TRIBUNAL DE COMMERCE D’AUCH

« Au nom du peuple français »

JUGEMENT EN PREMIER RESSORT CONTRADICTOIRE DU 24/10/2025

Numéro de rôle : 2024 001264

Composition du tribunal :

Pascal KORAL, président, Alain SOLER, juge, Olivier DEBART, juge,

lors des débats et du délibéré, assistés de Damien CAILLARD, greffier présent lors des débats et du prononcé.

Partie demanderesse :

TEEDHLA (SARL) [Adresse 1] [Localité 1]

Représentée par [N] [J] DARROUS Cédric

Partie défenderesse : SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C]

(SARL)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par HUC Laurent

Débats à l’audience du 25/07/2025, à l’issue desquels les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé à l’audience du 24/10/2025 par mise à disposition au greffe.

LES FAITS

La SARL TEEDHLA exploite un fonds de commerce de location de logements de tourisme, situé [Adresse 3], en vertu d’un bail commercial consenti par la SCI GALAXIE.

Courant 2021/2022, des discussions ont été engagées avec la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] en vue de la cession du fonds.

À cette occasion, une mise à disposition temporaire des locaux a été accordée à SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C](SARL) à compter du 1 er avril 2022, sans que la vente ne soit régularisée.

Malgré plusieurs relances et l’intervention de deux notaires, la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] n’a jamais finalisé l’acquisition du fonds, ni conclu le bail prévu avec la SCI GALAXIE. La convention de mise à disposition a été dénoncée par acte d’huissier le 17 mars 2023, avec un délai de libération fixé au 25 mars 2023.

Depuis cette date, la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] occupe les lieux sans droit ni titre, tout en continuant d’exploiter le fonds de commerce.

LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la SARL TEEDHLA a fait assigner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] devant le tribunal de commerce d’Auch, pour, vu les dispositions des articles 1103 et suivants, et 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil :

* Constater que la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 mars 2023 ;

* En conséquence,

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à cesser l’exploitation du fonds appartenant à la SARL TEEDHLA en proposant à la location les logements n°4, 6, 8, 9, 11, 12, 14/15, 16, 17, 18, 19, 22, 24/25, 26, 27, 28, 29, 20/30, sur quelque support que ce soit, informatique, papier, ou par la voie des ondes, sous astreinte de 300 € par infraction constatée ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à remettre à la SARL TEEDHLA l’ensemble des clés d’accès à la résidence et aux logements n°4, 6, 8, 9, 11, 12, 14/15, 16, 17, 18, 19, 22, 24/25, 26, 27, 28, 29, 20/30, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ainsi que de tous occupants de son chef, et si besoin est avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours après la signification de la décision à intervenir;

* Fixer à la somme mensuelle de 2.500 € l’indemnité d’occupation due à compter de la date de dénonciation de la convention de mise à disposition, soit à compter du 25 mars 2023, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] et de tous occupants de son chef ;

* En tant que de besoin, condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] au paiement de cette somme ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à produire les chiffres d’affaires de la période courant du 25 mars 2023, à la date de libération effective des lieux, sous astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à la Société TEEDHLA une somme provisionnelle de 30.000 €, à valoir sur son préjudice définitif;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à Madame [J] [N] une somme de 20.000 € au titre de son préjudice moral distinct du préjudice financier de la SARL TEEDHLA ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à la SARL TEEDHLA la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] aux entiers dépens ;

* Rappeler que l’exécution provisoire des condamnations est de droit.

LES DEMANDES

Dans ses conclusions déposées le 24 avril 2025, la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] demande au tribunal de :

* À titre principal,

* Débouter la SARL TEEDHLA et Madame [J] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

* Déclarer l’action de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] recevable et non prescrite ;

* Déclarer que la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] est liée à la SARL TEEDHLA par un contrat de bail commercial (souslocation) depuis le 1 er avril 2022 ;

Déclarer que la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] est

* Déclarer que la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] est occupant avec droit et titre en vertu du bail commercial (souslocation) qui la lie à la SARL TEEDHLA ;

* Prendre acte de la résiliation du bail commercial liant la SARL TEEDHLA à la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C], au 1 er décembre 2024 aux torts exclusifs de cette dernière ;

* Débouter la SARL TEEDHLA de sa demande de condamnation en paiement au titre de préjudice financier ;

* À titre reconventionnel,

* Condamner la SARL TEEDHLA au titre des charges exposées qui n’était pas contractuellement prévues à hauteur de 45.000 €;

* Ordonner la compensation avec les loyers impayés ;

* Condamner la SARL TEEDHLA au paiement de la somme de 27.000 € à titre de dommages et intérêts ;

* Débouter Madame [J] [N] de sa demande de condamnation en paiement au titre de préjudice moral ;

* Ordonner la suspension de l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions déposées le 12 juin 2025, la SARL TEEDHLA demande au tribunal, vu les dispositions des articles 1103 et suivants, et 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil, et subsidiairement L.145.60 du code de commerce de :

* Constater que la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 mars 2023 ;

* En conséquence,

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à cesser l’exploitation du fonds appartenant à la SARL TEEDHLA en proposant à la location les logements n°4, 6, 8, 9, 11, 12, 14/15, 16, 17, 18, 19, 22, 24/25, 26, 27, 28, 29, 20/30, sur quelque support que ce soit, informatique, papier, ou par la voie des ondes, sous astreinte de 300 € par infraction constatée ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à remettre à la SARL TEEDHLA l’ensemble des clés d’accès à la résidence et aux logements n°4, 6, 8, 9, 11, 12, 14/15, 16, 17, 18, 19, 22, 24/25, 26, 27, 28, 29, 20/30, sous astreinte de 100€/jour de retard

passé un délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ainsi que de tous occupants de son chef, et si besoin est avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours après la signification de la décision à intervenir ;

* Fixer à la somme mensuelle de 2.500 € l’indemnité d’occupation due à compter de la date de dénonciation de la convention de mise à disposition, soit à compter du 25 mars 2023, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE DOS [Adresse 4] et de tous occupants de son chef ;

* En tant que de besoin, condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] au paiement de cette somme.

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à produire les chiffres d’affaires de la période courant du 25 mars 2023, à la date de libération effective des lieux, sous astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

* Condamner la SARL DOS RESI à payer à la Société TEEDHLA une somme provisionnelle de 30.000 €, à valoir sur son préjudice définitif.

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à Madame [J] [N] une somme de 20.000 € au titre de son préjudice moral distinct du préjudice financier de la SARL TEEDHLA;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à la SARL TEEDHLA la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] aux entiers dépens ;

* Rappeler que l’exécution provisoire des condamnations est de droit.

LA MOTIVATION

1. Sur la qualification juridique et sur l’occupation illégale

Au vu de la convention du 1 er avril 2022 étant expressément qualifiée de « mise à disposition » temporaire, conclue dans l’attente de la signature d’un bail avec la SCI GALAXIE ; étant donné qu’un bail commercial suppose la volonté claire et non équivoque de conférer un droit de jouissance pérenne sur des locaux commerciaux, la convention litigieuse ne saurait s’analyser en un bail commercial, la mise à disposition étant strictement précaire et conditionnée à la réalisation de la cession du fonds, laquelle n’a jamais abouti ;

En conséquence, le tribunal rejette la demande de requalification présentée par la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ;

Étant donné que la SARL TEEDHLA a régulièrement dénoncé la convention par sommation du 17 mars 2023, produisant effet au 25 mars 2023 ; Qu’à compter de cette date, la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] se maintient dans les lieux sans droit ni titre, en poursuivant l’exploitation du fonds au détriment de la SARL TEEDHLA, il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE DOS [Adresse 4], et de condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à remettre les clés ;

2. Sur le préjudice financier

Étant donné que la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] a poursuivi, après le 25 mars 2023, son activité au sein de la résidence « [N] accueil » et que la SARL TEEDHLA n’a pas pu disposer du fonds de commerce pour le vendre, Le tribunal condamne la SARL SOCIÉTÉ À

RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative des lieux ;

Le loyer prévu pour le futur bail était de 2.500 € par mois. Ce montant doit être retenu à compter du 25 mars 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ;

Le tribunal condamne la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à verser pour préjudice financier 2.500 € par mois à la SARL TEEDHLA à compter du 25 mars 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ;

Le tribunal rejette la demande de TEEDHLA (SARL) de condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à verser la somme de 30.000€, à valoir sur son préjudice financier définitif, la SARL TEEDHLA ne peut pas prétendre à la fois à une indemnité concernant la perte de chiffre d’affaires et à une indemnité d’occupation. De plus aucun élément comptable n’est présenté justifiant l’activité de TEEDHLA (SARL) ;

Le tribunal déboute la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] de sa demande de condamnation de la SARL TEEDHLA au paiement de 45.000 € des charges d’exploitation (eau, électricité, autres), le tribunal juge qu’en l’espèce, et au vu des preuves présentées (pièces comptables justifiants de l’activité), la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] occupait bien les locaux est de fait exploitait le fonds de commerce et doit par conséquent s’acquitter des charges correspondantes à l’exploitation ; De ce fait le tribunal rejette la compensation, demandée par la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C], avec les loyers impayés ; Le tribunal rejette la demande de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] de condamner la SARL TEEDHLA au paiement de la somme de 27.000 € à titre de dommages et intérêts, aucun justificatif n’est présenté qui justifierait ce montant ;

3. Sur le préjudice moral

Le tribunal rejette la demande de condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à Madame [J] [N] une somme de 20.000 € au titre de son préjudice moral, aucune pièce justificative à fin d’attester de ce préjudice n’est apporté au dossier ;

4. Sur l’exécution provisoire

Il convient, eu égard aux circonstances de l’espèce, de rejeter la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

5. Sur les frais et les dépens

Il y a lieu de condamner SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] (SARL) à verser à TEEDHLA (SARL) la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Il convient de mettre les dépens à la charge de SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] (SARL) ;

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL

Rejette toutes demandes reconventionnelles de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ; Constate l’occupation sans droit ni titre depuis le 25 mars 2023 ; Ordonne l’expulsion de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ; Condamne la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à remettre les clés ; Condamne la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à verser pour préjudice financier 2.500 € par mois à la SARL TEEDHLA à compter du 25 mars 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] ;

Rejette la demande de condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à payer à la SARL TEEDHLA une somme provisionnelle de 30.000 €, à valoir sur son préjudice définitif ; Rejette la demande de la SARL TEEDHLA de condamner la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] pour préjudice moral au versement de 20.000 € à Madame [J] [N] ; Rejette la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ; Condamne la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C] à verser à la SARL TEEDHLA (SARL) la somme de 4.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Met les dépens à la charge de la SARL SOCIÉTÉ À RESPONSABILITÉ LIMITÉE [C], liquidés pour le greffe à la somme de 66,13 €.

Le greffier

Le président.