TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHAMBERY

Jugement du 17 Décembre 2025

Références : 2024F00007

ENTRE :

1/ SCI ALG DE CALAN

[Adresse 3]

2/ SARLU CHALET ARC 1838

[Adresse 1]

Toutes deux représentées par M^e Mathieu SASTRE (PARIS) ayant comme correspondant M^e Jennifer BOULEVARD (CHAMBERY)

PARTIES EN DEMANDE,

d’une part,

SAS SOTARBAT 360

[Adresse 2]

Représentée par M^e Paul SALVISBERG (ALBERTVILLE)

PARTIE EN DEFENSE,

d’autre part,

JUGEMENT RENDU, PRONONCE et SIGNE DANS LES CONDITIONS SUIVANTES :

Date d’audience publique des débats : 24 Septembre 2025

Composition du tribunal lors de cette M^me Aurélie ROUSSEAUX

audience et lors du délibéré : M^me Corinne CLESSE

M. Bruno CHATAIGNON

Date du prononcé (1) : 17 Décembre 2025

Date de prorogation du délibéré (2) : 26 Novembre 2025

Président signataire ayant dirigé les débats : M^me Aurélie ROUSSEAUX

Jugement signé électroniquement par le greffier mentionné en dernière page

* (1) le président a annoncé à l’audience que le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe (art. 450 du code de procédure civile),

* (2) report effectué dans le respect de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

LES FAITS ET LA PROCEDURE :

La SAS SOTARBAT 360 exerce une activité de promotion immobilière et dans le cadre d’un projet de construction situé [Adresse 5] à [Localité 4], elle a édifié plusieurs chalets destinés à la location.

La SCI ALG DE CALAN a acquis auprès de la SAS SOTARBAT 360 un chalet (chalet n°4), suivant acte de vente notarié en date du 22 octobre 2020.

La SARLU CHALET ARC 1838 a également acquis auprès de la SAS SOTARBAT 360 un chalet (chalet n°1), suivant acte de vente notarié en date du 21 octobre 2020.

Les livraisons sont intervenues le 19 novembre 2021 pour le chalet n°1 et le 23 novembre 2021 pour le chalet n°4.

À la suite d’une pré-visite effectuée en février 2021, les acquéreurs ont constaté la mise en œuvre de châssis fixes en lieu et place de baies vitrées coulissantes prévues aux plans annexés aux actes de vente. Ils ont notifié cette non-conformité à la SAS SOTARBAT 360 par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 08 mars 2021.

Un constat d’huissier a été dressé le 14 avril 2021.

Par l’intermédiaire de leur Conseil, par courrier en date du 07 juin 2021, les acquéreurs ont mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception la SAS SOTARBAT 360 de procéder au remplacement des menuiseries extérieures non conformes.

La SAS SOTARBAT 360 n’a pas donné suite à ces différents courriers.

Par ordonnance du 16 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE a autorisé la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 à consigner respectivement les sommes de 128 400 euros et 197 600 euros auprès de la caisse des dépôts et consignations, et il a été ordonné à la SAS SOTARBAT 360 de remettre les clés des chalets, sous astreinte.

Par courriers recommandés des 02 et 16 décembre 2021, les acquéreurs ont réitéré leurs réclamations sur les non-conformités relatives aux menuiseries extérieures et aux receveurs de douche, et ont dénoncé d’autres réserves suite à la livraison.

Par courriers en date du 17 octobre 2022, une nouvelle mise en demeure a été adressée à la SAS SOTARBAT 360 visant la levée des réserves émises lors de la livraison et lors de l’année de parfait achèvement. Ces demandes sont restées vaines.

PROCEDURE

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice des 20 octobre et 16 décembre 2022, la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 ont assigné au fond la SAS SOTARBAT 360 devant le tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE.

Par ordonnance du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE a renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de CHAMBÉRY.

Par ordonnance du 11 octobre 2023 (suite au renvoi des parties par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE), le président du tribunal de commerce de CHAMBÉRY a désigné M. [N] [B] en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 06 décembre 2024.

LES PRETENTIONS :

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives rectificatives remises lors de l’audience des débats du 24/09/2025, annoncées comme des conclusions récapitulatives et dont le contenu a été repris oralement lors de cette audience, la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 demandent au tribunal de :

Vu les contrats de VEFA des 21 et 22 octobre 2021,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1304-2 du code civil,

Vu l’article 1642-1 du code civil,

Vu l’article 1792-6 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 06 décembre 2024,

Juger que les menuiseries extérieures mises en œuvre dans les chalets ALG DE CALAN et CHALET ARC 1838 sont non conformes aux plans annexés aux actes de vente VEFA,

Juger que les douches italiennes mises en œuvre dans le chalet ALG DE CALAN sont non conformes à la notice descriptive annexée à l’acte de vente VEFA,

Juger que la garantie des défauts de conformité du vendeur VEFA, la SAS SOTARBAT 360 est engagée vis-à-vis des sociétés ALG DE CALAN et CHALET ARC 1838, pour les non-conformités affectant les menuiseries extérieures et les douches italiennes,

Déclarer réputée non écrite la clause de substitution prévue à l’acte de vente VEFA dont se prévaut la SAS SOTARBAT 360, ou, à défaut, juger inapplicable cette clause de substitution,

Juger que la SAS SOTARBAT 360 n’a pas procédé aux travaux de levée de la réserve affectant le local technique du CHALET ALG DE CALAN,

En conséquence,

Condamner la SAS SOTARBAT 360 à verser à la SCI ALG DE CALAN la somme de 122.318,32 euros HT, soit 146.781,98 euros TTC pour les travaux des menuiseries non-conformes,

Condamner la SAS SOTARBAT 360 à verser à la SARLU CHALET ARC 1838 la somme de 170.925,60 euros HT, soit 205.110,72 euros TTC pour les travaux des menuiseries non-conformes,

Condamner la SAS SOTARBAT 360 à verser à la SCI ALG DE CALAN la somme de 24.000 euros HT, soit 28.800 euros TTC pour les travaux de reprise des douches italiennes,

Condamner la SAS SOTARBAT 360 à verser à la SCI ALG DE CALAN la somme de 17.866,60 euros HT, soit 19.653,26 euros TTC pour les travaux de levée de la réserve du local technique dans le chalet ALG DE CALAN,

Condamner la SAS SOTARBAT 360 à verser à chacune des sociétés SCI ALG DE CALAN et SARLU CHALET ARC 1838 la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entier dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise d’un montant de 8.243,41 euros, dont distraction au profit de Maître Jennifer BOULEVARD.

Aux termes de ses conclusions n°2 annoncées lors de l’audience des débats comme des conclusions récapitulatives, reçues au greffe le 23/05/2025 et dont le contenu a été repris oralement lors de cette audience, la SAS SOTARBAT 360 demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le caractère non potestatif de la clause figurant aux pages 21 ou 22 des actes de vente en état futur d’achèvement,

A titre principal,

Débouter la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 de la totalité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Juger que la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 ne peuvent formuler que des demandes de condamnation à des sommes hors taxes,

Les débouter de toutes demandes de condamnation de sommes TTC,

Reconventionnellement,

Condamner in solidum la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 à verser à la SAS SOTARBAT 360 la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LES MOYENS :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessus visées. Ils consistent essentiellement :

* En ce qui concerne la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 :

Elles soutiennent que les menuiseries extérieures posées sont constituées de châssis fixes en lieu et place des baies coulissantes prévues aux plans annexés aux actes de vente en l’état futur d’achèvement, ce qui constitue un défaut de conformité.

La SCI ALG DE CALAN soutient également la non-conformité des douches à l’italienne livrées à la notice descriptive qui prévoyait un receveur encastré.

Elles prétendent avoir dénoncé les non-conformités dans le délai d’un mois après la livraison, de sorte que la garantie des défauts de conformité du vendeur VEFA est engagée.

Elles ajoutent que l’expertise judiciaire confirme la non-conformité des menuiseries dans leurs deux chalets et des douches installées dans le chalet n°4 et que le coût des travaux de reprise doit être supporté par la SAS SOTARBAT 360.

S’agissant de la clause de substitution invoquée par la SAS SOTARBAT 360, elles soutiennent que cette clause ne satisfait pas aux conditions de validité des clauses de substitution admises en matière de VEFA, en ce qu’elle confère au vendeur un pouvoir unilatéral de modifier les prestations sans consultation ni information des acquéreurs. Elles estiment que la clause constitue une condition purement potestative laissant à la SAS SOTARBAT 360 toute latitude

pour modifier les matériaux ou équipements sans obligation de fournir un équivalent, ce qui la rend réputée non écrite.

Elles ajoutent en outre que, même à supposer la clause valide, elle demeure inapplicable en l’espèce, aucun des cas expressément visés (apparition de matériaux nouveaux, force majeure, impératifs techniques) n’étant caractérisé. Ce qui est corroboré par le rapport d’expertise judiciaire.

* En ce qui concerne la SAS SOTARBAT 360 :

Elle s’appuie sur la clause figurant dans chaque acte de vente, qui autorise le vendeur à modifier les prestations énumérées dans la notice descriptive et à les remplacer par des prestations équivalentes.

Elle fait valoir que cette clause n’est pas potestative puisqu’elle encadre strictement les cas de substitution et repose sur des motifs objectifs (force majeure, impératifs techniques, problème technique, effet architectural).

Elle expose qu’en l’espèce, le remplacement des baies coulissantes par des menuiseries avec un seul vantail coulissant et un vantail fixe répond à un impératif technique visant à améliorer l’isolation et la perméabilité à l’air en haute montagne, choix confirmé par des avis techniques produits au débat.

S’agissant de la demande relative à la non-conformité du sol des douches italiennes, elle considère que les receveurs de douche qu’elle a mis en œuvre sont conformes au marché, puisqu’ils sont « encastrés au sol ».

Enfin, elle fait valoir que la SCI ALG DE CALAN étant une société civile à objet commercial assujettie à la TVA et que la SARLU CHALET ARC 1838 étant une société commerciale assujettie à la TVA, ces dernières ne peuvent solliciter qu’un montant hors taxes et non toutes taxes comprises.

DISCUSSION

Sur la responsabilité de la SAS SOTARBAT 360 au titre de la garantie pour défaut de conformité

Dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement, l’article 1642- du code civil dispose :

«Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

Ainsi, le vendeur demeure tenu des défauts de conformité apparents à la livraison dès lors qu’ils ont été dénoncés dans le délai d’un mois. Ce texte impose au vendeur une obligation essentielle : livrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles, notamment aux plans, notices descriptives et documents annexés à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement. Dès lors que le défaut est apparent, sa dénonciation dans le délai légal conditionne la mise en œuvre de la garantie.

Il incombe donc d’abord au tribunal de déterminer si les défauts invoqués existaient à la livraison, s’ils ont été dénoncés dans le délai imparti, et s’ils traduisent une non-conformité contractuelle.

En l’espèce, la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 versent aux débats en particulier les courriers recommandés qu’elle ont adressés respectivement à la SAS SOTARBAT 360 les 02/12/2021 et 16/12/2021 (pièces n° 16 et 17 des demanderesses). Ces

courriers, qui détaillent chaque non-conformité relevée lors de la livraison, démontrent que les acquéreurs ont bien dénoncé les défauts dans le délai d’un mois prévu par l’article 1642-1 du code civil précité, les livraisons des chalets ayant eu lieu respectivement les 23/11/2021 (chalet n°4) et 19/11/2021 (chalet n°1).

À cet égard, la SAS SOTARBAT 360 ne conteste ni la date de réception desdits courriers, ni la régularité de ces dénonciations.

Dès lors, le tribunal constate que la condition légale de délai est satisfaite et que la responsabilité de la SAS SOTARBAT 360 au titre de la garantie pour défaut de conformité peut être engagée.

Sur la non-conformité des menuiseries extérieures

A l’appui de leurs réclamations respectives, la SCI ALG DE CALAN et la SARLU CHALET ARC 1838 produisent le rapport d’expertise judiciaire en date du 06/12/2024 (leur pièce n°12), lequel constate expressément que les menuiseries mises en place ne correspondent pas aux menuiseries figurant aux plans annexés aux actes de vente.

L’expert relève que les dimensions, les caractéristiques et le mode d’ouverture ne sont pas conformes, et qu’il s’agit bien d’une modification par rapport au contrat de VEFA. Il ajoute que rien ne justifie, au regard des critères techniques, réglementaires ou structurels, la substitution de baies coulissantes par des châssis fixes.

Face à ce grief, la SAS SOTARBAT 360 soutient qu’elle était fondée à procéder à ces modifications en vertu de la clause de substitution figurant dans les actes notariés. Elle considère que cette clause autorise le vendeur à opérer des modifications en cas d’apparition de matériaux nouveaux, d’impératifs techniques, ou dans l’objectif d’assurer l’harmonie architecturale.

S’agissant de l’application ou de la validité de ce type de clause, le tribunal rappelle que les clauses de substitution insérées dans les contrats de VEFA sont admises par le droit positif dès lors qu’elles demeurent encadrées, proportionnées et qu’elles n’ont ni pour effet ni pour objet de permettre au vendeur de dénaturer l’économie du contrat. Elles doivent répondre à un motif objectif et un cas répondant aux hypothèses limitativement prévues.

En l’espèce, la clause invoquée par la SAS SOTARBAT 360 montre que sont prévus des cas précis de modification, notamment la force majeure ou les impératifs techniques. Il appartient donc au vendeur de démontrer que la modification opérée entre effectivement dans l’un de ces cas.

Or, la SAS SOTARBAT 360 produit essentiellement des éléments relatifs à la perméabilité à l’air (sa pièce n°13), lesquels attestent du niveau d’étanchéité mesuré mais ne démontrent en rien l’impossibilité technique de mettre en œuvre des menuiseries coulissantes. Ces documents, pris isolément, ne permettent pas de rapporter la preuve d’un impératif technique au sens de la clause. Les attestations émanant d’un prestataire (ses pièces n°20 à 22) ne démontrent pas davantage que la mise en œuvre des baies coulissantes aurait créé un risque, une difficulté structurelle ou une non-conformité réglementaire. Au contraire, l’expert judiciaire retient expressément que rien n’empêchait la réalisation conforme aux plans.

Le tribunal relève aussi que les plans contractuels produits par les demanderesses (leurs pièces n°2 et n°4) identifient clairement des baies coulissantes. Les notices descriptives (pièce n°2 de la SAS SOTARBAT 360) identifient également un mode d’ouverture précis. Dès lors, compte tenu de l’absence de justification technique probante produite par la SAS SOTARBAT 360, la modification opérée n’entre pas dans les cas limitativement prévus par la clause. Il n’est pas établi qu’apparition de matériaux nouveaux, force majeure, impératifs techniques ou autres motifs visés par l’acte notarié aient été rencontrés.

Par conséquent, la clause de substitution ne trouvant pas application en l’espèce, les menuiseries différentes de celles prévues par les documents contractuels constituent une nonconformité engageant la responsabilité du vendeur au titre de l’article 1642-1 du code civil.

S’agissant de la non-conformité des douches italiennes installées dans le chalet de la SCI ALG DE CALAN

A l’appui de sa réclamation, la SCI ALGDECALAN s’appuie également sur le rapport d’expertise judiciaire précité, lequel constate expressément que les douches mises en place dans le chalet n°4 ne correspondent pas à celles visées dans la notice descriptive (pièce n°2 de la défense), pièce contractuelle.

Le tribunal relève qu’à l’appui de ses écritures, la SAS SOTARBAT 360 ne produit aucun document contradictoire, ni plan d’exécution, ni justificatif technique permettant d’infirmer les constatations circonstanciées de l’expert. En outre, aucun document contractuel fourni par la SAS SOTARBAT 360 ne mentionne une marge technique autorisant la présence d’une margelle.

Dès lors, la non-conformité des douches italienne du chalet de la SCI ALG DE CALAN est caractérisée. Et la responsabilité de la SAS SOTARBAT 360 peut être engagée également à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation de la SCI ALG DE CALAN au titre des travaux de levée d’autres réserves

A l’appui de sa demande, la SCI ALG DE CALAN justifie qu’elle a dénoncé dans les délais au vendeur une liste de réserves à reprendre dont celle visant le local technique de son chalet.

La SAS SOTARBAT 360 n’ayant pas procédé aux travaux de levée de cette réserve, la SCI ALG DE CALAN a fait chiffrer les travaux de reprise par une entreprise tierce dont le devis s’élève à 17.866,60 euros.

Le tribunal retient que la SAS SOTARBAT n’avance aucun élément sur ce moyen, ni ne le conteste.

Dès lors, le tribunal admet que la SAS SOTARBAT doit également indemniser la SCI ALG DE CALAN du montant des travaux de levée de cette réserve.

Sur le quantum des demandes

Compte tenu de ce qui précède, la responsabilité de la garantie pour défaut de conformité de la SAS SOTARBAT 360 est retenue à son égard et les non-conformités invoquées par les demanderesses étant caractérisées, il convient de fixer le quantum du préjudice allégué par ces dernières.

A la lecture du rapport d’expertise judiciaire, les travaux nécessaires à la remise en conformité des chalets se chiffrent comme suit :

Chalet n°4 (SCI ALG DE CALAN) :

* Au titre des menuiseries : 122.318,32 euros HT

* Au titre des douches : 24.000 euros HT pour 6 douches (soit 4.000 euros HT par douche)

Chalet n°1 (SARLU CHALET ARC 1838) :

* Au titre des menuiseries : 170.925,60 euros HT

Ces montants s’appuient sur des devis et estimations techniques documentés, détaillés et cohérents. Les demanderesses ne produisent aucun devis contradictoire de montant supérieur, et la SAS SOTARBAT 360 ne produit aucun élément permettant d’infirmer les montants établis.

Le tribunal retient donc que ces montants représentent la juste évaluation du coût de remise en conformité.

S’agissant du devis relatif à la levée de la réserve concernant le local technique (pièce n°27 des demanderesses), celui-ci émane d’un prestataire identifié et donne une estimation ferme du coût de reprise. La SAS SOTARBAT 360 ne produit aucun élément contradictoire sur ce point. Ce poste de préjudice est donc justifié.

S’agissant de l’assujettissement à la TVA, le tribunal retient que les demanderesses ne contestent pas cet assujettissement, et n’apportent aucun élément établissant qu’elles ne récupéreraient pas la TVA. Au regard du principe de neutralité de la TVA, seules les sommes hors taxes correspondent au préjudice réellement subi par une entreprise assujettie. Il y a donc lieu de retenir les montants HT.

En conséquence, il y a lieu de retenir la responsabilité de la SAS SOTARBAT 360 pour les nonconformités identifiées et de retenir les montants hors taxes tels qu’ils résultent des pièces produites.

Sur les autres demandes

Il est équitable d’accorder à la SCI ALG DE CALAN et à la SARLU CHALET ARC 1838 une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le tribunal fixe à la somme de 3.000 euros pour chacune d’elles.

Les dépens doivent être mis à la charge de la SAS SOTARBAT 360 qui perd son procès. Ils intègreront le remboursement du montant des frais d’expertise qui s’élève à la somme de 8.243,41 euros (pièce n°13 des demanderesses).

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, le tribunal :

Condamne la SAS SOTARBAT 360 à payer, en deniers ou quittances valables, à la SCI ALG DE CALAN :

* La somme de 122.318,62 euros HT, pour les travaux de menuiseries non conformes,

* La somme de 24.000 euros HT pour les travaux de reprise des douches italiennes non conformes,

* La somme de 17.866,60 euros HT pour les travaux de levée de la réserve du local technique,

* La somme de 3.000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS SOTARBAT 360 à payer, en deniers ou quittances valables, à la SARLU CHALET ARC 1838 :

* La somme de 170.925,60 euros HT, pour les travaux de menuiseries non conformes,

* La somme de 3.000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS SOTARBAT 360 aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise d’un montant de 8.243,41 euros, dont distraction au profit de Maître Jennifer BOULEVARD,

Liquide les frais de greffe à la somme de 109,74 euros TTC avec TVA = 20 %, comprenant les frais de mise au rôle et de la présente décision.