ROLE : [Immatriculation 1]

JUGEMENT du 04 juillet 2025

ENTRE : La SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF D’HLM DE LA [Localité 1]

ci-après dénommée COPROD

[Adresse 1]

DEMANDERESSE comparant par Maître Julie FORMERY, Avocat inscrit au Barreau de BORDEAUX, postulant par Maître Albane CAILLAUD, Avocat inscrit au Barreau de BRIVE d’une part,

ET : LA SAS [A] [O]

[Adresse 2]

DEFENDERESSE comparant par Maître Sylvie BADEFORT, Avocat inscrit au Barreau de BRIVE

ET : LA SAS [P] [O]

[Adresse 3] – [Localité 2] [Adresse 4]

DEFENDERESSE comparant par Maître Franck DELEAGE, Avocat inscrit au Barreau de BRIVE

ET : LA SELARL JULIEN PAYEN, es qualité de mandataire judiciaire de la SAS BMO

[Adresse 5]

DEFENDERESSE non comparante

d’autre part.

FAITS ET PROCEDURE :

Selon acte authentique en date du 19.12.2016, la COPROD a conclu avec la SCCV MATEN un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ayant pour objet l’acquisition d’un ensemble de 34 villas à usage d’habitation à édifier sur un terrain sis sur la commune de [Localité 3] (19) pour un montant de 4 465 992.24 €.

Aux termes du contrat il été prévu que la SCCV MATEN s’oblige à faire procéder à la construction de 34 villas et à réaliser « les voieries, éclairage public et les réseaux en respectant le cahier des charges des collectivités et contraintes imposées par la commune de [Localité 3] et la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU BASSIN DE [Localité 4] ».

Lors de la construction, sont intervenues les sociétés :

* BMO INGENIERIE, en qualité de maître d’œuvre d’exécution

* ATHENA PROJETS, entreprise générale

* [P] [O], en qualité de sous-traitant du lot VRD – Espaces verts

* [A] [O], en qualité de sous-traitant des travaux de terrassements, sous couche de voirie et réseaux. Initialement la date de livraison était fixée entre avril et juin 2018, par suite elle a été décalée au

15 octobre 2018 « afin de garantir la qualité d’exécution du programme ». In fine, la livraison a eu lieu le 22 février 2019, elle a été assortie de réserves dont une réserve

générale sur les extérieurs : « voiries, espaces verts, boîtes aux lettres, nettoyage » en raison de nonconformités.

Dans le cadre du contrat de VEFA, la SCCV MATEN s’était engagée « à lever les réserves formulées par l’acquéreur en effectuant les travaux nécessaires dans les délais stipulés dans ledit procès-verbal, délais qui ne pourront en aucun cas dépasser une période de deux mois ».

Pour autant, aucune des réserves émises n’a été levée au motif avancé par la SCCV MATEN d’une expertise judiciaire en cours sur lesdites réserves entre elle-même, son entreprise générale, la société [Adresse 6] – SELARL J.PAYEN- SAS [A] [O]- SAS [P] [O]

ATHENA PROJETS et l’entreprise sous-traitante de cette dernière, en charge des travaux de voirie, la SAS [P] [O].

Selon ordonnance de référé en date du 1 er octobre 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire de TOULOUSE a désigné [K] [U] en qualité d’expert judiciaire avec notamment pour mission de dire :

* si les travaux exécutés par la SAS [P] [O] sont conformes aux engagements contractuels

* si les ouvrages réalisés présentent les désordres et malfaçons invoqués dans l’assignation.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 janvier 2023.

Selon jugement en date du 12 décembre 2020, le Tribunal de commerce de TOULOUSE a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société BMO INGENIERIE.

C’est dans ces circonstances que la COPROD a assigné la SELARL JULIEN PAYEN, la SAS [A] [O] et la SAS [P] [O], par actes d’huissiers de justice à [Localité 5], en date du 5 avril 2024, aux fins d’entendre :

* Juger la COPROD recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions

* Juger que la société BMO INGENIERIE a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la COPROD

* Juger que les société [P] [O] et [A] [O] ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de la COPROD

* Condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à régler à la COPROD la somme de 421 818 € TTC au titre des travaux de reprise, avec indexation selon l’indice BT01 à compter du 2 février 2024, date du dernier devis établi

* Ordonner la fixation de la créance de la COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à la somme de 421 818 € TTC au titre des travaux de reprise, avec indexation selon l’indice BT01 à compter du 2 février 2024, date du dernier devis établi

* Condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à régler à la COPROD la somme de 12 654 € TTC au titre des frais d’études et de diagnostics, avec indexation selon l’indice BT01 à compter du 2 février 2024, date du dernier devis établi

* Ordonner la fixation de la créance de la COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à la somme de 12 654 € TTC au titre des travaux de reprise, avec indexation selon l’indice BT01 à compter du 2 février 2024, date du dernier devis établi

* Condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à régler à la COPROD la somme de 28 080 € TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre avec indexation selon l’indice BT01 à compter du 2 février 2024, date du dernier devis établi

* Ordonner la fixation de la créance de la COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à la somme de 28 080 € TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre, avec indexation selon l’indice BT01 à compter du 2 février 2024, date du dernier devis établi

* Condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à régler à la COPROD la somme de 71 057.20 € en indemnisation des pertes locatives subies à raison du retard de livraison du programme

* Ordonner la fixation de la créance de la COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à la somme de 71 057.20 € en indemnisation des pertes locatives subies à raison du

retard de livraison du programme – Condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à régler à la COPROD la somme de 7 311 € au titre du préjudice immatériel

* Ordonner la fixation de la créance de la COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à la somme de 7 311 € au titre du préjudice immatériel

* Ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision qui sera rendue

* Condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à payer à la COPROD une indemnité de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les SOCIETE [Adresse 7] – SELARL J.PAYEN- SAS [A] [O]- SAS [P] [O]

entiers dépens

* Ordonner la fixation de la créance de la COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après 13 renvois sollicités par les avocats pour échanger leurs pièces et conclusions, l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Pour ce qui concerne l’exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures développées oralement à la barre de ce Tribunal, à l’audience publique du 16 mai 2025, aux termes desquelles,

La COPROD réitère l’ensemble de ses demandes énumérées dans l’assignation introductive d’instance et y adjoint celle de voir Prononcer la réception judiciaire des ouvrages réalisés par les sociétés [P] [O] et [A] [O] à la date du 22 février 2019 assortie des réserves mentionnées sur le procèsverbal de livraison établi le même jour entre la SCCV MATEN et la COPROD.

La SAS [P] [O] demande au Tribunal de :

* Dire et juger que l’action de la COPROD est irrecevable pour incompétence matérielle de la juridiction commerciale de BRIVE au profit du Tribunal judiciaire de BRIVE Subsidiairement,

* Dire et juger l’action de la COPROD est irrecevable par l’effet de la prescription de l’action en responsabilité délictuelle

* Condamner la COPROD à régler la somme de 5 000 € à la SAS [P] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance

A titre subsidiaire,

* Débouter la COPROD de toute action contre la SAS [P] [O] au motif que toute action est purgée

* Condamner la COPROD à régler la somme de 5 000 € à la SAS [P] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre infiniment subsidiaire,

* Dire et juger que la responsabilité de la SAS [P] [O] ne pourrait dépasser 3% du montant retenu par l’expert, soit un total de 6 150 €

* Débouter la COPROD de ses plus amples demandes notamment indemnitaires comme mal fondées

La SAS [A] demande au Tribunal de :

A titre principal,

* Juger l’action de la COPROD irrecevable pour incompétence matérielle de la juridiction commerciale ; subsidiairement pour défaut d’intérêt à agir ; très subsidiairement pour prescription de toute action contre la SAS [A] [O]

* Condamner la COPROD à régler la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance

A titre subsidiaire,

Débouter la COPROD de toute action contre la SAS [A] [O] au motif que toute action est purgée Condamner la COPROD à régler la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

DISCUSSION :

Sur l’exception d’incompétence matérielle du tribunal de commerce

La société [A] [O] soulève une exception d’incompétence, au motif que la société COPROD, agissant en qualité de bailleur social, exercerait une activité de nature civile. Elle soutient en outre que les sociétés assignées, tiers à l’acte de VEFA, ne sont pas liées par un contrat commercial avec la COPROD, de sorte que la juridiction commerciale serait incompétente au profit du tribunal judiciaire.

Cependant, il résulte de l’article L.721-3 du Code de commerce que le tribunal de commerce est compétent pour connaître des contestations relatives aux sociétés commerciales.

En l’espèce, toutes les parties en cause sont des sociétés commerciales par la forme : COPROD (SA), [P] [O] et [A] [O] (SAS), BMO INGENIERIE (également société commerciale), de sorte que le litige relève de la compétence de la juridiction consulaire.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société [A] [O].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la garantie de parfait achèvement

La société [P] [O] soutient que l’action de la société COPROD serait irrecevable, au motif que les désordres affectant les extérieurs ont été signalés lors de la livraison du 22 février 2019, et qu’en l’absence d’action dans l’année suivant cette livraison, la garantie de parfait achèvement serait forclose en application de l’article 1792-6 du Code civil.

Il est exact que la garantie de parfait achèvement impose à l’acquéreur d’un immeuble en VEFA de notifier les désordres apparents dans l’année suivant la réception. Toutefois, la société COPROD fonde ses demandes sur la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) ainsi que sur les principes de la responsabilité des constructeurs régis par les articles 1792 et suivants du même code.

Or, la jurisprudence constante considère que la forclusion de la garantie de parfait achèvement ne prive pas le maître d’ouvrage du droit d’agir sur le fondement de la responsabilité décennale ou de droit commun lorsque les conditions en sont réunies (Cass. 3e civ., 25 janv. 2006, n° 04-17.205). En l’espèce, la persistance des désordres affectant la voirie et les réseaux permet à la société COPROD de poursuivre les constructeurs concernés pour obtenir la réparation des préjudices en résultant.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la forclusion.

Sur la prescription de l’action engagée par la société COPROD

Les sociétés [P] [O] et [A] [O] soutiennent que la société COPROD a agi au-delà du délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil, la livraison de l’ouvrage ayant eu lieu le 22 février 2019, et l’assignation n’étant intervenue que le 5 avril 2024.

Cependant, l’action engagée par la société COPROD vise la mise en cause de la responsabilité des constructeurs et des sous-traitants pour des désordres affectant des ouvrages réalisés dans le cadre d’une opération de construction. Dès lors, en application de l’article 1792-4-3 du Code civil, il y a lieu de faire application du délai de prescription de dix ans courant à compter de la réception des travaux, y compris lorsque l’action est dirigée contre des sous-traitants ou des intervenants non liés par contrat à la victime.

La jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-22.015) rappelle que ce délai décennal est applicable même en l’absence de lien contractuel entre le maître d’ouvrage et les constructeurs mis en cause, dès lors que l’action trouve son fondement dans la nature de l’ouvrage et les désordres affectant celui-ci.

La prescription décennale s’applique donc pleinement en l’espèce, et l’action introduite par la société COPROD n’était pas prescrite au jour de l’assignation.

Il y a lieu de rejeter ce moyen tiré de la prescription quinquennale.

Sur le défaut d’intérêt à agir allégué par la société [A] [O]

La société [A] [O] soutient que la société COPROD aurait dû, avant toute action judiciaire, mobiliser les garanties d’achèvement prévues dans le contrat de VEFA, notamment celles souscrites auprès de CBL INSURANCE EUROPE DAC et AXA, et qu’en ne le faisant pas, elle serait dépourvue d’intérêt à agir.

Ce moyen ne saurait prospérer. Les garanties d’achèvement prévues à l’article R.261-24 du Code de la construction et de l’habitation constituent une voie d’indemnisation complémentaire, que le maître d’ouvrage n’est pas tenu d’exercer préalablement à une action contentieuse contre les constructeurs.

Aucune disposition légale ou réglementaire n’impose à l’acquéreur d’un immeuble en VEFA de saisir ces garanties avant d’intenter une action sur le fondement des responsabilités encourues par les intervenants à l’acte de construire.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

Sur la réception des travaux

La société [A] [O] invoque l’existence d’une réception expresse des ouvrages intervenue le 17 décembre 2018, en se fondant sur un procès-verbal signé entre la SCCV MATEN (maître d’ouvrage), le maître d’œuvre BMO INGENIERIE et l’entreprise générale ATHENA PROJETS.

Elle en déduit que cette réception, qui mentionne expressément le lot VRD et ne comporte aucune réserve, a pour effet de purger les recours contre les entreprises ayant participé aux travaux,

La société COPROD conteste la valeur de ce procès-verbal, soulignant qu’elle n’en a pas été partie et qu’aucune réception n’a été organisée de manière contradictoire à son égard. Elle fait observer que le procès-verbal de livraison signé entre la SCCV MATEN et elle-même, le 22 février 2019, comporte une réserve générale sur les extérieurs, incluant notamment la voirie, les espaces verts et les équipements périphériques. Elle sollicite donc que le tribunal prononce une réception judiciaire avec réserves, en se fondant sur l’état d’achèvement partiel de l’ouvrage à la date de la prise de possession.

Il convient de rappeler que, selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Cette réception peut être expresse, tacite ou judiciaire. Toutefois, pour produire ses effets, une réception expresse doit être contradictoire et réellement opérée par le maître d’ouvrage ou l’acquéreur concerné.

En l’espèce, le procès-verbal du 17 décembre 2018, versé aux débats par les sociétés défenderesses, ne saurait être opposé à la société COPROD. Il résulte des pièces et des conclusions que COPROD n’a pas été convoquée à cette réception, ne l’a pas signée, et qu’elle n’a pas participé à l’achèvement de l’ouvrage à ce stade. Il ne peut dès lors s’agir d’une réception valablement intervenue à son égard. De plus, plusieurs éléments figurant au rapport d’expertise judiciaire démontrent que les ouvrages litigieux n’étaient pas terminés ou étaient entachés de non-conformités à cette date.

L’expert judiciaire relève notamment des désordres visibles et non visibles affectant les réseaux, les bordures, les caniveaux, la gestion des eaux pluviales, ainsi que la configuration des ouvrages de voirie, contraires aux prescriptions du CCTP et aux normes applicables. Ces éléments permettent d’établir que les ouvrages n’étaient pas en état d’être réceptionnés de manière définitive et sans réserve. En outre, l’expert souligne que certains travaux étaient encore inachevés plusieurs mois après, et que l’absence de plans définitifs transmis aux entreprises sous-traitantes rendait incertaine l’exécution conforme des prestations.

Dans ces conditions, il apparaît que la société COPROD n’a jamais pu procéder à une réception expresse ou contradictoire des travaux, et que le procès-verbal du 17 décembre 2018 ne saurait lui être opposé.

Par ailleurs, le procès-verbal de livraison signé le 22 février 2019 par la SCCV MATEN et la COPROD, bien qu’il ne constitue pas une réception au sens strict, atteste de la prise de possession de l’ouvrage dans un état imparfait, et comporte une réserve générale sur les extérieurs, incluant les éléments litigieux.

Dès lors, en l’absence de réception valable intervenue contradictoirement, et au regard de l’état d’avancement de l’ouvrage à la date de livraison, il y a lieu de prononcer une réception judiciaire au 22 février 2019, assortie de réserves relatives aux extérieurs telles que mentionnées dans l’annexe du procès-verbal de livraison.

Sur la responsabilité délictuelle des sociétés [P] [O] et [A] [O]

La société COPROD agit à l’encontre des sociétés [P] [O] et [A] [O] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en application de l’article 1240 du Code civil,

N’étant pas liée par contrat avec ces sociétés, COPROD est recevable à agir contre elles sur le fondement de la faute, de la négligence ou de l’abstention fautive ayant contribué à la réalisation des désordres affectant les ouvrages extérieurs du programme immobilier.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 24 janvier 2023 que de nombreux désordres affectent les travaux de voirie et réseaux divers (VRD), notamment :

* des profondeurs d’enfouissement non conformes des réseaux enterrés,

* des pentes insuffisantes ou inversées,

* des compactages défectueux,

* des défauts d’évacuation des eaux pluviales,

* des ouvrages réalisés sans respect des prescriptions techniques minimales.

L’expert identifie comme intervenants aux travaux :

* la société [A] [O], exécutant direct des travaux de terrassement et de réseaux,

* la société [P] [O], donneur d’ordres et coordinateur direct de [A] [O], chargée du lot VRD en sous-traitance d’ATHENA PROJETS,

* le cabinet BMO INGENIERIE, maître d’œuvre d’exécution.

La société [A] [O] conteste sa responsabilité en invoquant qu’elle n’a pas reçu le CCTP ni de plans d’exécution, et que la norme NF P 98-332 invoquée à son encontre ne lui est pas opposable.

Il convient à cet égard de rappeler que cette norme n’a pas été rendue d’application obligatoire. De plus, en l’absence de clause contractuelle visant expressément cette norme, celle-ci ne saurait être imposée à une entreprise qui ne l’a ni signée, ni acceptée.

En conséquence, la société [A] [O] ne saurait être tenue responsable pour la seule méconnaissance de cette norme, dès lors qu’elle ne lui était pas opposable.

Cela étant, les fautes techniques relevées par l’expert ne reposent pas exclusivement sur cette norme. Elles relèvent également des règles de l’art, des prescriptions du CCTP pour les co-contractants concernés, et des exigences techniques imposées par la Communauté d’Agglomération du Bassin de [Localité 4] (CABB). L’expert indique que la société [A] [O] a réalisé des travaux présentant des malfaçons visibles, telles que la mauvaise pose de bordures, les défauts de pente, l’insuffisance de compactage, et une implantation incorrecte de certains réseaux. Ces désordres sont perceptibles par tout professionnel expérimenté, indépendamment de l’existence formelle d’un CCTP ou d’une norme écrite.

En qualité d’exécutant direct des travaux, la société [A] [O] avait une obligation de résultat sur la qualité de sa mise en œuvre. Son exécution manifestement non conforme engage sa responsabilité à hauteur de 50%, en raison de son rôle central dans l’apparition des désordres.

S’agissant de la société [P] [O], il est établi qu’elle était le sous-traitant principal du lot VRD, en lien contractuel avec ATHENA PROJETS, et que la société [A] [O] intervenait sur ses instructions.

Or, [P] [O] a omis de transmettre à [A] [O] les plans et documents d’exécution. Elle a également laissé perdurer des situations de non-conformité manifeste, sans organiser de contrôle, ni alerter la maîtrise d’œuvre. En tant que donneur d’ordres et coordonnateur du lot VRD, elle avait un devoir de vigilance et de supervision renforcé.

Il y a donc lieu de retenir sa responsabilité à hauteur de 30%, proportionnelle à son rôle de coordination et à son défaut de transmission des documents essentiels à l’exécution conforme.

Enfin, le cabinet BMO INGENIERIE, maître d’œuvre d’exécution, n’a ni contrôlé les travaux VRD, ni organisé de réception contradictoire. Il n’a pas exercé sa mission de surveillance des travaux, notamment dans la phase critique d’achèvement des réseaux enterrés.

Il convient donc de retenir sa responsabilité à hauteur de 20%, en raison de son abstention fautive ayant aggravé la situation et empêché toute rectification précoce.

La société COPROD sollicite la condamnation in solidum des sociétés [P] [O] et [A] [O].

En application du principe de réparation intégrale la société COPROD ne saurait être privée de l’indemnisation de son préjudice au seul motif que l’un des coauteurs, en l’espèce, BMO INGENIERIE, actuellement en liquidation judiciaire, serait défaillant.

Il convient donc de condamner in solidum les sociétés [P] [O] et [A] [O] à indemniser intégralement la société COPROD, tout en précisant que la répartition technique (50 % / 30 % / 20 %) conserve effet entre les coresponsables à titre contributif.

Il y a lieu en conséquence :

* de retenir la responsabilité délictuelle des sociétés [A] [O] à hauteur de 50 %, [P] [O] à hauteur de 30 %, et BMO INGENIERIE à hauteur de 20 % ;

* de rejeter la répartition proposée par l’expert judiciaire, fondée sur les volumes de travaux, car elle ne reflète pas le poids causal des fautes constatées ;

* de condamner in solidum les sociétés [A] [O] et [P] [O] à indemniser COPROD de l’ensemble des préjudices évalués ;

* de préciser que cette solidarité ne fait pas obstacle à l’exercice d’un recours contributif entre les coresponsables, à proportion de leurs parts de responsabilité ;

* de fixer la créance de la société COPROD au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE à hauteur de 20 % des préjudices.

Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux de reprise

La société COPROD sollicite la réparation du coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant les voiries, réseaux et aménagements extérieurs du programme immobilier, en se fondant sur un devis établi en date du 2 février 2024, d’un montant de 421818€ TTC.

Elle rappelle que ce devis est intervenu près de deux ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, lequel avait chiffré les travaux de réparation à la somme de 205 000 € TTC, en s’appuyant sur un devis daté de mars 2022, produit par COPROD elle-même.

Pour justifier cette différence, COPROD invoque l’évolution générale des coûts de construction et se prévaut du principe de réparation intégrale, en demandant que le montant des travaux soit actualisé, notamment par référence à l’indice BT01.

Le tribunal relève que le chiffrage de 205 000€ TTC, retenu par l’expert judiciaire, repose sur un devis produit par la demanderesse, mais qu’il a été examiné, validé et repris par l’expert dans le cadre de sa mission, sans réserve ni surévaluation. Ce chiffrage constitue à ce jour le seul montant ayant fait l’objet SOCIETE [Adresse 7] – SELARL J.PAYEN- SAS [A] [O]- SAS [P] [O]

d’une vérification technique indépendante, dans un cadre contradictoire, et présente donc un caractère objectif et opposable.

En revanche, le devis de 2024 a été établi unilatéralement par une seule entreprise, sans confrontation avec d’autres offres ni validation technique. Il n’a pas été soumis au contradictoire ni intégré à une mesure d’instruction complémentaire. COPROD n’apporte pas d’élément économique précis, chiffré ou indexé, permettant de justifier techniquement le doublement du coût en deux ans. En conséquence, la preuve de l’évolution exacte du montant du préjudice n’est pas rapportée avec un degré suffisant de certitude, au sens de l’article 1353 du Code civil.

Pour autant, il ne saurait être ignoré que l’expertise date de plus de deux ans et que le secteur du bâtiment a connu une évolution générale des coûts (matières premières, transport, main-d’œuvre), dont COPROD se prévaut à juste titre. En application du principe de réparation la victime d’un dommage ne doit subir ni perte ni profit, et l’indemnité allouée doit correspondre, autant que possible, aux frais effectivement à engager.

Le tribunal estime dès lors qu’une actualisation raisonnable du montant expertisé peut être opérée à titre de revalorisation technique, dans les limites de ce que permet l’état du dossier. En l’absence de données plus précises, il convient d’appliquer un taux d’actualisation de 10 %, justifié par la durée écoulée, l’inflation modérée du secteur et l’objectif de juste réparation.

Il y a lieu en conséquence de fixer le coût des travaux de reprise à la somme de 225 500 € TTC, soit 205 000 € TTC augmentés de 10 %, comme estimation raisonnablement actualisée du montant nécessaire à la remise en état des ouvrages défectueux.

Sur la demande d’indemnisation au titre des frais d’étude et de diagnostic

La société COPROD sollicite l’indemnisation de la somme de 12 654€ TTC correspondant aux frais d’étude, de relevés techniques et de diagnostic nécessaires à la préparation des travaux réparatoires. Ce poste est présenté comme incluant les prestations de relevés topographiques, diagnostics techniques, métré, élaboration de plans et assistance administrative à la relance du marché.

Ces frais sont mentionnés dans le devis du 2 février 2024 produit par la demanderesse, lequel comprend, en sus des travaux de reprise, un poste intitulé « études et diagnostics ». Aucun autre devis, facture ou justificatif externe n’est produit à l’appui de ce chiffrage. Par ailleurs, ce poste n’a pas été abordé dans le rapport d’expertise judiciaire, ni quant à son montant, ni quant à sa nécessité technique.

En droit, les frais engagés par la victime d’un dommage dans le but de déterminer l’origine ou l’étendue du préjudice peuvent constituer un poste de réparation autonome, à condition qu’ils soient utiles, directement liés aux désordres, et justifiés.

En l’espèce, le tribunal constate que les prestations visées sont, par leur nature, cohérentes avec la situation de la société COPROD, laquelle devait caractériser les désordres affectant les extérieurs du programme, les quantifier et préparer leur remise en état. Le principe de leur indemnisation peut donc être retenu, dès lors qu’elles apparaissent utiles et en lien direct avec le dommage.

Toutefois, ces frais ont été estimés dans un cadre unilatéral, sur la base d’un seul devis établi par un prestataire choisi par COPROD, sans être confronté à une autre offre ou à une validation technique contradictoire. Aucun élément ne permet de vérifier que le montant réclamé correspond effectivement aux prix pratiqués ou aux usages dans ce type de mission. Cette absence de contradiction ou de pluralité de chiffrages réduit la force probante du montant total réclamé, bien que le poste lui-même soit recevable.

Dans ces conditions, le tribunal considère que le montant de 12 654€ TTC doit être retenu à hauteur de 90%, en l’absence de contestation sérieuse sur le principe, mais en présence d’une incertitude partielle sur le quantum.

Le préjudice sera donc évalué à la somme de 11 388,60€ TTC, en tant que frais d’étude et de diagnostic engagés pour l’analyse et la préparation des travaux de reprise des désordres imputables aux sociétés mises en cause.

Sur la demande d’indemnisation au titre des frais de maîtrise d’œuvre

La société COPROD sollicite l’indemnisation d’un montant de 28 080€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre nécessaires à la conduite des travaux de reprise des désordres affectant les voiries, réseaux et espaces extérieurs du programme immobilier.

Ces frais correspondent, selon ses écritures, aux honoraires d’un maître d’œuvre externe chargé de planifier, coordonner, suivre et réceptionner les travaux réparatoires. Ils figurent dans le devis unilatéral établi le 2 février 2024, mais aucune autre pièce justificative n’est produite (ni devis séparé, ni contrat, ni facture), et ce poste n’a pas été validé par l’expert judiciaire dans son rapport.

Il ressort toutefois des constatations de l’expert que la reprise des désordres identifiés suppose une opération technique d’ampleur, impliquant des travaux de terrassement, de reprise de réseaux et de voirie, dans le respect des prescriptions urbanistiques locales. Dans ce contexte, l’expert souligne que le recours à une mission de maîtrise d’œuvre est nécessaire pour assurer le bon déroulement et la conformité des travaux.

En droit, les frais de maîtrise d’œuvre peuvent être indemnisés au titre du préjudice matériel accessoire, dès lors qu’ils sont utiles et directement liés aux travaux de réparation rendus nécessaires par les fautes des intervenants mis en cause.

Le tribunal observe que le montant de 28 080€ TTC représente environ 12,5% du coût des travaux de reprise (évalués à 225 500 € TTC), ce qui est cohérent avec les usages du secteur pour des missions de coordination technique dans des opérations VRD. Toutefois, ce chiffrage provient d’un document unilatéral, sans débat contradictoire ni pluralité d’offres, ce qui en limite la force probante.

En conséquence le tribunal estime qu’il y a lieu de retenir ce poste à hauteur de 90%, en l’absence de contestation sérieuse sur le principe, mais avec une incertitude partielle sur le montant exact.

Le préjudice sera donc retenu à hauteur de 25 272€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre liés à la réalisation des travaux de réparation.

Sur la demande d’indemnisation au titre des pertes locatives

La société COPROD sollicite la somme de 71 057,20€ TTC en réparation du préjudice locatif qu’elle estime avoir subi en raison des désordres affectant les voiries, les réseaux et les aménagements extérieurs des 34 villas acquises en l’état futur d’achèvement.

Elle soutient que la livraison tardive du programme, intervenue le 22 février 2019 au lieu de la date prévue du 15 octobre 2018, a été accompagnée de réserves importantes sur les extérieurs, lesquelles n’ont jamais été levées. Ces désordres auraient, selon elle, compromis la mise en location normale des biens et entraîné un manque à gagner.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les extérieurs du programme présentent des nonconformités substantielles, notamment sur les voiries, les réseaux enterrés, les évacuations d’eaux pluviales, et l’accessibilité. L’expert ne conteste pas que ces défauts aient affecté la qualité d’usage globale des lieux. Toutefois, il ne chiffre pas les pertes locatives, ne constate pas l’impossibilité d’occuper les logements, et n’établit aucun lien économique ou comptable entre les désordres et une absence effective de loyers perçus.

Il est également constaté que la société COPROD ne verse aux débats aucun élément objectif permettant de démontrer l’étendue du préjudice allégué. Seul un tableau prévisionnel est communiqué, sans fondement comptable ni justificatif rattachable à une période donnée.

En l’absence d’une telle démonstration, le tribunal ne saurait retenir ce poste de préjudice.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice immatériel

La société COPROD sollicite la somme de 7 311€ TTC au titre d’un préjudice immatériel qu’elle qualifie de « trouble anormal dans la gestion de l’opération », résultant, selon elle, du défaut de levée des réserves affectant les voiries et réseaux extérieurs, de la persistance des désordres et des nombreuses démarches administratives et techniques engagées pour y remédier.

Ce poste de préjudice n’a pas été évoqué dans le rapport d’expertise judiciaire, ni quant à son existence, ni quant à son évaluation. Aucune analyse technique n’a été produite pour mesurer l’ampleur ou la réalité de la gêne alléguée. Par ailleurs, la demanderesse ne verse aux débats aucun justificatif de nature à objectiver ce préjudice, ni pièce de gestion, ni attestation de tiers, ni documentation sur une perte d’image, une surcharge de travail ou un déséquilibre spécifique dans la gestion du programme immobilier.

En droit, le préjudice immatériel peut être indemnisé s’il est certain, personnel et directement causé par le fait dommageable.

En l’espèce, le tribunal reconnaît que les désordres extérieurs persistants ont pu occasionner, pour la société COPROD, une gêne administrative et technique, un allongement du temps de gestion et une charge anormale de suivi. Il existe donc un préjudice dans son principe.

Toutefois, en l’absence de tout élément de preuve chiffré ou circonstancié, et alors même que ce poste n’est pas expressément contesté par les défenderesses, le montant sollicité ne peut être retenu sur une base purement déclarative.

En conséquence, si l’existence d’un trouble immatériel peut être reconnue dans son principe, le défaut de preuve empêche toute évaluation indemnitaire.

Sur la fixation des créances de la société COPROD au passif de la liquidation judiciaire de BMO INGENIERIE

Le tribunal rappelle que la responsabilité de la société BMO INGENIERIE a été retenue à hauteur de 20% des préjudices subis par COPROD, en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution défaillant dans sa mission de contrôle et de surveillance des travaux soit la somme totale de 53 432,12€

Il y a donc lieu de fixer cette somme au passif,

Sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile

La société COPROD sollicite l’allocation d’une somme de 10 000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle ne verse aucun justificatif détaillant le montant des honoraires ou les diligences accomplies, mais il ressort des pièces de procédure que le litige a donné lieu à plusieurs renvois, à une expertise judiciaire technique, à des conclusions échangées par les parties,

Il sera donc retenu une somme à hauteur de 5 000€, montant qui correspond à une estimation équitable des frais engagés par la demanderesse dans le cadre de cette procédure.

Cette somme pourra être supportée in solidum par les défenderesses,

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant contradictoirement et en

premier ressort;

Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par les sociétés [A] [O] et [P] [O] ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la garantie de parfait achèvement invoquée par la société [P] [O] ;

Rejette le moyen tiré de la prescription quinquennale et fait application de la prescription décennale prévue à l’article 1792-4-3 du Code civil ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la société [A] [O] ; Dit qu’il y a lieu de retenir une réception judiciaire au 22 février 2019, assortie des réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison ;

Dit que la responsabilité délictuelle de la société [A] [O] est engagée à hauteur de 50 % ;

Dit que la responsabilité délictuelle de la société [P] [O] est engagée à hauteur de 30 % ;

Dit que la responsabilité de la société BMO INGENIERIE, en liquidation judiciaire, est engagée à hauteur de 20% ;

Dit que les sociétés [A] [O] et [P] [O] sont tenues solidairement à l’égard de la société COPROD ;

Condamne solidairement les sociétés [A] [O] et [P] [O] à payer à la société COPROD la somme de 225 500€ TTC au titre des travaux de reprise ; Condamne solidairement les sociétés [A] [O] et [P] [O] à payer à la société COPROD la

somme de 11 388,60€ TTC au titre des frais d’étude et de diagnostic ; Condamne solidairement les sociétés [A] [O] et [P] [O] à payer à la société COPROD la somme de 25 272€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

Déboute la société COPROD de sa demande au titre des pertes locatives et du préjudice immatériel

Condamne solidairement les sociétés [A] [O] et [P] [O] à payer à la société COPROD la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société BMO INGENIERIE, la créance suivante de la société COPROD :

* 45 100€ TTC au titre des travaux de reprise ;

* 2 277,72€ TTC au titre des frais d’étude et de diagnostic ;

* 5 054,40€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

* 1 000 € TTC au titre des frais irrépétibles (article 700 du CPC) ; Soit un total de 53 432,12€ TTC ;

Rejette toutes autres demandes, fins ou conclusions contraires des parties ;

Condamne solidairement les sociétés [A] [O] et [P] [O] aux dépens, y compris aux frais de greffe liquidés à la somme de 109,74 € (cent neuf euros et soixante-quatorze centimes).

Retenue à l’audience publique du Tribunal de Commerce de BRIVE du 16 mai 2025 tenue par Eric GINER, Président, Mathieu LABROUSSE et Nicolas RODRIGUES, juges, assistés de Maître Clara MARTEL, Greffier.

Ledit jugement a été prononcé par sa mise à disposition au Greffe du Tribunal de Commerce de BRIVE à la date du 04 juillet 2025 conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile et signé par Eric GINER, Président, et par Maître Clara MARTEL, Greffier.

Le Greffier.

Le Président.