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JUGEMENT DU 20 MAI 2025

Composition du Tribunal lors des débats :

M. Thierry DEFFRENNES Président de chambre,

M^me Béatrice DUPIRE, Monsieur Bruno DEVIENNE, Juges, M^me Elisa PROT commis greffier,

Jugement contradictoire rendu par mise à disposition au Greffe le 20 mai 2025 par Monsieur Thierry DEFFRENNES Président de chambre, qui a signé la minute avec M^me Elisa PROT commis greffier,

2024012723 – ENTRE – la SAS ETABLISSEMENTS BARNEOUD domiciliée [Adresse 1] demanderesse représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocate [Adresse 2], substituée à l’audience par Maître Cécile UZAN-SELLAM Avocate à PARIS, et ayant pour postulant Maître Laura NGUYEN-TRONG Avocat à LILLE

* ET -

La SA ELO, exerçant sous l’enseigne AUCHAN, domiciliée [Adresse 3] défenderesse représentée par Maître Magalie SERROR, avocate [Adresse 4], substituée à l’audience par Maître Caroline BERNARD Avocat à LILLE.

LES FAITS ET LA PROCEDURE

La société BARNEOUD, précurseur dans la création de zones commerciales hors des centres villes, et la société AUCHAN se sont rapprochées en vue de la création et l’exploitation d’un centre commercial à [Localité 1].

La SA ELO est le nouveau nom de la société AUCHAN HOLDING, anciennement SAMU AUCHAN.

En date du 22 juin 1977, les Ets BARNEOUD et SAMU (société anonyme des marches d’usine AUCHAN) conviennent par le biais d’une « convention » d’une collaboration pour ce projet comportant : un hypermarché AUCHAN, une galerie marchande [Adresse 5], une moyenne surface, une cafétéria FLUNCH, une station-service, un centre auto, des aires de stationnement pour 1700 véhicules, des aires de circulation et espaces verts.

Cette convention répartit les rôles de chacun, détermine la propriété des différents éléments du centre commercial. Le financement de l’acquisition du terrain et de la construction de l’ensemble doit être assuré par AUCHAN.

Les parties « s’interdisent chacune toute opération spéculative à son profit dans les transactions immobilières ». L’ensemble commercial sera divisé en lots ; les lots attribués à BARNEOUD correspondent « à la galerie marchande et les boutiques lui appartenant sur le mail s’il en est créé un, le centre auto ».

La société AUCHAN s’engage à vendre en l’état de futur achèvement à la société BARNEOUD, « les locaux de la galerie marchande, éventuelles boutiques du front de caisse lui revenant, centre auto avec la jouissance des éléments d’équipement de voierie et d’une manière générale de tout ce qui s’y attache », et ce, au prix de revient décomposé en deux postes : les infrastructures comprenant le prix du terrain, les honoraires de négociation et les frais d’acquisition ; les superstructures correspondant au prix de la construction.

Deux baux à construction sont conclus pour une durée de 50 ans sans possibilité de tacite reconduction.

Un bail en date du 25 septembre 1979 entre les consorts [N] et la société AUCHAN prévoit que les constructions et améliorations deviendront de plein droit la propriété du bailleur en fin de bail, un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente du terrain en cours de bail, un droit préférentiel de location au profit du preneur à l’expiration du bail à construction ou en cas de résiliation amiable, à l’exclusion d’une résiliation judiciaire.

Un autre bail à construction en date du 1 er juillet 1980 entre la SOCIETE DU DOMAINE DE BONNE NOUVELLE et la société AUCHAN prenant fin à la même date que le précédent, soit le 10 juin 2029. Ce bail porte sur la construction d’une station-service et d’un parking aménagé.

Depuis la prise d’effet des baux, la société AUCHAN a refacturé à la société BARNEOUD une quote-part des loyers.

La société AUCHAN vend à la société SOGEFIM en date des 29 juillet et 5 août 1980, les lots 1,2,3,4, et 28 du règlement de copropriété ainsi que les droits y attachés résultant des baux à construction, les constructions étant vendues libres d’occupation, laquelle est réservée par SOGEFIM à BARNEOUD dans la cadre d’un crédit-bail à lui consentir.

Le 17 décembre 1980, un crédit-bail est consenti par la société SOGEFIM à la société BARNEOUD [Localité 1] sur les biens et droits immobiliers.

Le 21 juillet 1995, la SPEC venant aux droits de la société BARNEOUD, suite à une fusion absorption a levé l’option inscrite dans le contrat de crédit-bail et racheté à la société SOGEFIMUR venant aux droits de la société SOGEFIM les biens et droits immobiliers, objets du contrat de crédit-bail.

C’est dans ces conditions que les ETS BARNEOUD exploitent la galerie marchande d'[Localité 1], au sein de laquelle elle détient plus de 60% des surfaces, lesquelles font l’objet de locations commerciales.

Au cours de l’année 2019, la société BARNEOUD apprend que le groupe AUCHAN a procédé à plusieurs acquisitions immobilières portant sur le terrain d’assiette du centre commercial sans concertation avec elle et sans l’en informer. Elle apprend que le 26 juillet 2019, la filiale immobilière du groupe AUCHAN, la société CEETRUS France a acquis des ayants-droits des consorts [N], à savoir la SCI MIDO et la SCI [Q], les terrains servant d’assiette à la galerie marchande. Elle apprend ensuite que les sociétés AUCHAN France et IMMOCHAN France (ancienne dénomination de CEETRUS) avaient déjà acquis le 8 décembre 2017 plusieurs parcelles de terrain dépendant du bail à construction consenti par les consorts [N].

Le 26 février 2020, la société BARNEOUD adresse à la société AUCHAN un courrier recommandé avec accusé de réception lui rappelant ses engagements pris au sein de la convention et la sommait de lui communiquer sous 8 jours les actes d’acquisition en date du 26 juillet 2019. Sans réponse, la société BARNEOUD se voit contrainte de mettre en demeure la société AUCHAN le 26 juin 2020.

Suivant courrier du 8 septembre 2020, la société AUCHAN RETAIL répond à la société BARNEOUD contestant l’existence d’un quelconque pacte de préférence au bénéfice de BARNEOUD. Elle invitait néanmoins la société BARNEOUD à se rapprocher de la société CEETRUS France convaincue que « compte tenu de leurs relations de partenariat par ailleurs, elles trouveraient un accord satisfaisant les intérêts de tous, notamment eu égard aux lots que vous détenez au sein de la galerie marchande ».

Les échanges entre les parties n’aboutissent à aucun accord. C’est dans ces circonstances que les ETS BARNEOUD suivant acte extra judiciaire en date du 16 septembre 2021 assignent la société ELO devant le tribunal de commerce de Lille Métropole.

Cette assignation donnera lieu à une radiation en date du 19 mai 2022 à la suite de nombreux renvois.

La société BARNEOUD a alors saisi le tribunal judiciaire de MARSEILLE seul compétent pour statuer sur sa demande en exécution forcée de l’obligation de la société ELO de revente à son profit des terrains d’assiette sur lesquels ont été édifiés les lots lui revenant aux termes de la convention du 22 janvier 1977, et à titre subsidiaire de voir prononcer la nullité des actes de vente réalisés en fraude de ses droits et de voir condamner la société ELO à des dommages et intérêts à hauteur de 91.304.680 € au titre de la perte de chance de devenir propriétaire des terrains et de 8.892.549 € au titre de la perte de revenus locatifs. Elle assigne donc en date des 2 et 3 mai 2024 les sociétés ELO, AUCHAN HYPERMARCHES, CEETRUS France, la SCI [Q], la SCI MIDO et monsieur [X] [Q] devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Cette affaire est enrôlée sous le n° 24/05486.

La société ETS BARNEOUD réintroduit l’affaire devant le tribunal de commerce de Lille métropole et demande le sursis à statuer.

PROCEDURE

Par voie de conclusions, la société ETABLISSEMENTS BARNEOUD demande au tribunal de :

Vu les articles 381 et suivants du Code de procédure civile, Vu le jugement de radiation en date du 19 mai 2024.

Procéder au rétablissement de la présente affaire opposant la société ETS BARNEOUD à la société ELO (RG n° 2012016257) sur présentation des premières conclusions,

A titre principal,

Vu l’art.101 du Code de procédure civile,

* Ordonner le renvoi de la présente affaire devant le Tribunal judiciaire de Marseille (affaire enrôlée sous le n° de RG 24/05486),

A titre subsidiaire,

Vu l’art.378 du Code de procédure civile,

* Prononcer le sursis à statuer, dans l’attente du jugement définitif à intervenir dans le cadre de la procédure engagée par la société ETS BARNEOUD contre les sociétés ELO SA, AUCHAN HYPERMARCHES, CEETRUS France, la SCI [Q] et la SCI MIDO et Monsieur [X] [Q] devant le Tribunal Judiciaire de Marseille enrôlée sous le n° de RG 24/05486,

* Déclarer tant irrecevable que mal fondée la société ELO en ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,

* L’en Débouter,

* Réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Par voie de conclusions, la société ELO demande au tribunal de :

Vu notamment les anciens articles 1131, 1134 et 1147 du Code civil,

Vu les articles 101 et 378 du Code de procédure civile.

A titre liminaire et principal,

* Dire qu’il est de bonne justice de joindre la présente instance avec la procédure engagée par la société ETS BARNEOUD devant le Tribunal Judiciaire de Marseille enrôlée sous le n° de RG 24/05486,

* Faire droit à l’exception de connexité,

En conséquence,

* Ordonner le renvoi de la présente affaire devant le Tribunal Judiciaire de Marseille enrôlée sous le n° de RG 24/05486,

A titre subsidiaire,

Ordonner le sursis à statuer, dans l’attente du jugement définitif à intervenir dans le cadre de la procédure engagée par la société ETS BARNEOUD devant le Tribunal Judiciaire de Marseille enrôlée sous le n° de RG 24/05486,

A titre encore plus subsidiaire,

* Juger la société ELO recevable et bien fondée,

* Juger que la convention du 22 juin 1977 s’est éteinte par réalisation de son objet,

* Juger que la demanderesse est mal fondée à se prévaloir d’un prétendu manquement de la société ELO à des obligations inexécutées postérieurement à l’extinction de la convention du 22 juin 1977,

* Juger que la société ELO n’a pas manqué à ses obligations contractuelles résultant de la convention du 22 juin 1977.

* Juger que la demanderesse ne bénéficie d’aucun droit de préférence au titre du bail à construction du 25 septembre 1979,

En conséquence,

* Juger la demanderesse mal fondée, et,

* La Débouter de ses demandes,

En toute hypothèse,

* Condamner la demanderesse à verser 10.000 € à la défenderesse au titre de l’art.700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée pour l’audience du 19 octobre 2021. A la demande des parties, elle a fait l’objet de 5 remises. Par jugement en date du 19 mai 2022, le tribunal a prononcé la radiation de la cause.

L’affaire a été réinscrite pour l’audience du 18 juin 2024. A la demande des parties, elle a fait l’objet de 6 remises. Elle a été plaidée à l’audience du 1 er avril 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOYENS DES PARTIES

* Pour la société ETABLISSEMENTS BARNEOUD :

Sur la forme,

La société ETS BARNEOUD demande au tribunal de céans de procéder au rétablissement de la présente affaire, et ce, au visa de l’article 101 du Code de procédure civile d’ordonner son renvoi devant le tribunal judiciaire de Marseille.

A titre subsidiaire au visa des l’article 378 du Code civil de prononcer un sursis à statuer.

Sur le fond,

La société ETS BARNEOUD demande l’application de la convention de 1977 et notamment l’application du pacte de préférence sur les terrains en cas de revente de ceux-ci dans la période de validité de la convention.

Les actes de vente conclus en 1980 n’ont pas été faits au bénéfice de la société ETS BARNEOUD mais au bénéfice d’une société tierce à la Convention de 1977, de telle sorte qu’il est parfaitement normal que le crédit bailleur soit exclu de ce pacte de préférence.

Les droits de la société ETS BARNEOUD ont pour conséquence de la faire bénéficier du pacte de préférence stipulé au bail à construction du 25 septembre 1979. Ces droits sont avérés dès lors qu’une quote-part des loyers dudit bail lui sont refacturés en qualité de cotitulaire du bail à construction.

La société ELO ne pouvait pas disposer du droit de préférence stipulé dans le bail à construction du 25 septembre 1979. la société ETS BARNEOPUD en étant co-titulaire.

* Pour la société ELO

Sur la connexité,

Lorsque deux juridictions sont saisies au même degré, le principe est celui du libre choix. Les ETS BARNEOUD ont assigné la société ELO devant le Tribunal judiciaire de Marseille en date du 3 mai 2024 aux mêmes fins que suivant assignation faite devant le tribunal de commerce de Lille métropole, assignation ayant abouti à une radiation en date du 19 mai 2022. Il n’y a pas lieu de surseoir à statuer mais de renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Marseille, les affaires ayant le même objet.

Subsidiairement, la société ELO n’est pas opposée au sursis à statuer.

Sur le fond,

Plus subsidiairement, la société ELO soutient qu’aucun pacte de préférence n’a été consenti au bénéfice de la société ETS BARNEOUD. La convention de 1977 a vu son objet exécuté, ce qui aboutit à la rendre caduque car sans cause. L’objet de la convention était l’implantation du centre commercial ce qui a été réalisé. La jurisprudence aboutit à ce qu’un contrat synallagmatique encourt la caducité par disparition d’un élément essentiel au contrat. (Cass.civ. 1°, 7 novembre 2018, n°16-26354) et (Cass.civ. 1°, 30 octobre 2008, n° 07-17646). La maîtrise foncière pouvait passer par différents modes dont le bail à construction.

Encore plus subsidiairement,

Sur les manquements aux obligations contractuelles de la société ELO,

La société ETS BARNEOUD défend le fait que la société ELO a pris l’engagement d’une concertation avant toute acquisition foncière sur le terrain d’assiette du centre commercial, aucune acquisition ne pouvant intervenir sans consentement exprès des deux parties, sachant qu’interdiction est faite à chacune des parties de recourir à toute opération spéculative.

La société ELO fait valoir que l’obligation d’un accord entre les parties et interdiction de toute opération spéculative sont présentes au titre de l’art.2 de la convention traitant de la seule « Implantation » et modalités de la maîtrise foncière.

Les actes de vente de 1980 à la société SOGEFIM et de 1981 à la société PROGAMA, ont été réalisés en accord avec les ETS BARNEOUD et sont venus traiter de l’implantation et des modalités de la maîtrise foncière.

Ainsi aucune obligation de communication de l’acte de vente du 29 juillet 2019 ne pèse sur la société ELO.

Sur le droit de préférence bénéficiant à la société ELO,

Le bail à construction du 25 septembre 1979 convient avec les consorts [N], bailleurs à construction, d’un droit de préférence ainsi rédigé : « Pour le cas où au cours du présent bail, le bailleur ou ses héritiers ou représentant, à quelque titre que ce soit, se décideraient à vendre l’immeuble présentement loué, il est expressément convenu que le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur aux présentes de préférence à tous les autres amateurs pour un prix égal à celui qui serait offert au bailleur et aux mêmes conditions. » Par cette clause, le bailleur à construction consent au preneur, à savoir à la société ELO, un droit de préférence sur les parcelles.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le différend, qui oppose les parties, a été introduit devant le tribunal judiciaire de Marseille sous le n° de RG 24/05486 ; que l’affaire portée devant le tribunal de commerce de Lille Métropole a le même objet ;

Attendu que le différend a déjà fait l’objet d’une inscription au rôle du tribunal de céans pour y être radiée en date du 19 mai 2022 ;

Attendu que les parties sont d’accord pour renvoyer cette affaire réinscrite au rôle du tribunal de Lille Métropole sous le n° de RG 2024012723 devant le tribunal judiciaire de Marseille, étant donné sa connexité, en vertu de l’article 101 du Code de procédure civile ;

Le tribunal la renverra au tribunal judiciaire de Marseille où elle enrôlée sous le n° de RG 24/05486.

Le tribunal dira que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles relatifs à la présente instance et mettre les dépens à la charge de la société ETS BARNEOUD.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, vidant son délibéré, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Vu les dispositions de l’article 101 du CPC,

Renvoie l’affaire devant le tribunal judiciaire de Marseille où elle est déjà inscrite sous le n° de RG 24/05486 pour y être jugée au motif de la connexité et de l’identité de son objet

Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles relatifs à la présente instance

Met les dépens de la présente instance à la charge de la société ETS BARNEOUD, liquidés à la somme de 65.00 € (en ce qui concerne les frais de greffe).

Signé électroniquement par M. Thierry DEFFRENNES.