TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 2 MARS 2026 – 1 ère Chambre -

Chambre -

N° RG : 2025F00866

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES C/ société BP 32 SAS

DEMANDERESSE

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE [Adresse 1],

comparaissant par Maître Marine GIRAUDON, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Gwendal LE COLLETER, Avocat à la Cour, Associé de la société AHBL AVOCATS, société d’Avocats,

DEFENDERESSE

* société BP 32 SAS, [Adresse 2],

comparaissant par Maître Nicolas ROTHE de BARRUEL, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Gabriel AOUIZERAT, Avocat au Barreau de PARIS, [Adresse 3],

L’affaire a été entendue en audience publique le 3 novembre 2025,

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Pierre BALLON, Président de Chambre,

* Hervé BONNAN, Paul BERNARD, Naima LEURS, Ludovic PARTYKA, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Pierre BALLON, Président de Chambre,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société BP 32 SAS, exerçant une activité de marchand de biens, a entrepris l’acquisition et la réhabilitation d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Pour financer cette opération d’un coût global de 4.300.000,00 €, elle a sollicité le concours de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES qui lui a consenti deux lignes de crédit :

* Un crédit d’acquisition de 3.215.000,00 €, formalisé par acte authentique le 17 décembre 2021.

* Un crédit d’accompagnement de 435.000,00 €, formalisé par acte sous seing privé le 12 mai 2023.

Ces deux crédits venaient à échéance le 16 juin 2024. La société BP 32 SAS n’a pas procédé au remboursement des sommes à cette date.

La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES a adressé plusieurs mises en demeure les 24 juin, 11 juillet 2024 et 31 mars 2025. En l’absence de règlement, elle a engagé une procédure de saisie immobilière sur le fondement de l’acte authentique du 17 décembre 2021, avec un commandement de payer délivré le 17 juin 2025.

La présente instance concerne exclusivement le recouvrement du crédit d’accompagnement du 12 mai 2023 et non le crédit d’acquisition.

Le 29 avril 2025, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES a assigné par acte extra judiciaire la société BP 32 SAS pardevant le tribunal de céans et, aux termes des conclusions écrites et déposées à l’audience, demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1343-2 du code civil,

DIRE ET JUGER que les demandes de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES sont recevables et bien fondées,

Y faisant droit,

CONDAMNER la société BP 32 à payer à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES la somme de 664.407,77 € arrêtée au 18 mars 2025, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 5,77 % l’an sur la somme principale de 434.059,24 €, jusqu’au règlement définitif, au titre du crédit d’accompagnement,

CONDAMNER la société BP 32 à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société BP 32 aux entiers dépens,

DEBOUTER la société BP 32 de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société BP 32 SAS, quant à elle, demande au tribunal de céans de :

Vu l’article 1343-5 du Code civil, Vu les pièces et la jurisprudence,

Accorder à la société BP 32 un délai de grâce de 12 MOIS à compter de la signification de la présente décision, pour se libérer de la dette en principal, intérêts et frais ;

Dire que le délai de grâce accordé à la société BP 32 sera déchu et que les sommes réclamées par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Aquitaine Poitou-Charentes seront immédiatement exigibles en cas de cession avant le terme du report de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1], [Adresse 5] » et figurant au cadastre sous les références suivantes :

[…]

Dire que chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure.

C’est dans ces conditions de faits et de droit que l’affaire se présente à l’audience.

MOYENS ET MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie pour le surplus des moyens des parties aux écritures qu’elles ont déposées et soutenues à l’audience.

Le tribunal ne répondra pas dans le dispositif du présent jugement aux formulations tendant à « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » ou « prendre acte » ou à « juger que » figurant dans le dispositif des écritures des parties qui ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile, mais des moyens à leur soutien.

Au soutien de ses prétentions, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES développe les moyens suivants :

* [Localité 2] obligatoire du contrat : la banque rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties (Article 1103 du code civil),

* Inutilité des délais de paiement : la demanderesse soutient que l’octroi de délais est inopportun car elle a déjà engagé une procédure de saisie immobilière sur le fondement du prêt d’acquisition pour laquelle elle

dispose d’un titre exécutoire ; l’affaire doit être appelée lors d’une audience d’orientation du Juge de l’Exécution le 20 novembre 2025.

La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES souligne que si la société BP 32 SAS envisage de solliciter des délais dans le cadre de la procédure de saisie immobilière afin de pouvoir vendre le bien à l’amiable, ceux-ci relèveront de l’appréciation du Juge de l’Exécution et seront soumis aux conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution. Dans le cadre de la saisie, la société BP 32 SAS aura toute latitude pour solliciter que la procédure soit orientée en vente amiable. Telle est l’objet de l’audience d’orientation prévue le 20 novembre 2025.

En cas de demande de vente amiable émanant de la société BP 32 SAS, à laquelle la Caisse d’Épargne n’envisage pas de s’opposer, celle-ci disposera d’un délai de quatre mois à compter du prononcé du jugement d’orientation pour y procéder, lequel peut être renouvelé pour une durée complémentaire de trois mois en cas de justification d’un engagement écrit d’acquisition (article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution).

Accorder à la société BP 32 SAS un délai de 12 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir ne permettrait donc pas d’aboutir à des délais cohérents avec ceux susceptibles d’être accordés dans le cadre de la procédure de saisie.

À titre surabondant, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES fait valoir que la société BP 32 SAS a de facto déjà bénéficié de délais conséquents pour vendre le bien de gré à gré, puisqu’alors que les concours consentis sont arrivés à échéance le 16 juin 2024, elle a néanmoins attendu une année avant d’initier une procédure de saisie immobilière par commandement du 17 juin 2025.

La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES ajoute que la mise à prix fixée à 1.500.000,00 € n’est pas de nature à induire une vente de l’immeuble à ce prix, mais au contraire à intéresser le plus grand nombre possible d’enchérisseurs, gage d’une vente au meilleur prix si l’adjudication devait être requise après échec des tentatives de la société BP 32 SAS pour parvenir à une vente amiable.

Moyens de la société BP 32 SAS :

La société BP 32 SAS souligne qu’elle n’a jamais contesté le bien-fondé de la demande de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES qu’elle entend désintéresser dès la vente de l’ensemble immobilier.

La défenderesse invoque un ralentissement majeur du marché immobilier de prestige au [Localité 3] depuis 2023, documenté par des articles de presse. La société BP 32 SAS affirme avoir fait ses meilleurs efforts pour céder son actif dès la réalisation des travaux de rénovation diligentés en mai 2023. Elle a mandaté trois agences immobilières différentes pour permettre une cession à court terme et avoir successivement baissé le prix de vente (de 8,5 M€ à 7,65 M€) pour trouver un acquéreur.

La société BP 32 SAS relève que les conventions conclues prévoyaient un privilège de prêteur et que la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES est la seule créancière de la société BP 32 SAS. Elle en déduit que, dès la cession de l’actif, la banque sera

immédiatement désintéressée de sorte que le règlement de sa créance est certain à moyen terme.

La société BP 32 SAS soutient qu’il est économiquement pertinent d’octroyer un délai de paiement pour céder son actif. Elle affirme qu’une adjudication publique dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière avec une mise à prix aussi faible (1,5 millions €) alors que le bien est valorisé à 7 millions €, risque de ne pas permettre le désintéressement total de la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES.

Elle sollicite l’application de l’article 1343-5 du code civil pour bénéficier de 12 mois supplémentaires afin de finaliser la vente amiable de l’actif, d’autant qu’elle justifie de visites régulières d’acquéreurs potentiels.

Sur ce :

Au fond :

Le tribunal rappelle les dispositions suivantes :

Article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Article 1343-2 du Code civil : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Articles L. 322-3 et R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs à la vente amiable sur autorisation judiciaire dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.

Le tribunal observe que sont versés aux débats :

* l’acte de prêt sous seing privé du 12/05/2023 (crédit accompagnement).

* Les mises en demeure des 24 juin, 11 juillet 2024 et 31 mars 2025.

* Le décompte de créance arrêté au 18 mars 2025.

* L’ordonnance du 11 avril 2025 autorisant une hypothèque judiciaire provisoire.

* Le commandement de payer valant saisie immobilière du 17 juin 2025.

* L’assignation devant le Juge de l’Exécution pour l’audience du 20 novembre 2025.

Le tribunal constate que la créance au titre du prêt d’accompagnement est certaine, liquide et exigible, la société BP 32 SAS ne contestant pas le montant dû. Il convient de condamner la société BP 32 SAS au paiement des sommes dues, tout en appréciant l’opportunité d’un délai de grâce.

Il est établi que le débiteur rencontre des difficultés réelles pour vendre l’actif immobilier garantissant les prêts dans un contexte de marché ralenti.

Toutefois, la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES a déjà initié une procédure de saisie immobilière sur le prêt principal, procédure qui suit son cours devant le Juge de l’Exécution.

Compte tenu de la valeur alléguée du bien (7 M€) par rapport à la mise à prix (1,5 M€), une vente amiable apparaît préférable pour toutes les parties.

Néanmoins, l’octroi de délais de paiement dans le cadre de la présente instance apparaît inopportun dès lors qu’une procédure de saisie immobilière est déjà en cours, fondée sur le titre exécutoire que constitue l’acte authentique du 17 décembre 2021. Cette procédure de saisie, qui porte sur le même bien immobilier destiné à garantir le remboursement de l’ensemble des crédits, doit faire l’objet d’une audience d’orientation le 20 novembre 2025 devant le Juge de l’Exécution. Dans ce cadre, la société BP 32 SAS dispose de la faculté de solliciter l’orientation de la procédure en vente amiable conformément aux articles L 322-3 et R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. En cas d’acceptation, elle bénéficierait d’un délai de quatre mois, renouvelable une fois pour trois mois supplémentaires en cas d’engagement écrit d’acquisition.

L’octroi de délais dans la présente instance créerait une incohérence avec le calendrier procédural de la saisie immobilière et ne ferait nullement obstacle à la poursuite de l’adjudication. De surcroît, la société BP 32 SAS a déjà bénéficié de facto d’un délai conséquent d’une année entre l’échéance du 16 juin 2024 et la délivrance du commandement de payer le 17 juin 2025.

Par ailleurs, la mise à prix fixée à 1,5 millions € dans le cahier des conditions de vente n’est pas destinée à imposer ce prix de vente mais vise à susciter l’intérêt du plus grand nombre d’enchérisseurs potentiels, gage d’une adjudication au meilleur prix en cas de vente forcée.

En conséquence, le tribunal rejettera la demande de délais de paiement formulée par la société BP 32 SAS.

Il condamnera la société BP 32 SAS à payer à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES la somme de 664.407,77 € arrêtée au 18 mars 2025, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 5,77 % l’an sur la somme principale de 434.059,24 €, jusqu’au règlement définitif, au titre du crédit d’accompagnement.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande que les frais irrépétibles exposés par la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU-CHARENTES soient mis à la charge de la société BP 32 SAS, défaillante. Une indemnité de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile apparaît proportionnée.

Les dépens, incluant le coût de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, seront supportés par la société BP 32 SAS en application du principe de la charge des dépens par la partie perdante.

L’exécution provisoire n’étant pas de nature à porter une atteinte excessive aux droits de la défenderesse et n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société BP 32 SAS à payer à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES la somme de 664.407,77 € (SIX CENT SOIXANTE QUATRE MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) arrêtée au 18 mars 2025, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de 5,77 % l’an sur la somme principale de 434.059,24 €, jusqu’au règlement définitif, au titre du crédit d’accompagnement,

Déboute la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES du surplus de ses demandes,

Déboute la société BP 32 SAS de la totalité de ses demandes,

Condamne la société BP 32 SAS à payer à la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE AQUITAINE POITOU CHARENTES la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamne la société BP 32 SAS aux entiers dépens en ce compris le coût de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 67,45 €

Dont TVA : 11,24 €.