2025J00203 – 2610700005/1

TRIBUNAL DE COMMERCE D’ANNECY

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 47,69 € HT, 9,54 € TVA, 57,23 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 17/04/2026 à SELARL TRAVERSO-TREQUATTRINI & Associés Copie exécutoire délivrée le 17/04/2026 à Mme [O], [Q], [F], [R] [A]

EXPOSÉ DU LITIGE

LA PROCEDURE :

Par acte régulièrement délivré le 11 août 2025, la SCI [Adresse 1] [X] a assigné Madame [O] [A] à comparaître à l’audience du 30 septembre 2025 du Tribunal de commerce d’Annecy aux fins de voir engager sa responsabilité personnelle, en sa qualité de liquidatrice amiable de l’EURL [J] [U], sur le fondement de l’article L.237-12 du Code de commerce, la condamner, ès qualités, au paiement de la somme de 8 445,88 euros au titre de la faute commise dans les opérations de liquidation et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC comme dit dans l’assignation.

L’affaire a été enrôlée sous le n° 2025J00203, appelée à l’audience du 30 septembre 2025 et, après renvois demandés et acceptés par les parties, elle fut retenue et plaidée à l’audience du 17 février 2026, mise en délibéré et le prononcé du jugement fixé au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

LES FAITS :

Par bail commercial en date du 6 novembre 2018, la SCI MAISON DES DEMOISELLES [X], ci-après dénommée SCI [X], a donné à bail à l’EURL [J] [U] un local commercial situé [Adresse 2]. Par un second bail en date du 5 avril 2023, la même société a pris à bail un second local situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la signature de ces baux.

Par courrier recommandé du 11 juin 2024, Madame [O] [A] a informé le bailleur de sa décision de ne pas renouveler les baux commerciaux et a précisé que la remise des clés interviendrait le 31 décembre 2024 lors de l’état des lieux de sortie. Toutefois, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé à cette date.

Il ressort des pièces produites que les clés des locaux ont finalement été remises le 26 décembre 2024 au nouveau preneur, la SAS [K] [Y], sans que le bailleur ni l’ancienne locataire ne procèdent à un état des lieux contradictoire et alors que la prise effective du bail commercial avait été fixée au 6 janvier 2025 pour les nouveaux entrants. Les nouveaux occupants ont ainsi pris possession des locaux avant toute constatation officielle de leur état.

Le 7 janvier 2025, Monsieur [M] [Z], représentant légal de la SCI [X] se serait rendu dans les locaux commerciaux afin de les présenter à la SAS [Y] et aurait alors constaté des dégradations importantes des deux locaux, ce qui l’aurait motivé à faire établir un constat d’état des lieux par un commissaire de justice le 9 janvier 2025.

Parallèlement, Monsieur [M] [Z] aurait accepté la restitution du dépôt de garantie le 4 janvier 2025 avant de se rétracter le 7 janvier 2025.

Par la suite, la SCI [X] a adressé une mise en demeure en date du 7 mars 2025 sollicitant le paiement des frais de remise en état des locaux pour un montant de 7 829.78 euros après déduction du dépôt de garantie de 850 euros alors que Madame [O] [A] a demandé à plusieurs reprises la restitution de son dépôt de garantie et opposait un refus de paiement de ces frais de remise en état.

Il est apparu que la société EURL [J] [U] avait été dissoute le 31 janvier 2025 puis liquidée le 28 mars 2025, Madame [O] [A] en étant la liquidatrice amiable.

La SCI [X] estimant que Madame [O] [A] avait commis une faute dans l’exercice de ses fonctions de liquidateur amiable de l’EURL [J] [U] en ne provisionnant aucune somme et en précipitant la clôture des opérations de liquidation alors même qu’elle était au fait de l’existence d’une créance revendiquée par son bailleur a décidé de porter le litige devant le tribunal de céans.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

LE DEMANDEUR :

A titre liminaire, la SCI [X] soutient que la demande présentée par Madame [A] au titre de la restitution du dépôt de garantie de 850 euros est irrecevable, cette dernière n’ayant aucune qualité, ni intérêt pour agir au nom de la société [J] [U] dissoute le 31 janvier 2025 avec une date de clôture des opérations de liquidation à la date du 28 mars 2025.

Elle avance l’article 1731 du Code civil pour soutenir qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur à bail est réputé avoir reçu les locaux en bon état. La SCI [X] affirme que l’état des lieux de sortie a été effectué par l’Etude de commissaires de justice OFFICIALIS de manière contradictoire le 9 janvier 2025 en présence du bailleur, de la locataire sortante [J] [U] et de la locataire entrante, la société [K] [Y] et que cet état des lieux confirme les dégradations observées dans ces locaux sans remarque de l’ancienne locataire.

Concernant les photos produites par la défenderesse, la SCI [X] déclare qu’elles ne peuvent être prises ne compte, n’étant pas horodatées d’une part et ne visant pas les désordres constatés qui affectent les points d’eau (W-C et évier), le rideau de fer à ouverture électrique et la mise en sécurité du réseau électrique d’autre part.

Elle soutient enfin que la défenderesse avait connaissance de cette situation avant la liquidation de la société ayant reçu une mise en demeure par LRAR en date du 7 mars 2025 aux fins de paiement des frais engagés pour remettre en état ces locaux moyennant la somme de 7 829,78 euros après déduction du dépôt de garantie de 850 euros, ce dont elle pouvait se douter, ayant été présente lors de l’état des lieux contradictoire du 9 janvier 2025.

La SCI [X] affirme enfin que Madame [A] en clôturant de manière précipitée la liquidation amiable de la société [J] [U] a commis une faute, n’ayant pas apuré intégralement le passif de la société et la contraignant ainsi d’exposer de nouveaux frais et d’intenter une procédure à l’égard de Madame [A].

La SCI [Adresse 1] [X] demande alors au tribunal de : Vu les dispositions des articles 31, 32 et 122 du Code de procédure civile, Vu les dispositions de l’article L.237-12 et L721-3 du Code de commerce,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

* DECLARER la demande de Madame [O] [A] tendant à la condamnation de la SCI DES MAISONS DES DEMOISELLES [X] au titre du dépôt de garantie irrecevable pour défaut d’intérêt de qualité à agir ;

* CONSTATER l’existence d’une faute commise par Madame [O] [A] matérialisée par une clôture anticipée et précipitée des opérations de liquidation amiable en dépit de la connaissance d’une créance revendiquée par le bailleur de la société en liquidation;

* DECLARER RESPONSABLE Madame [O] [A] considérant la faute commise ;

* CONDAMNER Madame [O] [A] au paiement de la somme de 8 445,88 € ;

* CONDAMNER Madame [O] [A] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER Madame [O] [A] au paiement de tous les dépens.

LE DEFENDEUR :

Madame [O] [A] soutient notamment que l’absence d’états des lieux d’entrée et de sortie empêche toute comparaison objective de l’état des locaux et que les nouveaux preneurs avaient déjà pris possession des lieux avant le constat d’huissier. Elle affirme que le commissaire de justice mandaté n’a procédé le 9 janvier 2025 qu’à un constat unilatéral dont elle n’a jamais été destinataire et que ses observations n’ont pas été consignées. Considérant qu’elle n’a reçu aucune réclamation écrite avant le 10 mars 2025, soit plus d’un mois après la dissolution de sa société, elle affirme que l’action introduite par la SCI [X] est irrecevable.

Madame [O] [A] souligne que les nouveaux preneurs sont entrés dans les locaux le 26 décembre 2024 sans réserve ni observation, que le 4 janvier le bailleur lui proposait de lui restituer le dépôt de garantie avant de se raviser le 6 janvier 2025 et de décider de recourir à un constat d’huissier qui n’interviendra que 15 jours après la remise des clés au nouveau locataire.

Elle en conclut que tout désordre ultérieur au 26 décembre 2024 ne saurait lui être imputé.

Elle oppose à l’article 1731 du Code civil invoqué par le demandeur, l’article L.145-40-1 du Code de commerce qui prévoit expressément que l’absence d’état des lieux d’entrée et/ou de sortie interdit au bailleur de se prévaloir de toute présomption contre le locataire. Elle en conclut que la SCI demanderesse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe.

Madame [O] [A] poursuit en affirmant qu’elle a pris possession des locaux alors qu’ils étaient vétustes et qu’elle a, à ses frais, entrepris des travaux importants de remise en état et d’aménagement afin de les rendre conformes à une activité recevant du public. A cet effet, elle dit fournir des photos avant/après attestant de l’amélioration objective des locaux, des factures de travaux et de fournitures et des témoignages de clients confirmant que la boutique était accueillante et en bon état.

Concernant la liquidation amiable, elle affirme avoir procédé en parfaite conformité avec les règles du Code de commerce et dans le respect des délais légaux et qu’au jour de la clôture, aucune créance n’était certaine, liquide et exigible. Au contraire, elle déclare avoir sollicité à plusieurs reprises la restitution du dépôt de garantie sans recevoir la moindre contestation ou mise en demeure du bailleur avant le 10 mars 2025 et que cette somme de 850 euros, correspondant au dépôt de garantie a été débitée de son compte courant d’associée pour apurer les comptes sociaux et qu’elle lui est donc due personnellement et non plus à la société dissoute.

En conséquence, Madame [O] [A] demande au tribunal de :

* DEBOUTER la SCI [Adresse 1] [X] de ses demandes comme étant irrecevables et infondées ;

* CONSTATER la régularité de la liquidation amiable de l’EURL [J] [U] ;

* CONDAMNER la SCI MAISON DES DEMOISELLES [X] à lui restituer personnellement la somme de 850 € au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts légaux à compter du 26 décembre 2024 pour détention abusive de fonds ;

* CONDAMNER la SCI au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* CONDAMNER la SCI aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité invoquée de la liquidatrice :

Aux termes de l’article L.237-12 du Code de commerce, le liquidateur est responsable à l’égard des tiers des conséquences dommageables des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence d’une faute du liquidateur ainsi que le préjudice qui en résulterait.

L’article L145-40-1 du Code de commerce énonce : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ».

Sur le fond, il est constant que les baux commerciaux ont été conclus sans établissement d’un état des lieux d’entrée.

Il est également établi que l’état des lieux de sortie proposé par la locataire dans son courrier du 11 juin 2024 n’a finalement pas été réalisé lors de la remise des clés qui a eu lieu, après accord du bailleur, directement entre locataires sortant et entrant le 26 décembre 2024.

Le constat d’huissier réalisé le 9 janvier 2025 est donc postérieur de deux semaines à la prise effective de possession des locaux par le nouveau locataire. Dans ces conditions, l’état des lieux relevé lors de ce constat ne permet pas d’établir avec certitude que les dégradations alléguées seraient imputables à la société [J] [U].

L’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, conjuguée à l’occupation des locaux par un tiers avant le constat d’huissier, ne permet pas de caractériser l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au moment de la dissolution de la société.

Il apparait également que le quantum des 8 445.88 euros sollicités par la SCI [X] n’est pas justifié comprenant des devis pour rideau métallique et plomberie pour 6 451 euros et non des factures, des honoraires d’avocat (345 euros) qui font partie des frais irrépétibles couverts par l’article 700 et la facture de 540 euros du commissaire de justice qu’il faudrait a minima diviser par trois entre le propriétaire et les locataires sortant et entrant. En outre, participant à la somme demandée par le propriétaire, un courrier, non daté, du nouveau locataire est produit, ce dernier déclarant avoir l’intention de retenir une somme équivalente à 950 euros pour divers frais entrepris pour des travaux sans aucune justification de ces frais par des factures et dont il n’est pas démontré que la SCI [X] y ait donné une suite favorable. Il ne serait resté par conséquent que 3 factures susceptibles d’être prises en compte pour un montant global de 1 010 euros très proche des dépôts de garantie retenus.

Il en résulte que la SCI [Adresse 1] [X] ne démontre pas que Madame [O] [A] aurait commis une faute dans l’exercice de ses fonctions de liquidatrice. La

demande de la SCI [X], si elle apparait comme étant recevable, est mal fondée et la demande en responsabilité formée à l’encontre de Madame [A] sera en conséquence rejetée.

Sur la demande relative à la restitution du dépôt de garantie :

En tant que liquidatrice amiable de la société [J] [U], Madame [O] [A] a décidé de dissoudre cette société le 31 janvier 2025 avant de clôturer les opérations de liquidation à la date du 28 mars 2025 sans attendre la restitution du dépôt de garantie qu’elle réclamait à la SCI [X] depuis la remise des clés au nouvel entrant. Elle a renoncé de ce fait à récupérer ce dépôt de garantie pour le compte de la société et ne peut aujourd’hui venir en tant que personne physique demander cette restitution, n’ayant aucun droit à agir, le dépôt de garantie appartenant à la société [J] [U] liquidée depuis le 28 mars.

La somme de 850 € correspondant au dépôt de garantie ayant été versée par la société locataire, la demande de restitution formulée personnellement par Madame [O] [A] est irrecevable faute pour celle-ci de justifier d’un droit personnel sur cette créance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Face à la demande mal fondée de la SCI [X], il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] les frais engagés pour défendre ses intérêts. N’ayant pas constitué avocat et ne démontrant pas la nature et le quantum de ses frais irrépétibles, le Tribunal dispose des éléments suffisants pour en établir le montant à 300 euros qui seront à la charge de la SCI [X].

Sur les dépens :

Celui qui succombe supporte les dépens qui seront à la charge de la SCI [X].

PAR CES MOTIFS

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, le Tribunal de commerce d’Annecy,

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

DECLARE irrecevable la demande de Madame [O] [A] tendant à la restitution du dépôt de garantie effectué par la société [J] [U] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] [X] à payer à Madame [O] [A] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MAISON DES DEMOISELLES [X] aux entiers dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier Signe electroniquement par Bruno GAILLARD, un greffier ayant assure la mise a disposition.