamnation de la société TRÉSORS IMMOBILIER à payer à Monsieur [T] [A] la somme de 37 500 euros TTC au titre de l’indemnité de cessation du contrat d’agent commercial ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme dit dans l’assignation.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 2025J00116 et appelée à l’audience du 13 mai 2025. Après renvois demandés et acceptés par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026, mise en délibéré et le prononcé du jugement fixé au 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

LES FAITS :

La société TRÉSORS IMMOBILIER, est une société spécialisée dans l’activité d’agence immobilière.

Par contrat à durée indéterminée en date du 11 septembre 2023, Monsieur [T] [A] a conclu un contrat d’agent commercial avec l’agence TRÉSORS IMMOBILIER.

Par ce contrat, l’agence TRÉSORS IMMOBILIER a confié à Monsieur [T] [A] un droit non exclusif de négocier et de conclure, pour son compte, des contrats de vente immobilière. Cette mission donne lieu à une commission calculée sur les honoraires de négociation de l’agence, sur la base des honoraires nets de toute remise, rétrocession, commission ou droit éventuellement dû à des tiers.

Au cours de l’année d’exécution du contrat, Monsieur [T] [A] a apporté une vente immobilière générant une commission de 50 000 euros TTC pour l’agence TRÉSORS IMMOBILIER. À ce titre, il a perçu la somme de 18 750 euros TTC au titre de ses commissions pour cette vente.

Selon Monsieur [T] [A], il aurait exécuté son contrat sans que jamais l’agence TRÉSORS IMMOBILIER n’ait eu à lui adresser un quelconque reproche, malgré une période de ralentissement du marché immobilier.

Le 5 septembre 2024, l’agence TRÉSORS IMMOBILIER a notifié à Monsieur [T] [A] la rupture de son contrat d’agent commercial, justifiée par un manque d’engagement et de professionnalisme au motif qu’une seule vente avait été conclue entre le 13 septembre 2023 et le 5 septembre 2024.

La rupture rappelait les termes du droit de suite, à savoir le droit aux commissions sur toutes les affaires ayant fait l’objet d’une signature de compromis de vente avant la date de rupture et définitivement signées dans le délai de 6 mois suivant la rupture.

Selon Monsieur [T] [A], conformément à cette disposition, il aurait transmis à l’agence TRÉSORS IMMOBILIER une liste détaillée des dossiers concernés permettant une identification claire des affaires lui ouvrant droit à commission en cas de concrétisation postérieure. Cependant, aucun accusé de réception ni aucune confirmation de prise en compte de cette liste ne lui auraient été adressés.

Par mise en demeure du 20 décembre 2024, Monsieur [T] [A] a demandé :

* Le paiement de la rémunération de ses honoraires suite à une vente immobilière intervenue le même jour soit le 20 décembre 2024 ;

* Une indemnité compensatrice au titre de la rupture du contrat, qu’il fixe à 37 500 euros ;

* L’exercice de son droit de suite, dont il soutient que la mise en œuvre a été entravée par la mauvaise foi de l’agence TRÉSORS IMMOBILIER.

Compte tenu des vacances de Noël, l’agence TRÉSORS IMMOBILIER n’a pas été en mesure de répondre immédiatement et a informé le Conseil de Monsieur [T] [A] par courrier du 16 janvier 2025.

Par courrier du 28 janvier 2025, l’agence TRÉSORS IMMOBILIER a réglé partiellement la facture avec une commission calculée à hauteur de 7 000 euros.

La société a proposé de majorer le droit de suite et a indiqué que cette majoration serait prise en compte dans le calcul de l’indemnité de rupture selon d’autres critères, exigeant une révision du montant de la demande d’indemnité de rupture.

Faute d’accord avec l’agence TRÉSORS IMMOBILIER sur le règlement définitif qu’il attendait à la suite de cette rupture de relation, Monsieur [T] [A] a décidé de saisir le Tribunal de commerce d’Annecy.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

LE DEMANDEUR

Suite à la rupture de ses relations avec l’agence TRÉSORS IMMOBILIER, Monsieur [T] [A] demande une indemnité de rupture de 37 500 euros TTC.

Il affirme que l’article L. 134-12 du Code de commerce reconnaît un droit à indemnité compensatrice en cas de cessation de relations lorsque l’agent n’est pas à l’initiative de la rupture et n’a pas commis de faute grave. Cette indemnité compense la perte des commissions qu’aurait acquises l’agent si son activité s’était développée.

Monsieur [T] [A] estime ses commissions annuelles à 18 750 euros TTC et demande une indemnité égale à 2 années de commissions, soit 37 500 euros TTC.

Cette évaluation repose sur un raisonnement en deux temps. D’une part, il oppose au motif allégué de rupture (manque d’engagement et de professionnalisme fondé sur une seule vente en un an) que sa vente a généré plus de 41 666 euros HT de commission, ce qui démontre sa capacité à produire un résultat significatif même dans un marché en tension. D’autre part, il soutient que le volume réel d’activité dépasse cette seule vente : deux autres affaires sur lesquelles il a travaillé ont abouti postérieurement à la rupture.

La jurisprudence justifie amplement une indemnité à hauteur de 2 années de commissions, même pour les contrats de courte durée. Cette jurisprudence constante s’applique au contexte de Monsieur [T] [A] : il a investi personnellement pour développer une clientèle sur un territoire éloigné de 30 km du siège de l’agence, où il n’était ni implanté ni soutenu.

Le marché immobilier de la région d'[Localité 1] offrait des perspectives économiques concrètes et prévisibles, notamment depuis la reprise du marché au troisième trimestre 2024. La rupture brutale après un an, sans que Monsieur [A] ait pu exercer pleinement son droit au préavis, a interrompu cette dynamique avant que les résultats ne puissent se matérialiser.

L’indemnité répare l’ensemble du préjudice résultant de la rupture : perte de commissions, investissement personnel non amorti, efforts de prospection perdus, et trouble de jouissance. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation. La jurisprudence rejette un plafonnement à la seule preuve financière du préjudice. Le fait que Monsieur [T] [A] ait ultérieurement retrouvé une activité commerciale n’exclut pas le préjudice né de la rupture du contrat initial.

L’agence TRÉSORS IMMOBILIER n’a jamais reconnu devoir une indemnité avant l’assignation. Elle n’a proposé le paiement de 4 687,50 euros que tardivement, au cours de la procédure contentieuse, ce qui traduit une absence de bonne foi dans la gestion de la rupture.

Par ces motifs, le demandeur sollicite à ce qu’il plaise au Tribunal de commerce d’Annecy de :

Vu les dispositions des articles L 134-1, 134-4, L 134-12 et suivants du Code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1102, 1104 et 1356 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces citées,

* DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [T] [A] ;

* CONDAMNER la société TRESORS IMMOBILIER à payer à Monsieur [T] [A] la somme de 37 500 euros TTC au titre de l’indemnité de cessation du contrat d’agent commercial ;

* DÉBOUTER la société TRESORS IMMOBILIER de toutes fins, demandes, prétentions contraires ;

* CONDAMNER la société TRESORS IMMOBILIER au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société TRESORS IMMOBILIER aux entiers dépens.

LE DEFENDEUR

L’agence TRÉSORS IMMOBILIER ne conteste pas le principe du droit à indemnité en vertu de l’article L. 134-12 du Code de commerce, mais elle conteste le quantum. Elle demande la fixation de l’indemnité de rupture à 4 687,50 euros TTC, correspondant à 3 mois de commissions, calculée selon la formule : 18 750 euros / 12 mois x 3 = 4 687,50 euros.

Bien que la jurisprudence conformément à l’article L134-12 du Code de commerce ait établi une règle d’usage de 2 années de commissions pour évaluer l’indemnité de rupture, cette règle ne lie pas le juge et n’a aucune valeur législative ou réglementaire. L’indemnité ne peut être supérieure au préjudice réel subi. La jurisprudence variable confirme qu’en cas de contrats de courte durée, l’indemnité peut être minorée.

La durée du contrat d’agent commercial est d’exactement une année, du 11 septembre 2023 au 10 septembre 2024. Entre le 1er janvier 2024 et le 10 septembre 2024, aucune nouvelle vente n’a été conclue.

La vente [Q] [W]/[L], seule vente conclue, n’a pas été apportée par Monsieur [T] [A]. Elle a été apportée par Monsieur [H], ancien employeur de Monsieur [A] et ancien mandant depuis octobre 2021 à septembre 2023. Monsieur [H] atteste qu’il a suivi le dossier et que les clients [Q] [W] avaient contacté Monsieur [H] directement. Monsieur [T] [A] aurait dû percevoir 25% de commission, non 50% comme facturé.

Monsieur [H] atteste également que Monsieur [T] [A] n’a pas apporté la vente [Localité 2] : les vendeurs avaient contacté Monsieur [H] directement et souhaitaient confier le mandat à une autre agence.

L’informaticien de l’agence TRÉSORS IMMOBILIER atteste que Monsieur [T] [A] s’est peu connecté au serveur de l’agence. Une cliente de l’agence témoigne d’une mauvaise expérience avec Monsieur [T] [A] en raison du manque de suivi du mandat de vente signé.

Monsieur [T] [A] a immédiatement signé un contrat d’agent commercial avec LAPORTE IMMOBILIER le 10 septembre 2024, le jour même de la rupture. Un client de l’agence confirme que Monsieur [T] [A] lui avait annoncé son départ depuis le mois d’août 2024.

Monsieur [A] a proposé au client [P] une signature électronique pour un mandat en ligne, pratique qui n’existe pas chez TRESORS IMMOBILIER mais qu’il savait être en vigueur chez LAPORTE IMMOBILIER. Les 16 et 18 septembre 2024, Monsieur [T] [A] s’est adressé directement à des clients depuis son adresse électronique LAPORTE IMMOBILIER, tentant de récupérer des dossiers. Il a établi une estimation locative sur le papier entête LAPORTE IMMOBILIER.

La vente [Q] [W]/[L] a été apportée par Monsieur [H], ce qui justifie la rémunération au titre d’apport d’affaires.

Dans le courrier de rupture du 5 septembre 2024, l’agence TRÉSORS IMMOBILIER a délié Monsieur [T] [A] de son obligation de non-concurrence.

L’agence TRÉSORS IMMOBILIER a proposé dès le 28 janvier 2025 une solution amiable de 4 687,50 euros TTC, correspondant à 3 mois de commissions. C’est Monsieur [T] [A] qui a refusé de négocier et a immédiatement saisi le tribunal.

Par ces motifs, le défendeur sollicite à ce qu’il plaise au Tribunal de commerce d’Annecy de :

Vu l’article L134-12 du Code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

* REJETER l’intégrité des demandes de Monsieur [T] [A] ;

* DIRE que la société TRESORS IMMOBILIER doit indemniser Monsieur [T] [A] à hauteur de 4 687,50 € au titre de la rupture du contrat d’agent commercial ;

* REJETER l’exécution provisoire ;

* CONDAMNER Monsieur [T] [A] à régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

EXPOSE DES MOTIFS

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent respectivement : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Sur la demande d’indemnité de rupture à verser à Monsieur [T] [A] :

Principe du droit à indemnité :

Monsieur [T] [A] soutient qu’il a bien droit à une indemnité compensatrice en vertu de l’article L.134-12 du Code de commerce, car n’étant pas à l’initiative de la résiliation du contrat et n’ayant commis aucune faute grave.

Par ailleurs, il est aussi fondé que le statut de l’agent commercial est applicable à l’agent immobilier en vertu de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET.

Le Tribunal constate que :

* La résiliation du contrat d’agent commercial date du 10 septembre 2024 ;

* Monsieur [T] [A] a notifié à l’agence TRÉSORS IMMOBILIER, par courrier de mise en demeure du 20 décembre 2024, son intention de faire valoir ses droits à indemnité, ce qui intervient bien dans le délai d’un an prescrit par l’article L.134-12 du Code de commerce ;

* L’agence TRÉSORS IMMOBILIER elle-même reconnaît, dans ses écritures, ne pas contester le principe du droit à indemnité de rupture ;

* Il n’est reproché à Monsieur [T] [A] aucune faute grave justifiant le refus de l’indemnité ;

* La rupture du contrat résulte clairement de l’initiative de l’agence TRÉSORS IMMOBILIER, puisque c’est cette dernière qui a dénoncé le mandat par courrier du 5 septembre 2024.

Par conséquent, le droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi par Monsieur [T] [A] est établi.

En conséquence, le Tribunal reconnaît le bien-fondé du principe de l’indemnité de rupture et condamnera l’agence TRÉSORS IMMOBILIER au paiement d’une indemnité de rupture.

Quantum de l’indemnité :

Cependant, le Tribunal ne peut accéder à la demande de 37 500 euros, correspondant à 2 années de commissions. En effet, le montant de l’indemnité doit être équitable au regard du préjudice réellement subi par l’agent commercial.

L’indemnité de rupture est déterminée par le juge en fonction du préjudice réel subi par l’agent commercial. Bien que la jurisprudence utilise souvent une règle d’usage de 2 années de commissions, cette règle n’est pas figée dans le marbre.

Le juge doit tenir compte de toutes les circonstances particulières du dossier, notamment : la durée du contrat, l’importance de la clientèle développée, l’ancienneté des relations, l’existence ou non d’une clause de non-concurrence géographique ou temporelle et les efforts réels de prospection.

Pour des contrats de courte durée, les tribunaux fixent des indemnités réduites à 3 à 6 mois de commissions selon les cas.

Le contrat n’a duré qu’une année : du 11 septembre 2023 au 10 septembre 2024.

Cette courte durée justifie à elle seule une indemnité inférieure à 2 années de commissions.

Monsieur [T] [A] affirme avoir les compétences pour générer des revenus. Or, les faits montrent une réalité différente :

* Une seule vente en un an : la vente [Q] [W]/[L],

* Cette vente n’a pas été apportée par Monsieur [T] [A] : elle a été apportée par Monsieur [H], ancien employeur de Monsieur [A], qui a suivi le dossier luimême,

* Aucune vente entre janvier et septembre 2024, soit pendant 9 mois,

* Formation insuffisante pour la pratique : malgré une licence et une formation, Monsieur [A] n’a pas réussi à développer l’activité de manière autonome.

La conduite de Monsieur [T] [A] à la fin du contrat révèle qu’il n’avait aucune intention réelle de développer sa clientèle au sein de l’agence TRÉSORS IMMOBILIER :

* Dès août 2024 (avant la rupture officielle du 5 septembre), un client atteste que Monsieur [T] [A] lui avait annoncé son intention de partir,

* Monsieur [T] [A] a proposé à des clients une « signature électronique pour mandat en ligne », pratique qui n’existe pas au sein de l’agence TRESORS IMMOBILIER mais qu’il savait être utilisé par LAPORTE IMMOBILIER (son futur employeur),

* Les 16 et 18 septembre 2024, Monsieur [T] [A] s’est adressé directement à des clients depuis son adresse électronique LAPORTE IMMOBILIER, tentant clairement de reprendre les dossiers,

* Une estimation locative a même été établie sur le papier entête LAPORTE IMMOBILIER.

Le 10 septembre 2024, jour de la rupture, Monsieur [T] [A] avait déjà signé un contrat d’agent commercial avec LAPORTE IMMOBILIER. Il n’a donc subi aucune interruption de ses revenus et a pu continuer son activité immédiatement d’autant qu’il n’était pas lié au respect d’une clause de non-concurrence. Cela démontre qu’il n’y a pas de préjudice significatif lié à la rupture.

Monsieur [T] [A] ne justifie d’aucun frais personnel d’investissement ou de prospection qui aurait amplifié son préjudice.

L’agence TRÉSORS IMMOBILIER a délié Monsieur [T] [A] de son obligation de nonconcurrence, lui permettant d’intervenir librement et immédiatement sur le même secteur géographique. Il n’a donc subi aucune restriction significative après la rupture.

Compte tenu de tous ces éléments, le tribunal estime que le préjudice réel de Monsieur [T] [A] est bien inférieur aux 2 ans de commissions réclamés à savoir la somme de 37 500 euros.

Le tribunal fixera l’indemnité à 3 mois de commissions soit un montant de 4 687,50 euros TTC (18 750 / 12 mois × 3 mois = 4 687,50).

En conséquence, le Tribunal déboutera Monsieur [T] [A] de sa demande de 37 500 euros et fixera l’indemnité de rupture à la somme de 4 687,50 euros TTC, somme que l’agence TRÉSORS IMMOBILIER devra verser au demandeur au titre de l’indemnité de cessation du contrat d’agent commercial.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du CPC :

Les deux parties demandent la condamnation de leur contradicteur au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Le Tribunal retiendra que Monsieur [T] [A] a intenté une demande disproportionnée au regard des circonstances de l’espèce et de la jurisprudence établie, et que l’agence TRÉSORS IMMOBILIER a tardé à proposer une solution amiable, ce qui a eu pour conséquence l’engagement de frais des deux parties.

En conséquence, le Tribunal rejettera les demandes de Monsieur [T] [A] et de la société TRESORS IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu des éléments apportés par les parties.

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile précise en son premier alinéa : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Pour les mêmes raisons que celles qui viennent d’être évoquées, les dépens resteront à la charge des parties à parts égales.

Sur la demande de rejet de l’exécution provisoire par l’agence TRESORS IMMOBILIER :

L’agence TRÉSORS IMMOBILIER sollicite le rejet du principe de l’exécution provisoire sans étayer outre mesure cette demande.

L’article 514-1 du Code de procédure civile énonce en ses deux premiers alinéas : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

La société TRESORS IMMOBILIER étant condamnée à verser à Monsieur [T] [A] la somme de 4.687,50 € au titre de la rupture du contrat d’agent commercial, ne peut prétendre que son versement pourrait entraver son bon fonctionnement. Le Tribunal confirmera donc l’exécution provisoire qui est de droit car rien ne s’y oppose.

PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, le Tribunal de commerce d’Annecy,

DÉCLARE recevable mais mal fondée la demande de Monsieur [T] [A] à percevoir une indemnité de 37 500 euros au titre de la rupture de son contrat d’agent commercial selon l’article L.134-12 du Code de commerce ;

CONDAMNE la société TRÉSORS IMMOBILIER à payer à Monsieur [T] [A] la somme de 4 687,50 euros au titre de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial ;

REJETTE les demandes de Monsieur [T] [A] et de la société TRESORS IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [A] et la société TRÉSORS IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance à parts égales ;

CONFIRME l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier Signe electroniquement par Bruno GAILLARD, un greffier ayant assure la mise a disposition.